內政部公布2022上半年建物繼承移轉共3.2萬棟，年增11%創下歷史新高，在人口老化加上高房價的趨勢下，房產繼承者們持續創高。當房產面臨繼承登記，一定要先試算繼承後萬一出售的稅金，以免誤觸高額房地合一稅。千萬不要說：「房屋要自住不會賣！」世事多變化，先試算有備無患！
關鍵時間點，決定繼承取得之房地出售時的稅制
雖然房地合一稅已經實施超過6年，繼承後賣屋申報採用新制還是舊制，依然是很多民眾共同的困擾。高雄國稅局說明如下：
１、被繼承人於105年1月1日以後取得之房地，一律適用新制。繼承人出售後，應於完成所有權移轉登記日之次日起算30天內向所轄稽徵機關辦理申報納。
２、被繼承人於104年12月31日以前取得之房地，原則上適用舊制。
舉例說明：
情況Ａ：陳爸爸於103年5月1日購買一棟房屋，於106年2月1日往生。該房屋由配偶陳媽媽繼承，不幸陳媽媽也於隔年107年5月1日也離開人世，所以由兒子陳先生繼承。
情況Ｂ：陳爸爸106年2月1日往生時，該房屋直接由兒子陳先生繼承。陳媽媽繼續居住，直到隔年陳媽媽離開人世。
同年107年12月兒子陳先生因為資金需求，打算賣掉繼承的房產。
不同的繼承方式，會造成出售的稅制不同？
出售繼承取得的不動產，最大的特色為可以加計父母持有期間，決定適用不同的課稅方式，但只能以上一次繼承時間點作為出售的稅制分水嶺。
以情況A而言，兒子陳先生未來出售時，僅能以前次被繼承人陳媽媽取得日期決定稅制。而陳媽媽取得房產的時間為106年2月1日，日期是房地合一制實施日期之後，所以陳先生日後出售時必須適用房地合一稅２.０。
而情況Ｂ，因陳爸爸往生時，該房屋直接由兒子陳先生繼承。回溯被繼承人陳爸爸的購屋日期103年5月1日，購屋日期是在房地合一實施日期前，陳先生日後出售時原則上適用舊制。
賣屋新舊稅制大不同
在情況Ａ：房屋是繼承自母親，陳先生加上母親持有時間也未滿1年就售屋，因此稅率高達45%。繼承時土地公告現值及房屋評定價值約為市價4成，與市價落差很大，乘以短期出售的高稅率45%。明明沒賺錢卻要繳納高額的房地合一稅。
情況B： 房屋是繼承自父親，雖然因為繼承而來的公告成本偏低，舊制的土地的價差不用納稅，僅需申報房屋部分所得。
你會發現雖然都是出售繼承的房產，因為繼承只能追溯上一位被繼承人的稅制。不同的繼承順序，會導致出售時稅制不倒，繳納稅額產生巨大的差異。
繼承自用住宅出售，別忘稅制的優惠
如果繼承的房產符合自用住宅，可以請代書試算新制納稅是否更有利。原來在新制房地合一稅中規定，對於符合條件自用住宅之房屋及土地，有400萬的免稅額，且超過免稅額的部分10%課稅。繼承取得自用住宅房地，雖然時間點為舊制，如經計算以新制申報較有利，亦可選擇採用新制申報納稅，這是房產繼承者們的福利。
善意的貼心話
不動產壓縮資產傳承的效果，因房地合一稅實施，往往在子女售屋時加倍奉還，所以傳承須全盤周詳考慮。房地合一稅上路後，繼承房產一定要確認取得房產的時間點，妥善規劃試算，才不會讓留下的資產被稅金侵蝕大半。
作者簡介_廖嘉紅
擁有退休理財顧問 (RFA)執照，國家級人身及財產雙證照, 超過２０年保險經紀人經歷．個人投資與管理不動產資歷10年。
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