商業地產交易量飆高建商競相出手搶地

梁任瑋

焦點新聞

唐紹航攝影

1174期

2019-06-19 10:27

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中美貿易戰升溫，台商積極回台尋找工業區地產，頓時成為熱門話題；
近日公開標售的商業不動產傾巢而出，不少地主趁機活化資產。

中美貿易戰延燒，讓過往冷門的工業廠房、商業區土地成為當紅炸子雞。

光是今年六月，全台就有逾五百億元的物件即將標售，盛況為歷年罕見。只是，話題熱度雖高，標售結果是否能如賣家預期順利？

標售金額、面積均創紀錄

先來看即將登場的兩大標售案。金額最高者為台北市京華城，將在六月二十七日以低於三八○億元的底價，三度標售；面積最大者為台南市政府釋出的七處開發區域，包括安南區九份子、東區平實營區、新營區客運轉運中心、佳里國小市地重劃與東區南台南站副都心第一期、永康砲校第一期、東區德高區短徵收，面積二．六八萬坪，創下台南不動產標售史上範圍最大的紀錄。

除此之外，還有台北市衡陽路、秋雨印刷新北林口廠，以及宜蘭、新竹等多筆土地，也將一口氣在市場找買家。一時之間，商用不動產市場交易顯得熱鬧非凡。

備受市場關注的非京華城莫屬，此次再次捲土重來標售，主要是看好政府對於來台或回台設廠投產，祭出相關優惠措施，可望吸引買家出手。據了解，本案雖然已向台北市政府提出申請，得以作為住宅使用，一旦順利通過後可讓這塊土地未來的規畫及搭配，更具靈活性與市場性。但目前京華城的土地使用分區，仍是第三種商業區，買家較傾向拆除地上物後，重新興建商辦大樓，並結合商場或旅館後，重新對外招租。

曾經替客戶評估京華城土地的商仲業者透露，買家認為依照目前台北市政府的立場，要立刻變更地目的可能性偏低，儘管京華城是台北市少見的大面積商用土地，但因前方有台鐵機廠閒置空間，阻礙視野，周邊較為荒涼，距離捷運站也較遠，除非打造成有主題性的地標建築，否則很難吸引人潮聚集。

由於目前台北市新的商辦大樓稀缺，有買家認為，京華城若重新定位為商辦，或許也是一種方向，但關鍵還是在於成交價格能落在適合價格帶。

至於台南市政府地政局所釋出的二萬餘坪土地，則是第一次標售，標售對象希望鎖定大型開發商，屆時是否能夠帶動另一波地價新高，已經成為台南房市的一大觀察指標。

根據內政部統計，台南過去十年的房價，只漲不跌，從每坪成交單價十．一萬元，上揚至十四．八萬元，漲幅高達四六．五％。主要是受惠台南科學園區的發展，吸引不少就業人口，以及房價基期低所致。連帶地，商辦的售價在近兩年也起漲逾一○％，每坪單價已近十萬元；南科與高經濟價值產業是帶動不少置產者，進場台南房市的動力。

台商回流設廠帶動土地活化

「這股工業區購地需求，在今年過年前就開始發酵。」宏大國際資產公司總經理陳益盛表示，這波工業地產加溫，主要來自貿易戰帶動中國台商回流設廠需求的增加，不少持有工業區土地、廠辦的地主、企業，也順勢「活化」旗下資產，紛紛將閒置廠房大出清。

專門生產汽車、電機零件的博世（BOSCH），加入賣地行列也是一例。二○一一年底，博世併購了供應鏈廠商揚弘實業，但近年來，因應產業變化，對台灣市場有了不一樣的定位。近日博世決定處分揚弘原本自用的桃園平鎮工業區廠辦，樓地板面積約九五○○坪，是當地少有的大面積廠辦，開價約十二．七六億元。

揚弘實業廠長Marco Morea表示，該工廠不論在消防、空汙與水資源回收，都採用德國高標準設計，屋況維持得相當好，但因揚弘即將在九月關閉工廠，近期才會積極找買家接手廠房不動產，希望趁著近期工業地產交易正熱，能順利成交。

陳益盛坦言，這兩年工業地產價格已站上歷年高點，過去每坪土地單價僅個位數的桃園楊梅，如今也來到每坪十五萬元以上；中壢則爬升至每坪三十餘萬元，緊鄰林口的龜山甚至喊價到每坪四十萬元，「不少地主都有賣在最高點，趁早獲利了結的心態。」

此外，今年下半年即將展開的總統選舉造勢活動，也是讓這波工業地產一窩蜂出籠的關鍵。業主普遍擔憂，隨著選戰開打，各種政治話題會讓買家考慮的不確定因素增多，若不趕在上半年處理，恐怕又得再等一年，待選舉結果塵埃落定後，才有機會找到買家，屆時是否還有相同的好價錢，誰也說不準。

除了大片工業區土地標售，廠辦則是另一個熱點。從數據上來看，根據宏大國際資產統計，光是一七年，新北市廠辦交易量就超過十萬坪，成交總金額逾三百億元。以一八年而言，雖然交易量未突破前年度水準，但成交面積也有八．三萬坪的規模，顯示市場需求的確穩定存在。

世邦魏理仕台灣分公司日前統計，工業地最大宗為自用型買家，占五三％，其次為開發商占四三％。對自用型買家而言，由於現在向銀行融資機會相對較高，且利率處於低點，可與投資人或地主合作，量身打造符合用地需求的規畫；至於開發商，著眼於住宅市場尚未明顯回穩，以及利率仍處低檔，投資已形成聚落的非市中心區，獲利相對穩定。

事實上，自今年以來，包括全聯實業、全家，分別在台中投資物流中心；另外，也有企業看好台中及高雄，持續加碼投資，像海霸王就砸下約五十四億元，標下高雄八五大樓，都屬於自用考量而出手。

除自用外，開發商的動作也有日益積極的跡象，且不約而同看好廠辦產品的市場潛力。譬如茂德機構董事長張高祥旗下的和碩建設，以七十．七八億元，標下大同關係企業尚志資產、位於新北市土城區員和段的六○八○坪土地，是今年第一季土地交易最大金額。若再加上，茂德去年海砸一三○億元，購入味全新北市三重新燕舊廠的一．五九萬坪工業地，準備規畫廠辦科技園區，在短短不到一年出手兩百億元，且價格屢創區域新高，對市場之看好，可見一斑。