土地公告現值每年的一月一日調整一次，所有權人持有越久，調整的次數越多，當出售時，所繳納的土地增值稅也就越高。
土地增值稅一般的稅率為20%、30%、40%，至於自用住宅優惠稅率則為10%，但是自用住宅優惠稅率只限於一生一次或是一生一屋，條件相對嚴格，所以出售房屋要主張自用住宅優惠稅率，一定要審慎評估，避免日後懊悔。
個案中的屋主有2戶房屋，新北市一戶持有年代久遠，且無營業及出租情事，由母親設籍居住。另一戶位於桃園，持有期間較短，亦無營業及出租情事，由本人設籍居住。
最近想把桃園房屋賣掉，自用增值稅約為10萬元，一般增值稅約為20萬元，簽約時我們請問賣方，近2年內是否會再買房屋？賣方肯定的說「會」。於是，我們建議他可以辦理增值稅一般稅率，未來2年內重購房屋，仍然有機會重購退稅，賣方懷疑的問：不辦理一生一次自用增值稅，也可以退稅嗎？
依照（財政部77.12.1.臺財稅第770666023號函）所有權人出售合於規定的自用住宅用地，兩年內另行購買自用住宅用地；其原有土地在出售前，雖然沒有申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，但經稽徵機關查明出售土地符合自用住宅用地要件，仍舊可以申請從已納的土地增值稅額內，退還不足支付新購土地地價的數額。
所以，賣方的願望在此可以一次達成：1.保留自用住宅增值稅一生一次的權利。2.兩年內重購，退還土地增值稅的權利。
試想，如果辦理自用增值稅是10萬元，重購退稅也是10萬元，但是，一生一次沒了。如果辦理一般增值稅是20萬元，重購退稅也是20萬元，但是，一生一次的權利仍然保留。所以，土地增值稅重購退稅，不一定要辦理用掉一生一次的權利，做個聰明的納稅義務人吧！
作者簡介_鄭文在
正業地政士聯合事務所所長，擁有不動產經紀人、地政士證照，專長為不動產稅法、不動產登記。
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