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對香港人而言,如果是自住的話,通常只會考慮大樓或透天厝。這兩者依屋齡又分成3類:
中古屋:不管屋齡多少,只要是有人住過的二手買賣房屋,都通稱為中古屋。當然屋齡愈舊,價格愈便宜。
新成屋:新落成但沒有住過的房屋,可以是一手(直接向建商購買)或二手(向上一手買家購買)。
預售屋:即香港所稱的「樓花」,就是還在建築期、未完成的大樓或透天厝。有些預售屋開始售賣時,甚至還沒拿到建照、工地也還沒開始施工,這種預售屋交屋日可以久至4、5年。由於預售屋有投資未來的性質,通常其成交價格也會低於同一區相同品質的新成屋。
說回正題,我的看房經驗主要在台中,不過也基本通用在全台。這一年來我在台中看過的透天、大樓、中古屋、預售屋總數沒有100間也有50間以上,愈看愈是心驚。先不說台灣房地合一稅極高(依持有時間徵15至45%的實際獲利),最重要的是台中市的潛在供應,幾乎是無窮無盡。
台中市單單今年第一季,已經推出多達90個新建案(新樓盤),平均每天就有一個新案推出,估計一年超過24,000戶的新供應。台中市街頭巷尾,鋪天蓋地到處都是新建案的廣告。
不計中古屋的供應,這一刻同時在台中開賣的新建案,包括一手新成屋與預售屋的樓盤總數(是總樓盤數,不是總戶數喔),超過800個。就是說,如果你想買一手新樓,上午看一個、下午看另一個,年中無休,一年也看不完!
台中現時總人口為281.5萬,過去10年保持每年1.5萬至2.5萬人口的成長速度,但去年全市人口僅成長1.1萬多人,已經遠遠不及2014至2016年高峰時期的一半,而且整體人口成長也會因台灣少子化而趨緩。每年24,000千戶的新供應,但人口每年只增加一萬多人,我真的不知道這些新供應可以賣給三小(台語)?
有人說,台中有很多香港新移民呀!別說笑了,去年已經是歷來最多香港人在台中市設籍的年份,總數就只有區區1,000多人而已。
至於台中的土地供應,台中市區其實只佔整個台中市的不到1/5。隨著重劃區及市中心的不斷推移與擴大,台中的土地供應其實是無窮無盡的。記得有一次,我在距離市中心15分鐘車程的太平區看房時,站在旱溪一大片新樓前,望向對岸,是一大片無邊無際的舊透天與待發展土地,想起香港的土地問題,頗有感慨。即使是在市區中心地帶,其實也不太缺土地。記得我初騎摩托車時,有時依照Google Map在市區巷弄間穿梭,突然眼前會出現一大片田地,摩托車好像突然從鬧市跳到田野間穿梭,頗令人有穿越時空、精神錯亂之感。
這不是台中獨有的現象,除台北市外,全台灣都有相似的情況。
但我是否不主張在台灣買房呢?也不是的,如果是自住的話,還有其他重要因素考慮,不是歸屬感或安定性這些普世考慮,而是台灣的特別因素。
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有網友問起購買台灣房產的房貸利率,基本上沒有持居留證的外籍人仕僅可向匯豐銀行去做房貸,貸款額普遍為房價5成。持身份證或居留證的則可向當地銀行敍做房貸,貸款額可高至8成,年期最高為30-40年,目前利率普遍為1.3至1.4%。
很多人說台灣房產的回報率很低,但回報率的高低,是相對的,我們可以與房價高昂的香港來做一個簡單對比。我以自己作一個例子:
我在香港的新界區已補地價居屋,中層,三房兩廳一衛浴,屋齡30年,室內實用面積約600呎(約17坪),市值房價約700萬港幣,市值月租金為19,000港幣(連管理費),租金回報率為3.26%,未扣除房屋稅項、管理費、空租期、經紀佣金與其他租務開支。
現時我在台中市鬧區租住的大樓,中層,三房兩廳二衛浴二陽台,屋齡20年,室內連陽台實用面積約1,100呎(約31坪),市值房價約900萬新台幣,現時月租金為19,000台幣(連管理費),租金回報率為2.53%,未扣除房屋稅項、管理費、空租期、經紀佣金與其他租務開支。
由於我現時租住的單位提供所有傢具電器,一皮箱就可住進來,所以租值是稍貴一點的。這種整層住家的出租,如果扣除裝潢費用、管理費、房屋稅項、經紀佣金等等,回報率可能在2%以下。台中的情況還好,如果在台北,租金回報率可能要再打6、7折。當然,套房或雅房的回報率會稍高一些,但需要的心力更高。顯而易見,台灣房產的回報率,真的比香港還低得多。
雖然出租回報率低,但台灣沒有房屋空置稅(囤房稅)的機制,台灣有錢人其實很愛囤房。許多投資者買入房屋的目的,就是等房屋升值,有時一手屋買進來,寧願空置幾年,保持原狀等候升值,造成整個台灣住宅空置率極高。我去過台中市北屯區一個已發展的重劃區,一大片一大片的新樓,但一到晚上,到處是一片暗黑,燈光寥寥無幾,點燈率低得可憐。
可是就算這樣,隨著各國政府持續發鈔與低息環境,資金泛濫,即使台灣少子化讓整體人口下降,台灣有錢人仍在持續囤房, 加上建商與房屋從業者的炒作,形成空置率高、房價也高的現象。而且台灣的屋主賣房,普遍也都是開高價,然後等買家慢慢「殺價」,這是我很不喜歡的風氣。
在台灣租房子是很省心的事,基本上屋況出現任何問題,或屋主提供的電器有任何自然耗損(除非是換燈炮這等小事啦),租客一律通知屋主負責維修。如果是通過仲介(房屋經紀)租房的話,則連屋主都不用接觸,直接聯絡仲介代辦就可以了。
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台灣房屋仲介的租房業務,租客付的佣金是半個月租金,但我覺得對香港人來說,這佣金很值得給。除保障雙方交易外,所有水電瓦斯的交接事務,仲介都會負責。而且在一年的租約期內,仲介作為代理人都會從頭跟到尾,你可能只是在簽約當天見過屋主一面而已。可能就因為租務佣金少、麻煩多,所以一般台灣房屋仲介對租務的業務都不大積極。
論起房屋仲介,就不得不提買賣房屋的佣金(仲介費)。在台灣,賣方付的佣金是房價4%,買方則是2%,合計最高不超過6%。但信義與一些永慶直營店,買家佣金是1%,賣家仍是4%,可見台灣買房真的購買容易賣出難。
台灣仲介類型又分為信義永慶直營店、普專、高專三種。信義永慶直營店的業務員通常由公司自行培訓,底薪很高(月薪達4萬元以上),但分佣率低,一般只有佣金收入的8-9%左右。而一般的普專業務員,是低底薪(月薪2萬多元),較高分佣率(20%-30%)。至於高專業務員,則是無底薪,分佣率則高達40%-60%(等於香港地產經紀界的「無底戰士」)。我自己的親身經驗,信義房屋的仲介,好像真的較少出現對客戶死纏爛打的情況。
當然,以台灣人的講價基因,仲介佣金也是可以談的。
與香港人有所不同的是台灣人對房屋的態度,他們很少想要在一棟房屋內住一生一世(祖屋除外),很喜歡買新樓住新樓。許多人買樓之後,住了5、6年就賣出去,另外再買新樓來住,所以新成屋與預售屋很受歡迎。其中一個原因,是因為台灣房屋折舊得很快,超過10年樓齡的中古屋,價格可能已降低1/3;25年的老房,房齡可能已經折舊一半了。在台灣,房屋是貶值的,只有土地才是升值的,這也是為何土地持份率較高的透天厝持續受歡迎的原因。
所以,在台灣買房,有3個重點:
1.買老房子是買土地、買地點
2.買新房子是買房屋品質
3.土地才是資產,房屋是會貶值的損耗品
無論CP值、方便度還是居住彈性,在台灣租屋其實比買房更好,但香港人移民台灣後是否就不用買房呢?也不是的,如果是自住的話,還有其他因素要考慮,包括一些普世通用的買房好處:
1.增加歸屬感與穩定性
2.有房屋裝潢自由度
3.免卻日後搬家改地址這些麻煩
4.對沖租金上升的風險
5.強逼亂花錢的人存錢
...
但除了這些之外,台灣還有一些特別的因素要考慮:
在台灣,建築物的所有權,從地下到地上所有樓層所佔地面面積,土地百分百屬於自己的。至於大樓、華廈這些集合式住宅,土地權也會平均分給所有業主。對於香港人來說,只是不需付地租,不需補地價,沒有「2047地契大限」問題,感覺就已經很不一樣了!
台灣還保持著很「Classic」的戶籍制度,申請身份證一定要入籍。不同的戶籍區域,影響你的投票權、子女的學區、生活福利等等,與日常生活息息相關。可是,如果你租屋的話,屋主未必肯讓你用他的房屋設籍,你就會成為無主孤魂。雖然法律規定屋主不可拒絕租客設籍的要求,但很多台灣屋主怕被國稅局查稅(不少屋主把房屋租出,都沒有交稅),對設籍要求有很大戒心。我自己的經驗,10個屋主,有3、4個都會拒絕設籍要求,或是要求提高租金。
(順便說一下,其實國稅局與辧理戶籍登記的戶政事務所根本沒有聯繫,租客登記設籍(編按:選擇提供房屋稅單辦理)時也不需表明自己的租客身份,屋主更隨時可以申請將租客除籍。但台灣人通常對這些一知半解,而以保護自身為先。)
最最重要的是,假如兩夫婦是來台灣退休的,幾年後年紀大了,恐怕就難以找到肯租屋給你的屋主了。如果你是單身又年老,恐怕更難上加難。台灣屋主普遍都不想把房屋租給老年人,單身老人尤甚,怕日後有甚麼三長兩短,自己的房屋會變成「凶宅」。
作者簡介_風中追風
1995年學生時代第一次投資股市開始,一直執意尋找最懶散、機械化而又有穩定回報的投資方法,為此遍試各式投資工具與方法,其中歷數年全職投資生涯,途經九七金融風暴、二千年科網爆破、零八金融海嘯、港股大時代等,終於領悟出一套懶系投資法,以最閒適方法帶來穩定而持續不斷的被動收入,從此踏上財務自由之路。
2016年6月1日,妻子確診惡性血癌,在專心一意陪伴妻子打這場無硝煙的戰爭期間,正式開立網誌「尋找財自生活之途 —— 懶系投資法」,分享自己的投資心得與生活點滴。由於其投資心法深入獨到、文筆細膩,網誌瀏覽量在短時間內超過一百萬,反應極為熱烈。
2017年7月14日,風中追風終於失去了生命中最重要的另一半。在經歷與摯愛的生離死別後,毅然攜九歲女兒遠走台灣,離開傷心之地。現在台灣專心陪伴女兒成長,喜歡遊手好閒、四處遊歷,網誌亦更名為「單親爸爸撞牆記 @ 懶系投資法」,繼續分享其投資理念。
出版書籍:《懶系投資法》(港版)、《懶系投資:穩賺,慢贏,財務自由的終極之道》(台版)
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