房地產「合法」節稅 讓有錢人越來越有錢

2016年開始實施房地合一稅，由於個人及法人買賣房地產在房地合一稅與營所稅之間有稅率差，因此明顯出現有錢人買豪宅紛紛以法人名義購入之案例，現在所得稅法修正案三讀通過，營所稅未來將從17%調高到20%，這是否會影響未來富人購買豪宅的模式呢？倒是頗值得觀察的一項節稅新趨勢。

立法院臨時會三讀通過所得稅法部分條文修正案，上班受薪階級關注的是扣除額調升了多少，但是有錢人跟一般人想的不一樣。

有錢人、大老闆們關心的是個人所得稅最高稅率降為40%、營所稅率調高到20%，政府修法對企業大老板給出了紅蘿蔔，但同時又偷偷地多拔了幾根鵝毛，讓這些有錢的大企業主們是又愛又恨，即使想叫也叫不出來！

稅改給企業主們紅蘿蔔也多拔了鵝毛

回顧過去政府相關的稅法修正，都會在現實世界中產生一些衝擊，或許也可說是一些節稅手法的變動，也就是大家常說的，上有政策，下有對策。

以最近幾年的例子來看，2009年遺贈稅大降為10%單一稅率，很多贈與的動作都由前一年挪到降稅之後，除非是蒙主寵召等不及，才會萬不得已被課到最高40%的遺產稅，如王永慶。

去年遺贈稅又再調高，由單一稅率10%改為10%、15%及20%的三級累進稅率，當然在施行之前又出現了一波節稅的動作。

在房地產市場也是一樣，任何稅率的風吹草動，都會牽動市場上敏感的神經，進而牽引出一波稅改前後的節稅動作，2016年我國正式課房地合一稅，這一新稅目在2015年底也明顯的出現一波房產贈與，以及左手賣右手的假交易潮。

提到房地合一稅，在實施之前贈與或交易有節稅空間，難道上路之後就沒有節稅空間嗎？記得在房地合一稅正式上路之前，筆者在個人部落格上就發表一篇「如何避開房地合一稅10大招數？」，迄今都還是所有文章當中點閱率的前三名，顯然的大家都想要破解房地合一稅的高稅率，讓個人在房地產市場上的獲利不被政府給「劫走」。

成立公司避開房地合一稅

「如何避開房地合一稅10大招數？」當中有一招，就是提到「成立一人公司」，在房地合一稅時代以公司法人的名義來買賣房地產，來達到節稅的目的。

因為若是自然人買賣房地產，除非是符合自住條件，才會有最低10%的優惠稅率，否則若是持有一年以內交易有獲利要課45%的重稅，持有超過一年兩年以內課35%的稅，兩年以上十年以內也還要課20%的稅。

相對的，若是以公司法人買賣房地產，則沒有房地合一稅的問題，都只以17%的營所稅課稅，名目上比房地合一稅輕，即使還有未分配盈餘要課10%的稅，有錢人算盤打一打，還是認為有不小的節稅空間，特別是買高總價的豪宅，一旦有獲利更是驚人。

因此在2016年元旦之後，市場上傳出多起豪宅交易，幾乎大部分都是以公司法人名義買下，成了富人合法節稅的另一條門路。更何況，未來若該家公司以股權 100%出售，更可省掉一筆土地增值稅。

房市中以法人買豪宅不勝枚舉

以公司法人買豪宅的案例光是去年就不勝枚舉了，第一豪宅仁愛「帝寶」去年4月E棟13樓法拍時一度出現破盤價，得標價僅只每坪188.7萬元，跟最高行情每坪298.2萬元比較，形同打了六折，據傳這戶豪宅的買家就是上市宏普建設大股東富益投資公司，以總價2.22億元標下。

市場上鮮少有交易的信義計畫區第一代豪宅「昇陽國寶」，去年8月10樓以總價1.96億元售出，媒體指出買方是政全科技公司，負責人為創見總經理束崇政。敦北飯店式豪宅「文華苑」去年傳出的交易，也大都是以法人名義買下，其中國巨集團陳泰銘家族又再出手買下該豪宅社區兩戶，都是登記在旭泰新公司名下。「文華苑」另一戶在10月悄悄易手，新買方則是歐企投資公司。

這些案例都告訴我們為什麼有錢人會越來越有錢，因為他們懂得多方來節稅。只是所得稅法修正案通過了，公司法人營所稅是調高的，未來三年會從17%全面調到20%，多增加了3%負擔，這種以法人名義買豪宅的現象，此後是否會改觀呢？

表面上就營所稅稅率變動來看，讓富人購屋的節稅空間似乎受到了擠壓，只是這次修法，就營利事業當年度未分配盈餘課稅部分，原本是課徵10%營所稅，也同步調降至5%，這一來一往對於富人們用法人名義買豪宅的誘因，好像影響就不明顯了！

倒是另一值得注意的是，當年房地合一稅最高稅率之所以定為45%，據說就是比照當年的個人綜所稅最高稅率，如今個人綜所稅最高稅率已調低至40%，房地合一稅的相關稅率是否也該同步向下做修正？這對於富人是否以法人名義買豪宅的影響恐怕會更大！