買到物超所值的便宜好房時，靠的是「天時」，而買到好用又舒適的窩，則要靠「地利」！「無論新屋、舊屋，只要適合自己住的，就是好屋」，所以買屋反而要問自己的需求，盤整自己的能力，再來決定所要購買的房型。
「頭過，身就過！」對現代人來說，買頭房最難的第一步就是準備足夠的頭期款了！通常只要頭期款籌足，後續的房屋貸款就不成問題。不過，多數人一生的購屋經驗都不多，再加上每一種房屋要準備的資金成數又不同，所以是搞不清楚到底要準備多少頭期款才夠買房。
台灣的房屋市場，依照完工的狀況，分為預售屋、新成屋 中古屋3大類，即便地段相當，但因為房屋有折舊等問題，所以撤除個人授信因素後，在銀行眼中，這3類房屋貸款成數仍略有不同。
購屋過程中，買賣雙方合意成交的價格為「市價」，但銀行在評估放款金額時，並不是以市價為主，各家銀行會再針對物件進行「鑑價」，並在市價和鑑價中取其低者，再計算成數。
House123執行長邱愛莉解釋，假設購屋者以700萬元成交，銀行說「願意貸款7成」，可別以為能貨到490萬元(700X70%)，銀行指的是「鑑價的7成」。目前鑑價多低於市價，若銀行對該 物件的鑑價僅650萬元，表示銀行最多僅會提供455萬元房貸(650X70%)，此時，買方就有可能因為頭期款不足，面臨違約的風險。
因此，購屋者要先了解銀行針對不同物件願意放貸多少成數，才能進一步掌握到底要準備多少頭期款。
預售屋 頭期款約2成，可分多年繳付
購買預售屋，其門檻相較新成屋和中古屋來得更低，邱愛莉觀察，許多建案常打出「1成頭期款」或甚至更低或數的行銷策略，但普遍來說，目前預售屋 可貸款的金額落在8成左右。
實務上，在購買預售屋時，建商會給予買方付款的分期表，上頭會載明頭期款和貸款的預計成數。因為整個建案會由建商於完工時，與銀行簽約配合承作整批貸款，只要個人條件沒有太大問題，房市也沒有大幅波動，基本上，鑑價會等於市價，所以買方需要準備的頭期款金額就會如付款分期表所示。「這邊的貸款8成，對購屋者來說是實實在在的8成。」邱愛莉說。
舉例來說，若買 1間700萬元的預售屋，其貸款金額為8成，即560萬元，所以購屋者需要準備140萬元的頭期款。
此外，預售屋的付款方式較特別，這140萬元會分階段繳付。在前期先繳付定金、簽約金、開工款，約總價的1成，即70萬元；剩下的1成，則會在工程期間以及完工時依進度交給建商，因此，2成的頭期款將視工期，分拆在2至3年間繳付。
新成屋 同樣約2成，但頭期款前期就要付清
假設購買的是由建商銷售的新成屋，通常建商也一定有配合的銀行承作建案 的整批貸款，邱愛莉表示，目前新成屋 的貸款成數約8成，且同樣在價與市價 相當的狀況下購屋者要準備的頭期款 即為總價的2成。
也就是說，若同樣買1間700萬元的新成屋，頭期款要準備2成，即140萬元。不過與預售屋在付款的時程上大不同，因為新成屋已經完工，所以購屋後隨即要付出全部的頭期款，與預售屋分階段繳付的壓力相比，新成屋的頭期款壓力較大。
中古屋 鑑價不等於市價，頭期款要多準備一些
若購買的物件為中古屋， 邱愛莉分析，目前房貸成數約7成；若為首購族，則有機會貸到8成甚至更高。不過要注意，中古屋的鑑價與市價通常都會有落差，所以頭期款有可能需要準備得比預期的多一些。
再者， 不同的房屋類型， 要準備的資金比率也不同。根據財團法人金融聯合徵信中心資料統計，電梯大樓、公寓和套房3種房屋類型的鑑價與市價皆有落差，其中套房的鑑價與市價落差最大，僅市價的94.9%，且貸款成數僅69.2%，所以實際的房屋貸款成數僅65.7%（94.9%×69.2%)，頭期款要準備約34.3%（見表1）。
以實際的數字案例來看，若成交700萬元的中古屋，以電梯大樓來說，銀行的鑑價為690萬2,000元，核貸73.2%，故可貸款505萬2,264元，所以頭期款為194萬7,736元。依此類推，若為公寓，頭期款需要215萬6,665元、套房則需要240萬3,044元的頭期款。
每種房屋類型要準備的頭期款成數不同，邱愛莉建議，購屋族不用過度悲觀，其實許多人早已「頭過」，只差實際行動，不過購屋前還是要精算，看看自己能負擔什麼樣的房屋及總價，才不會白忙一場。
表1：房屋鑑價會影響實際需準備的頭期款
除了頭期款，還有這筆錢要準備
不論購買預售屋、新成屋或是中古屋，邱愛莉補充，除了準備房屋本身的頭期款之外，購屋者還要準備購屋的相關費用。
譬如買預售屋或新成屋，皆要準備契稅、印花稅、登記規費、代書費、天然瓦斯外管線費用等，通常金額在10萬-20萬元不等。若為預售屋，建商會在交屋前通知買方先繳付1筆「暫收款」，多退少補；若為新成屋，建商則會提供明細以便跟買方收取相關費用。
若是中古屋，除契稅、印花稅等費用，與預售屋或新成屋最大的不同是仲介費，通常為總價的1%至2%，不過不需負擔建商交屋前的外管費用，但也別忘了購屋前先確認是否有天然瓦斯管線。
本文摘自今周特刊《買房實戰計畫》
.jpg_280x210.jpg)
