奢侈稅即將退場，房地合一新制明年即將正式實施，年底前取得房產仍然可以續用房地分離舊制，新制、舊制與奢侈稅，究竟哪個影響比較大？賣屋是年底前賣好還是明年再說？如果舊制最便宜，怎樣才可以繼續適用舊制？
問題來了，對納稅人來說，新、舊制究竟哪個比較有利呢？在哪個時間點買賣才能聰明節稅？
房產新、舊稅制最大差異在於：稅基的計算。舊制是財產交易所得稅加上土增稅。財產交易所得稅簡稱財交稅，稅基是「房屋評定現值」乘以「各地核定標準稅率」，稅率因地區而異。
房屋評定現值長期嚴重低於市價，早已是不爭的事實，台北市稅捐稽徵處網站新聞稿即估算，台北市房屋評定現值僅約市價二成。因此，過往常見上億元的豪宅買賣案，動輒獲利上千萬元，繳的稅卻不到百萬元。
地政士公會全聯會名譽理事長王進祥解釋，新制房地合一稅，基本上就是要解決上述稅基不公的問題。房地合一稅就是落實「實價交易」，以實際賣價減去當年購屋費用、契稅等成本作為稅基，稅率則依據是否自用與持有時間而異。政府為避免投資客炒作，因此持有期間越短，稅率越高。
「一般而言，新制對納稅人不可能比較有利。」王進祥解析，新舊制都一樣要繳土增稅，計稅方式沒有改變。舊制財交稅只有房屋交易所得稅，新制加計土地交易所得稅，「新制自然比較貴。」
除了新舊稅制外，如果納稅人趕著要在這兩個月內售出房產，需注意奢侈稅的存在。
若趕著年底售屋 當心奢侈稅
奢侈稅的課徵對象，是非自用戶與持有期間兩年以下的房產，稅基是房屋售出總價，稅率是十％至十五％。住商不動產企畫研究室主任徐佳馨分析，新制的稅基是扣掉成本後的「房產交易利得」，但奢侈稅卻是無論賺賠，就「房屋出售總價」課徵，「雖然奢侈稅的稅率看似較低，但稅基較大，因此奢侈稅比新制來得更重。」
也就是說多數情況下，最「貴」的稅制依序會是奢侈稅、房地合一新制、房地分離舊制。那麼，下個問題自然是，怎麼做才能使房產適用舊制？
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，新制是以登記日為主，在今年十二月三十一日前完成登記的房產都適用房地分離舊制，除非明年之後出售、且房產持有期間不足兩年，才適用新制。
因為新制設計是為了防堵短期炒作，所以明年之後，假設出售的房產非自用且持有期間未滿兩年，則按房地合一新制課徵交易所得三五％至四五％的稅率。
王進祥表示，在不考量房價走勢的前提下，對投資客而言，年底奢侈稅退場前是最差的賣點。最好作法是現在（今年底前）買進，等到手中房產持有期限超過兩年，可適用舊制的情況下再考慮賣出。
一般自住戶房產交易利得越高，則受新制影響越大，不過新制也非百害而無一利，它對民眾重購換屋有貼心的退稅設計。
以往舊制雖然也有重購退稅優惠，但因採房地分離計算，土增稅的部分不會退稅；現制則改進這部分的缺失，在房地合一計算的前提下，整體房產交易利得將按比例退稅。
將受新稅制影響的，除了有房屋買賣需求的民眾以外，要將房產過戶給小孩的父母們也不妨在此時爭取節稅機會。徐佳馨說明贈與需要一至二個月的時間才能完成過戶，如果父母希望未來小孩的房產適用舊制，可能需要加緊腳步登記。
贈屋給小孩 未來繳稅恐變多
過往為避免繳納高額遺產稅，會選擇事先將房產贈與小孩，明年新制算法，贈與將使房產稅大幅升高。
黃舒衛說，「未來房產贈與案件將越來越少」，原因在於一旦父母採贈與將房產過戶給小孩，當小孩來日售屋，新制是依房屋評定現值作為房產取得成本，而房屋評定現值遠低於市價，因此未來出售時，房產利得會超乎尋常的高，等於墊高稅基。
至於趕不上時間點的民眾，則應審慎思考贈與的必要性，王進祥建議不如以「買賣」代替「贈與」才能真正節稅。
總結來說，不論是自住或投資客，或是親子間過繼房產，要省房產稅最要緊的就是搶搭舊制的末班車。
時間緊迫，有需求民眾最晚必須今年十二月七日完成簽約、報稅，十二月二十二日前送過戶，才有機會在年底前完成登記。
