當美國聯準會再度鷹升息，除了物價指數降幅仍不夠，於升息循環中，如果從美國的房價指數來看，其價格面臨修正是無可避免，而且，幅度將不小。
疫情、低利率 美國房市上漲主要因素
新冠肺炎疫情改變了很多的事情，各國政府大幅撒錢維持景氣增長，但產生了副作用。美國方面，拉升了物價和房價，美國的房價自2021年起年增長幅度驚人，來自低利率的驅使，美國30年期固定房貸利率，當時是介乎2.79%~3.2%之間。
當聯準會意識到高通膨問題時，啟動升息循環，房貸利率逐漸跳升至5%，直到目前為6.29%，高於2021年市場原先預期的3%。從過去歷史圖表的經驗判斷，當基準利率上升，房市價格會下跌，目前美國房市正處於修正階段了，現今美國的基準利率則升至3%-3.25%，終端利率預期為4.6%，隨著利息增高，美國人購屋成本增加，本息還返將增加可支配所得的負擔。
▲圖表資料來源：財經M平方
在低利率的支撐和聯準會的貨幣寬鬆政策下，2021年至2022年上半年房價指數年增率最高上揚超過20%，遠高於2008年金融海嘯前的房價年增水準，美國2020年和2021年間每小時薪資僅上漲約4%~5.5%，因此房價的推升除了寬鬆的貨幣政策外，就是在家工作（WFH）風潮使得換屋需求增加。
2021年是美國買房的最高峰，因為利率歷史新低，WFH需要大一點的房子，加上政府直接將錢轉入老百姓的戶頭。無法出門旅遊，薪資又調高，存款變多，因此多餘的收入投入了房市。
2020年起美國郊區的房子受歡迎的，2021年郊區的房子需求超過了42%，高於2017年的水準，疫情期間人口密集的城市房子失去了生活的紅利，對美國獨立房子的需求大增，2021年8月以前申請首購貸款者中32歲～42歲佔約67%為多數，也包括許多投資客，2021年7月前投資客約佔5.5%，是2014年來最高的紀錄。
疫情剛開始時，原比較昂貴的城市租金暴跌，因為多數的居民遷移至租金較便宜的郊區，隨著時間移轉，加上某些企業的遷移，如特斯拉總部遷移至德州，導致城市租金再度回升，2021年全美的房屋租金上漲了9%。
人民存款上升和銀行自律 08年金融風暴不致重演
美國房市的過度繁榮，會不會重演2008年的全球金融風暴？由於經歷上次的悲劇，如今銀行業是被主關機關監管的，財政相較當年健全，多數銀行不做抵押業務或減少，加上美國人民的存款增加，財力變好，目前美國人債務（包含房貸）佔家戶所得約9.2%，相較2007年13.7%為低，不致有當年的次貸問題。
但房市面臨修正將無可避免，新屋銷售已經反應房市的不景氣而下降了，租金和房價是相關的，因此，租金將下跌，美國的CPI定義中即包含了租金項，而其下降幅度是緩慢的。
回顧2008年的次貸風暴所引起的全球金融風暴，因爲2001年至2003年在網路泡沫後，蘇聯解體，全球景氣陷於衰退，為提振景氣，聯準會大幅降息，當時科技製造尚未有大的突破，S&P 500指數自2003年起至2007年僅上升約81%，因為資金大多流向了房地產。
房價指數自2003年起年增9%，直到2007年年增長14%之多，當時基準利率為2003年1%，到2006年上調至5.25%，美國華爾街投資銀行更以新創金融資產連結房貸為衍生性商品，輸往全世界，過後為抑制過熱房價景氣，當基準利率升息循環開始，房地產崩跌，才導致全球金融海嘯。
聯準會強力升息，使近期金融市場大幅波動，房市、股市和債券市場持續調整中，投資人可以耐心等待調整結束。（作者為前元大金控集團證券公司自營部主管，現任麒鑫投資公司研究部資深副總經理）
