編按：房產景氣愈不明朗，法拍屋的案量愈是急速增加，法院不動產拍賣市場是一座永遠挖不完的寶山，但如何靠投資法拍屋翻身、致富？本書作者黃正雄是國內法拍屋教父，從事法拍屋投資、教學、顧問等資歷超過30年，處理過的疑難雜症不計其數，累積處理逾1850間法拍屋及共有物。
黃正雄從處理法拍屋的實務經驗中，分享遇到加蓋違章建築、凶宅等特殊物件的應對方式，入手的投資者事先掌握，讓買房這件人生大事可以很簡單。
65歲包租公買法拍屋養老 發現加蓋違建怎麼處理？
案例：張三原本在臺北當包租公，投資小套房及雅房出租，但最近房價下跌，外銷也連15個月黑色警告，景氣不見好轉。
他年紀已逾65歲，想搬回鄉下老家養老，於是參考了法拍屋網站找到一樓住家，前後都有院子，適合種菜或種花。
雖然法院公告權狀60坪，但實際目測約75坪左右。由於大環境很適合張三，他毫不猶豫投標，最後也以低價得標。
於7日內繳足尾款，並領取不動產權利移轉證書後，聲請點交時才發現，一樓有增建廚房及廁所，合計15坪左右，而此部分不在拍賣範圍內。
因為四周增建往往與主建物合在一起，外觀不易區分，債權人查封時不容易發現，請問張三如標購此種法拍屋，該如何處理增建15坪的問題？
增建無獨立出入口，視為主建物一部分！法院判例解析所有權歸屬
解析：依最高法院85年度臺上字第807號判決意旨：「上訴人在原配住房屋加蓋之增建部分，或與原建物使用共同壁，或加建在原建物之上，仍須利用原建物之門戶進出，而無獨立之進出通路，各該增建部分，既已與原建物附合而成為一整體，即成為原建物之重要成分，依民法第811條之規定，應由原建物之所有權人取得各該增建部分之所有權。」
因為廚房及廁所增建部分無獨立出入口，與主建物合為一體，進出必須通過主建物一樓的大門，增建部分已無獨立性，因此成為主建物所有權的一部分。
民法第811條：「動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權。」
實務上，地方法院民執處不點交增建部分，但拍定人張三事後可以訴請法院遷讓房屋（增建部分即廚房及廁所約15坪面積），原債務人不得主張15坪面積未在拍賣範圍，拒絕交付。
但債務人如認為有受損害，得依關於不當得利之規定，請求償還價額（參考民法第816條：添附之效果）。
▲買法拍屋前要三思，辛苦存下來的積蓄才不會白花。（圖片來源：shutterstock）
凶宅低於市價7成 凶宅認定標準是什麼？
案例：張三是資深投資客，專門購買複雜的不動產，也收購許多凶宅，因為凶宅價金大約市價的七成以下，然後再創造投資者的利潤空間，張三將凶宅出賣給不忌諱凶宅的客人，例如菜市場殺雞、鴨的店家、寺廟、宗教團體、殯葬業（棺材店、禮儀公司）等，
依現行法規，仲介公司要求出賣人填寫房屋現況說明書就「是否發生非自然死亡的情事」要出賣人誠實勾選，當然買受人也可詢問附近鄰居、社區管委會、里長辦公室及網路（凶宅網）供民眾查詢，但張三對法拍屋投資是新手，也不了解法拍屋市場中，凶宅認定標準為何？
單親媽誤買法拍凶宅遭拒貸 如何處理特殊物件？
解析：依內政部最新不動產現況說明書之版本明定：凶宅的認定是於產權「持有期間」是否曾經發生凶殺、自殺或其他非自然死亡之情形，當然產生肯定說及否定說，中古屋或預售屋的買受人對物有瑕疵擔保請求權，但法拍屋的拍定人對物之瑕疵無擔保請求權，因此造成許多投標人許多困擾。
日前報導臺南某位單親媽媽因標購法拍屋，卻發現法拍屋為凶宅，向銀行貸款竟連原聲請法拍之銀行也拒絕貸款，以致無力支付貸款而造成流標。
因此民國 103年5月20日立法院三讀通過，同年6月4日修正之強制執行法第77條第 1項第2款，第81條第1項第2項第1款分別明定:「查封時，書記官應作成查封筆錄載明下列事項：......(二)不動產之所在地、種類、實際狀況、使用情形、現場調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其它足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項。」及依102年12月10日施行之注意事項於查封筆錄載明。
凶宅影響標購意願及價格 應誠實揭露
依據社會上的買方觀念，凶宅對於標購意願及價格高低有重大影響，而執行法院就拍賣標的物之重大交易資訊，應誠實揭露，且為兼顧執行程序得以迅速進行，執行法院對於拍賣標的物是否曾發生凶殺或自殺之查證，原則上向警察機關查詢已足（參臺灣高院暨所屬法院95年法律座談會民執類提案第9號意見。）
法院拍賣雖然改進多一層誠實揭露於查封筆錄，且拍定人仍得以凶宅未誠實揭露而撤銷拍賣、恢復原狀、返還投標價金，但仍需於核發權利移轉證書前提出相關單位佐證文書，如已核發移轉證書者，則仍適用強制執行法第113條準用同法第69條規定：「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權。」
換言之，此時拍定人既不能請求撤銷拍賣，買到法拍屋（凶宅）銀行也拒絕貸款，價格至少損失3成以上。
請注意凶宅對債權人請求拍賣不利，常會隱匿事實，部分債務人也會用凶宅之假消息，阻攔拍賣，更可能有假債務人透過法院拍賣當作出售凶宅的出場解套，透過法院拍賣除債權人陳報，否則難以調查。
買法拍屋一定要親到現場打聽屋況：從鄰居、管委會、里鄰長下手
得標後，權利移轉證書核發前之黃金期間約10天至15天，時間相當短，所以建議投標人張三在投標前一定要親自到法拍屋現場，拜訪樓上樓下、左右鄰居、該社區管委會的管理員、總幹事、主委、財委及里鄰長，確實打聽屋況，
免得買到凶宅，又來不及在核發權利移轉證書前陳報法院，那真是賠了夫人又折兵，得不償失，損失慘重。
作者簡介_黃正雄
國內法拍屋教父，擁有驚人的法拍經驗，從事法拍屋投資、教學、顧問等資歷超過30年，累積處理逾1850間法拍屋及共有物，處理過的疑難雜症不計其數，其中不點交的案子高達800件以上。
學歷：美國奧克拉荷馬中央州立大學畢業
經歷：
•不動產經紀人普考及格
•法拍屋專業講師
•透明房訊（專業法拍屋雜誌）
•中華民國不動產仲介經紀商業同業公會
•臺北市不動產教育協會
•新北市不動產訓練發展協會
•新北市房地產發展協會
•臺中不動產仲介經紀商業同業公會
•臺中不動產服務職業工會
本文摘自布克文化《法拍屋實戰寶典【暢銷萬冊紀念】：法拍教父黃正雄教你投資法拍賺千萬》
.jpg)
※ 本網站及作者所提供資訊僅供參考，投資人應自行承擔投資風險及投資結果。
.jpg)