日圓貶值使得台灣人去日本置產重現熱潮。事實上由於日圓趨貶，加上低利率，全球資金都看好不動產市場，東京都地區仍是首選標的，其他地區的投資就要看功力了。
根據《財訊》報導，台灣人疫後最想去的國家，非日本莫屬。近來日圓貶值，不少人換了許多日圓，就等國門開放，立刻衝去日本報復性消費。但其實台灣許多高資產人士從去年開始，已經慢慢在日本買進不動產。
高價物件交易 6月爆大量
信義房屋日本事業部經理柳政億，接受《財訊》採訪時指出，信義房屋去年在日本的成交量和金額，未受疫情影響，創2009年在日本設點以來第2高的紀錄。今年仍維持不墜，上半年成交戶數，比去年同期增加4成以上；第2季平均每戶成交價為7148萬日圓（約1595萬元台幣），比第1季成長7%。
值得注意的是，今年以來成交超過1億日圓的物件，已經和去年全年相當，而第2季1億日圓以上物件的占比，比第1季幾乎增加1倍以上，而且1/3集中在6月成交；預估今年全年業績可望超越最佳銷售紀錄的2015年。儘管疫情無法去日本，客戶也會透過視訊看房就下訂。
根據《財訊》報導，2020年疫情剛爆發時，的確對台灣人購買日本房地產造成衝擊，一些中小型的房仲業者也因此停業。不過去年開始情勢改變，有些台商從中國撤出時，為了資產配置的需求，直接投資日本的房地產。
另一方面，日本一些企業受疫情衝擊經營不下去而求售。例如淺草旁商店街一間獨棟的商鋪，原本經營的燒烤店收攤後賣給了台灣人。在景氣好的時候，這樣的物件幾乎不可能求售，疫情反而讓外國投資人有機可乘。儘管這時買下這棟商業不動產也無法立刻出租，但買家仍決定先入手，等待日本重新開放觀光。
《財訊》分析，近來台灣人瘋日本買房，主要受兩股力量的推動。日圓走貶，形成了拉力。柳政億分析，東京都中心蛋黃區1戶10年內、電梯兩房的物件，大約1億日圓，1年前折合台幣約2600萬元，現在則只要2200萬元左右。推力則是台灣房價太貴，在台北市中心很難找到同樣條件的房子。
根據信義房屋分析，會去日本置產的客戶，主要是超過45歲以上的族群，在日本購屋的目的包括小孩求學時居住、自己去日本時住、資產配置等。也有企業主自己先在日本買1戶住家「試水溫」，接下來就用公司的名義買進商業設施等房地產來分散資產，總金額已超過40億日圓。
《財訊》報導指出，由於客戶多半是高資產人士，日本通常不是他們的第1間房子，他們追求的是穩定獲利。一般來說，扣完大樓的管理費、維護保養費、報稅等費用後，近期日本的淨投報率大約3%。
日本房產夯 淨投報率3%
若要追求更高的報酬率，這些物件的風險也會比較高，例如屋齡老、地點偏遠等。腦筋動得快的台灣投資人，會摸索自己的獲利模式。例如有位投資人買下1棟9層樓的中古大樓，雖然屋況不佳，但他自己有工班，重新裝潢，加值後出售再回租，把這棟樓打造成幾間民宿、幾間長租房，以及健身房等。
《財訊》分析，對不熟悉日本的外國人來說，投資東京附近仍是最保險的作法。日本不動產經濟研究所指出，2021年首都圈（東京、神奈川、埼玉、千葉）新建公寓，平均每戶價格是6260萬日圓，比前1年上漲2.9%，超過泡沫經濟時期1990年的6123萬日圓，創1973年開始調查以來新高。如果單看東京都23區，平均售價是8293萬日圓，年增率為7.5%。銷售戶數則比2020年增加23.5%，達3.4萬戶左右。
日本房仲業者分析，東京的「多樣性」仍無可取代。這裡的平均薪資較高、工作機會較多、通勤也方便，另外購物和娛樂設施也很多，魅力十足。2021年4月東京總人口比1年前減少2.5萬人，但如果限定為「日本人」，則增加了7440人，表示其實東京減少的是外國人。另外以疫情嚴重的2020年為例，東京移入的15~29歲人口淨移入7.4萬人，顯示年輕人真的很喜歡東京，而這些人潛藏租屋需求。
事實上，根據《財訊》報導，不只台灣人，全世界都瞄準日本的不動產。東京不動產業者透露，韓國、美國等地投資人，最近紛紛詢問價位在1億到3億日圓的公寓。《朝鮮日報》報導，以1億日圓的公寓為例，2019年需要11.16億韓元，現在只要9.46億韓元，將近打8折。同時2019年首都圈新建公寓平均價格5980萬日圓，今年5月已經漲到6088萬日圓。如果以美元計價，2019年54.6萬美元，今年5月只要47.6萬美元，吸引力十足。
除了散戶之外，外國的年金基金、大學基金、壽險、富豪資產管理公司等，更是看好日本不動產，主因是利率寬鬆。對法人投資人來說，光靠股票、債券等傳統的資產不足以應付需求，必須有一定比率的資產放在不動產上。
《東洋經濟週刊》指出，和其他國家比較，日本不動產的市場區域很廣，不只有東京，還有大阪等許多有特色的城市，而且交易制度健全，也遵守約定，政局穩定，也不容易有過度大膽的政策轉換；當然，最重要的還是維持超低利率政策，投資人用低利率就能得到高報酬。
投資客注意 地點不宜偏遠
不動產業者CBRE公司指出，去年日本來自海外的不動產投資額就達到103億美元，其中美洲占48億美元，亞太地區占25億美元。這兩年來投資額最高的外國公司是香港基匯資本公司，總額2820億日圓，2014年投資大阪凱悅飯店後，即陸續收購日本物件。第2、3名則分別是美國德州教職員退休年金（2690億日圓）和美國黑石集團（2210億日圓）。
《財訊》報導指出，不可諱言的是，對散戶來說，投資海外不動產畢竟不在自己的國家，有時鞭長莫及。疫情就打亂了很多人的計畫，柳政億說：「這兩年我們做最多的售後服務，就是幫客戶去沖馬桶、開窗戶；一位客戶因為小孩匆忙回台灣，我們還幫他進屋裡去清冰箱裡的食物」。
另外匯率是這一波台灣人投資日本房地產的重要因素，但未來走勢是未知數，先前投資日本不動產失敗的案例中，原因除了找不到房客、地點偏遠外，購屋時日圓匯率太高，也侵蝕了獲利。雖然一般認為日本短期內不會調高利率，但匯價波動難免。房仲業者也只能建議客戶盡量分批換匯，看到有合適的物件時，才能快速簽約。因此，先做足功課再買房，是投資海外房地產的第一課。…（本文出自《財訊》雙週刊665期）
延伸閱讀：
