不只成交戶數與金額大縮水，房價也已從高點大跌二五％；作為香港房地產價格指標的「中原城市領先指數」顯示，香港房價指數在二一年創下一九一．三四點的歷史高點之後一路下挫，到今年三月十日跌至一四三．○二點，跌幅超過二五％。
香港房市從SARS（嚴重急性呼吸道症候群）後的○四年起漲，走了十幾年大多頭，一七年成為亞洲、甚至全球房價最昂貴的城市。但過去五年的房價指數走勢圖，出現股票技術分析師最忌諱的「三尊頭」（衝刺三次高價後出現大跌），即使過去兩年房價下跌二五％，香港還是亞洲房價最貴的城市，萬一跌破三尊頭的支撐，崩跌幅度可能深不見底。
更糟的是，房價才剛剛回跌，危害社會安定、傷害金融安全的「負資產」案例就暴增。香港金融管理局每一季公布「住宅按揭貸款負資產」，統計房價下跌造成房屋市價低於銀行房貸的案件數；二二年六月，負資產件數僅有五十五宗，第三季單季大增將近九倍至五三三宗，不過負資產金額只有微不足道的三億港幣。
但隨著樓市下跌，僅一年後的二三年九月底，「負資產」件數暴增至一萬一一二三宗，三個月後的十二月底，再暴增一倍多至二萬五一六三宗，列管負資產的貸款餘額，也暴增至一三一三億港幣（約五四五○億新台幣）。
雖然這些跌入負資產的房屋所有人，大多數都還在正常供樓（繳付房貸），連續三個月拖欠房貸的占比僅有○．○三％，但是香港房市持續下跌、成交萎縮、負資產案件呈指數型走勢飆升的現象，讓香港政府大為緊張。
房地產是香港最重要的產業，更是七三五萬香港居民的身家財產所繫。從一七年香港房市創下歷史新高起算，累計至今七年，總共有超過五十三萬套房子全部在天花板成交，累計金額更高達四兆八千三百多億港幣（約二十兆新台幣）！這些高價買屋的居民與巨額的房屋貸款，猶如大樓屋頂巨大的儲水槽，難以承受房價下跌的大地震；如果香港房價持續走跌，已經被譏笑為「國際金融中心遺址」的香港，恐將淪為真正的墳場。
港府賣地收入暴減釀赤字
財政司「撤辣招」防房市雪崩
香港政府自身是地產低迷的最大受害者，去年李家超政府編定的年度財政預算書，預計全年出售土地的收入是八五○億港幣，但全年標售地皮多起流標，最終全年賣地收入僅有一三四．四一億元，達成率僅十六％，而且比二二年還少了五三％。
賣地收入大跌造成財政黑洞，去年財政赤字突破一一○○億港幣，比原定的預算赤字翻了一倍，而且今年還要再舉債超過一千億港幣；香港政府過往以財政盈餘自豪，但是一九年之後連年赤字，至今已經連續第六年「見紅」。更糟的是，港府拍賣地皮頻頻流標，顯示地產開發商看壞未來幾年的前景，連土地都不拿了，遑論蓋房子，未來政府稅收也必然繼續下跌。
房地產原本就是香港政府的「核心事業」，香港官員對房市政策極為敏感，但現任特首李家超上台後，堅持港府政策出台必須與北京的政策相配合，香港房價已經跌了兩年，才在國務院總理李強逐漸放鬆對地方政府的房市政策管制後，在去年十月搞了一個半套「減辣」，可惜減辣效果有限，只好在今年二月底追加「撤辣」。
所謂「減辣」、「撤辣」，是指一○年之後，港府為了抑制炒房所推出的額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD），以及雙倍印花稅（DSD）和新住宅從價印花稅（NRSD）等，向外國買家額外課徵房價十五％的附加稅，阻卻主要來自中國的境外買家炒房，這些打房政策被香港人稱為「辣招」。
李家超與香港財政司司長陳茂波在今年二月二十八日提出「財政預算案」時，宣布全面撤銷上述額外印花稅的政策，同時金管局也在同一天宣布取消銀行對購房者貸款必須先進行壓力測試的規定，並放寬三千萬港幣以下自住物業的貸款成數上限至七成，非自住物業也由五成提高至六成。藉由財稅與銀行貸款同步鬆綁，試圖重振低迷的房市買氣。
港府宣布撤辣之後，地產商與房屋仲介業者士氣大振，發動一波新聞熱炒，原本觀望的自住客開始出手，中國買家也進場掃貨。中原城市領先指數在三月分的前三個禮拜，罕見連續出現漲升走勢，連續三周累計上漲二．六％，三月的第四周成交價再度下跌，四月初的成交紀錄又見回升；總之，算是初步止住了持續兩年的跌勢。
不過，撤辣之後的樓市成交處於「低檔放量」的狀態，成交價格則都在低價，顯示建商趁著政府利多政策加速清理庫存，而掛牌已久卻難以成交的二手屋賣主，則藉此出手離場。
位在中環太子大廈頂樓，擁有無敵景觀、名人必到的熱門「蒲點」Sevva，4月17日正式歇業，前一天的最後營業日下午「保險女王」王玉環邀集數十位名媛聚餐，晚上則被「香江才女」俞琤包場，明星、企業家、富太太、藝文人士齊聚紀念，承載柯林頓、碧昂絲以及幾乎所有香港名人回憶的餐廳，就此走入歷史。（圖／翻攝自星島頭條網站）
BNO累計近19萬港人移英
港推「高才通」加速內地化
根據香港媒體報導，中國買家、特別是深圳南下的買家，占了三月至今成交案件的三成。跟香港的勞動市場型態一致：港英時期的白領陸續離開，而南下的中國白領遞補，香港與英美脫鉤、與中國加速結合的趨勢，同步反映在香港樓市的交易。想也合理，現在願意在香港購房的買主，都得承擔二十五年、三十年的房貸，都會跨過四七年「五十年不變」的門檻，屆時香港不論如何都會成為中國的一個內地城市。
我們觀察一個現象，就可知道香港正在快速內地化，英國在二一年元月推出專門為香港人打造的英國國民（海外）護照（BNO）簽證計畫，到去年累計批准了近十九萬香港人到英國居住；香港政府的統計顯示，自《香港國安法》實施以來，香港連續三年錄得人口淨流出，二○年中統計一年移出二萬七千餘人，到二三年年中已經增加到十一萬三千人。
相反的，港府則推出「高端人才通行證計畫」（簡稱高才通計畫），吸引主要來自中國各省的白領南下香港工作。香港勞工及福利局去年底統計顯示，高才通計畫施行一年，已經批准十二萬件申請案；另外，在大灣區整合的國家政策下，也有超過一成的香港人有意移居深圳或是廣東其他地區。
香港政府「撤辣」政策能否扭轉拯救房地產頹勢，最終還是得看這波大移民潮、人口大置換的成效而定，這也是對李家超與北京政府徹底接盤香港、脫鉤歐美的全民公投。
回到文章最初，因「房租到期」而歇業的SEVVA，它的熄燈代表了一個時代的終結，在香港娛樂圈呼風喚雨五十載的俞琤與老友們即將謝幕。郭志怡早前接受《南華早報》的訪問時就說：「I am sad about my city.」（我為香港傷心。）鬼佬的香港已經結束，離開是最自然的選擇。
但是中環太子大廈的頂樓還是會出現新的租客，而新餐廳的樣貌，將會是香港新主人的風格，一個符合「中國香港」的新面孔。
（本文作者為紐約大學金融碩士， 曾任金控公司副總經理）
_20250422175146.jpg_280x210.jpg)