土地的共有型態有持分共有及公同共有等二種情形，持分共有可以處分自己的持分，如果是共同共有，就必需多一個程序，才能處分自己的土地了。
個案中的土地由阿公繼承而來，阿公的四大房各繼承了阿公土地的持分1／4，前一陣子，大房的伯伯往生了，就由他的2位兒子繼承了大伯的所有權持分1／4。
由於大兒子長年在大陸經商，沒有回台灣奔喪及繼承該筆土地，小兒子就以繼承人之一的身份完成了繼承登記，也取得了土地所有權狀正本。
二房的長女得知他們完成繼承登記後，擔心該筆土地「肥水落外人田」，所以決定出資將該筆土地買回來，總價、付款方式都已經談妥，所以來電我們事務所安排簽約時間。
我們接受預定簽約時間後，申調該筆土地謄本，發現該筆土地是以「公同共有」方式登記所有權，該持分1／4由2個所有權人公同共有，所以撥電話請求賣方務必2位共有人一併到場，才能辦理該次的所有權移轉，才知道誤會大了！
買方認定的價格是該筆土地的潛持分1／8，偏偏該筆土地的產權，和買方想像的不一樣，如果要買其中的1／8必須請在大陸的大哥回台灣辦理「分割繼承」或是「共有型態變更」，讓他們倆各自取得1／8的持分所有權，才能再辦理買賣所有權移轉；或是請大哥一起出售該筆土地，那買賣的持分是1／4非買方所說的1／8。
賣方聽到後面有難色，因為大哥回台灣有相關難度，至於什麼原因，因為欲言又止，我們就不再追問原因，賣方問該怎麼辦？
依照內政部110年11月3日台內地字第1100266318號函：
一、按民法第1151條、第1164條及第830條第2項規定略以，繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有；繼承人得隨時請求分割遺產，且公同共有物之分割，除法律規定外，準用關於共有物分割之規定。
我們建議他可以中國海協會授權書的方式授權弟弟一併處分該筆土地，也可以以中國海協會授權書繼續辦理「分割繼承」或是「共有型態變更」，讓兄弟各持分1／8後，再完成後續程序。
您繼承的祖產有類似這種「公同共有」的情事嗎？如果這種「紙上富貴」困擾著您，或許可以試試看上述的方式，活化您的資產，當個真正的有錢人！
作者簡介_鄭文在
正業地政士聯合事務所所長，擁有不動產經紀人、地政士證照，專長為不動產稅法、不動產登記。
