要管理好使用人數高達九千人的世界第一摩天大樓，除了靠高科技的建築設備之外，在第一時間內「搶快」也是關鍵，否則很容易造成混亂；楊文琪領軍的物管團隊，有心為台灣的大樓物管締造世界第一的水準。
近年來罕見的超級強颱「柯羅莎」，十月五日登陸台灣，這一天傍晚台北市街頭吹起陣陣狂風，路人們的傘幾乎都打不開。世界第一高樓「台北一○一」早已成立防颱小組，透過安全室對全棟用戶發布颱風消息，同時關閉觀景台、用膠帶封住門縫，並運送沙包疊在中庭門口。
此時的楊文琪雖然一如往常地開會、接受媒體採訪，但卻比平日多了一分機警及待命狀態，隨時留意安全室回報各項監控結果，確保一○一大樓在颱風天裡安全無虞。
颱風過後的周一上午，西裝革履，整齊套裝的上班族趕著衝進一○一辦公大樓上班，其中還有來自世界各國的跨國公司老外，沒有人注意楊文琪及她的團隊辛苦防備，讓一○一大樓又安然度過一次挑戰。
服務客戶超過九千人
台北一○一的辦公大樓，總面積超過六萬坪，使用人口超過九千名，即將與全球最小的國家諾魯相等，而且進駐人口還在增加中。目前共有七十家企業進駐，租戶來自全球十餘個國家，每坪每月大樓管理費就要二百八十元，收費是全台灣最貴。
這一座九千人的「天空之城」沒有國王，靠的就是一支六十餘人的物業管理團隊，由台北國際金融大樓公司協理楊文琪領軍，為租戶提供每天二十四小時的服務，維持這座天空之城的正常運轉。
管理世界第一高樓，最複雜的就是用戶眾多，同時包含跨國企業，每天二十四小時都會有人上、下班。光是今年舉行中元普度，參加祭祀的人數共有三千人！活動進行了一整天，光是燒金紙就耗費四小時。這讓物管部如臨大敵的「盛事」，早在一個月前就得開始規畫、通知租戶。
為了處理九千人每天製造出的一噸垃圾，一○一還有一套垃圾空投管道間。在經過垃圾分類後，每一層樓的紙類回收垃圾就直接丟入投遞口；垃圾在往下墜落的過程中，還會經過三道閘刀及空壓機，將垃圾切碎、整理之後，滾進地下室二樓垃圾櫃的就是一包已經封包好的垃圾。
除了具備精密科技的建築設備外，還必須搭配搶在第一時間內完成的服務效率，否則很容易造成九千人天空之城的混亂。今年屏東大地震發生時，剛好有人卡在一○一大樓的電梯內；物管部的安全室，透過電梯內的監視器回報，得知有人受困，立即出動救援人員，在五分鐘內就趕到迅速排除危機。
要做好世界第一高樓的大樓物管，必須組建一支最高水準的工作團隊，但台灣原有的經驗其實不敷使用，在專業上必須不斷地升級。為了做到這一點，楊文琪一開始便向全球最大的物管公司美商高緯物業取經，一年之後，還請仲量聯行安排員工到超高大樓密度最高的香港受訓。
物管團隊的辛苦終於有了代價，目前一○一大樓已經啟用屆滿三年，服務水準已獲得不少租戶的認同。
如里長伯拉近住戶間距離
KPMG安侯建業會計師事務所是一○一大樓最大的租戶，員工共有一八五○人，租下六十六到六十八樓共四千五百坪空間，光是每月管理費就要花上一百二十萬元；但是這筆錢，讓安侯建業行政管理部執行副總林志雄感覺很值得。
有一天半夜，他加完班到地下室準備開車回家，但是汽車的電瓶壞了；就在這個不知該如何是好的半夜，保全人員看見了，沒幾分鐘之後，就開著一台載著充電器的高爾夫球車，馬上幫他的座車充電，雖是小動作，卻幫了他一個大忙。
還有一次，他的兩名員工晚上在男廁偷抽菸，被煙霧偵測器偵測到了，立刻被控管中心察覺，安全人員就根據走道的監控器及門禁刷卡紀錄，查出這兩人的身分。隔天林志雄一上班就接到電話，希望約束員工自律。這雖然讓林志雄感覺尷尬，但也對門禁安全服務效率很滿意。
第一個進駐台北一○一的德商拜耳公司，公共事務暨企業溝通處處長施怡如也回憶，有一天渾然不知自己在電梯內掉落一張沖洗照片的收據，後來被人撿起來送到服務中心，二分鐘之後她就接到電話，通知請她領回收據，讓她又驚又喜。
楊文琪除了維持大樓的日常運作，也協助七十家租戶企業彼此建立友善的鄰里關係，就像傳統社區熱心服務的里長伯。
瑞泰人壽有一次舉辦捐助幼童的義賣計畫，拜耳的員工透過一○一物管部的通知知道後，便動員拿出家裡的玩偶義賣，不但填補一樁平日無暇做公益的心願，也拉近了七十家租戶企業間的距離，建立敦親睦鄰的情誼。
而承租企業的員工，到一○一商場用餐，還有九折或是加送甜點、水果等優惠，這些「特權」，讓施怡如驚訝的發現，在世界第一高樓的日常花費並不如原先想像的昂貴，反而還有意外的折扣優惠。
楊文琪預料，一○一大樓將在明年中滿租，承租戶將突破上萬人。雖然二○○九年之後將交出世界第一大樓的皇冠，但打造世界一流水準的物業管理的使命感卻不會因此改變。
