房地產短空長多，REITs後續有撐具優勢
國泰世華銀行投資研究團隊，由不同財經領域專業研究員組成，以客觀、專業角度，提供金融市場研究與分析，範圍涵蓋各主要國家總體經濟、股市、債市、匯率及商品等。
最近路上賣房舉牌看板越來越多，新建案紛紛出爐，但看著讓人咋舌的開價，多數人還是只能望屋興嘆：買不起！二〇二〇年全球資金大放水，推升了各國房價，台灣自然也不例外，房市可以說是價量齊揚的榮景。大家都說房地產泡沫化，但泡沫會破嗎？
近來，隨著全球通膨飛漲，各國央行相繼提出緊縮貨幣政策，美國聯準會除了升息外，本月開始逐月減少四七五億美元，九月提升至每月九五〇億美元。在政策壓抑、流動性降低的「雙管齊下」之下，美國房地產是否真的迎來了向下的拐點？
資金面轉弱
但房市基本面仍強
從歷史經驗來看，美國房貸利率確實是影響銷售的關鍵，而且兩者呈現負相關；簡單說來，在低利率的環境下，房地產的買氣旺盛、成交量大，利率走揚的環境下，房市就會遭遇壓力（見圖一）。利率上升通常會伴隨貨幣緊縮，利率變高、市場熱錢又變少，房地產自然旺不起來。
不過，如果你期待房地產會就此「崩盤」，那可能也要失望了。雖然資金面壓力大，但目前經濟基本面相當健康，失業率低、薪資成長高，都將成為房地產的支撐。同時，由於原物料成本上升，可預期的是，未來建商的建築成本會越來越高，不僅新成屋開價會隨之墊高，賣方的惜售心態也會更加強烈。
因此，整體來看，美國房地產市場處在一個短期受到資金面壓力而下跌的環境，但長期看來則將受到工資與原物料價格上漲而受益。
房價下跌有限
且租金仍有上調壓力
既然長期有利，那這會是一個可以趁機抄底的時候嗎？答案是，時候未到。
首先，房屋庫存偏低，房價下跌空間有限。房地產除了受到整體經濟環境影響外，各區域的情況有很大落差，這些因素都會對價格產生影響。不過整體而言，美國房市目前處在成屋庫存偏低的狀況，就算需求下降了，但供給還是處在低水位，因此房價下跌的空間也有限（見圖二）。
其次，房價居高不下，租金有調漲壓力。美國房貸利率飆破五％，這麼高的利率，不管是對自住客或者投資人來說都不輕鬆。目前新屋銷售市場已經有所衝擊，年初以來連續四個月下滑，四月份更是月減十六％。換個角度從出租市場來看，由於房價高漲，加上成屋供給有限，房東更可能有恃無恐，隨房價調漲房租（圖三）。
房地產崩盤機率不高
REITs為投資選項之一
整體而言，房地產短空長多、仍具投資價值，接下來需要注意通膨的發展，特別是工資與租金這兩項因素。失業率低、工資成長率高，長期來說將會墊高購買力，不過短期過高則可能會讓通膨失控；房價高漲將伴隨租金的調升，但幅度較為和緩，且需要一段時間的反應，但對REITs而言就是利多消息。
假設通膨真的失控，經濟衰退、走向「硬著陸」，那麼房地產確實可能有較大幅度的回調，那時確實是個可以大舉進場的好時間；不過目前市場還是認為「軟著陸」的可能性較大，因此預估房地產將持續震盪。
如果投資人希望能夠分散風險及穩定收益，加上近期公債利率可能已觸頂影響，REITs將是考慮的投資標的。不過，景氣若放緩，對於本身波動性就不小的REITs來說，很可能造成衝擊，投資人仍須留意。
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（國泰世華銀行投資研究團隊提供）
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