上海Ａ級辦公大樓有錢也買不到

上海房市近來持續發燒，而商辦市場更是搶手，這個月初，在上海設置代表逾五年的台灣某大型證券公司，相當低調地透過管道，洽詢購買上海陸家嘴某棟商辦大樓八千平米（兩個樓層，約兩千四百坪），並要求大樓冠名權，經過雙方多次談判，最終還是破局！台灣金融業要在上海覓得適合總部，困難度超乎想像！

台資尋覓上海總部難度倍增

儘管全球金融海嘯仍無落底跡象，上海業主卻沒有因此搶著脫手，一方面是看準外（台）資銀行仍將接踵而至搶灘上海的市場心態，而擺明了「持屋待售」；更重要的原因是，陸家嘴甲級辦公樓「冠名權」的稀有性，沒有業主會傻到現在出讓！

自從去年六月第一次江陳會談後，台灣金控業者在上海，開始尋覓中國總部的最佳地點。金融海嘯在去年第三季陸續衝擊到兩岸經濟，但並沒有讓這些買家偃旗息鼓，有意到中國市場布局的台灣金控、券商仍然在台面下布局。

到了今年四月第三次江陳會前夕，傳出「海峽兩岸金融合作協議（ＭＯＵ）」簽定在即之後，台資金控在上海的代表處，更是馬不停蹄在上海四處尋找合適的辦公樓，為設立總部和開業的營業廳積極鋪路。

這期間上海的甲級（Ａ級）辦公樓經常可以見到這些首席代表們的身影，他們也是金融風暴後，上海各甲級辦公樓最常見到的境外法人買家，但是這些人最後總是失望地走出華麗的商辦大門。

港台資在內的境外金融機構，要進入中國市場，上海是絕對不能跳過的灘頭堡。第一家台商資金的華一銀行和第一家台資背景的國泰人壽都在上海開業，占一半的台資金融機構（大多數是代表處）也在上海。雖然有些台資機構當年進大陸的第一個辦事處未必設在上海，例如彰銀選在昆山、兆豐金設在蘇州，但如果機構著眼的是在中國金融圈的影響力，幾乎沒有人願意在「中國華爾街」—— 上海缺席！

全球金融機構競相在上海「華爾街」插旗標誌性大樓，不僅是藉此彰顯企業實力，也同時建立中國消費市場對外來品牌的知名度和認同。以目前中國惟一一家台資背景的華一銀行為例，總部雖設在陸家嘴的新上海國際大樓底層，但並沒有自己的總部大樓，即使分行已經超過十處，但除了台商知道這家銀行外，在上海設立十二年，絕大多數上海人還以為是外省市的地區性銀行，這就是中國中高端消費者對於「總部經濟」的特殊情結——只有設在上海或北京的企業總部，才是國際品牌。

兩岸即將簽定ＭＯＵ，過去的代表處終於可以升格為分公司或分行，但是上海的商辦價格早已一飛沖天。一位台資銀行派駐上海的代表不禁嘆道：十年前用兩千萬美元就可以擁有陸家嘴金融城第一排甲級辦公樓的冠名權；現在則要花五倍、一億美元才有人願意與你談買賣的事，冠名權取得與否還要看其他條件。想要在上海與大陸第一線銀行和外資銀行搶甲Ａ級辦公樓冠名權，不僅「口袋要很深」，準備上億美元資金，才有機會取得門票，談判花費的時間也很長。

「只租不買」不利資格審核

陸家嘴一線甲Ａ級辦公樓非貴即非賣品，市場成交量原本就不多。以目前惟一在售每坪單價新台幣一一六萬元的某大樓建案來看，金融海嘯至今九個月，沒成交也不願降價，「寧缺不降」的態勢明顯；實力雄厚的業主則只租不售，此類大樓擁有者，如國營企業和香港前五大開發商新鴻基、和黃、恆隆等大型集團居多。

陸家嘴華爾街甲級辦公樓奇貨可居，台資金控機構登滬難道不能「只租不購」嗎？據內地銀行業者指出，由於中國政府對外資銀行進軍中國並不積極配合，採取總額管制，想要搶灘設行的外資，除了有高額的流動準備金門檻外，中國總部「只租不買」的作法，恐不利銀監會未來審核開設分行的資格。

當然，若要求購，也能退而求其次在金融海嘯後，搶到二線的甲級辦公樓。二線甲級辦公樓在陸家嘴外圍現有十三棟要整棟出售，區域分布在上海浦東陸家嘴的竹園地區和世紀大道旁，浦西南外灘、北外灘、人民廣場、南京西路和淮海中路等地區。此外，對台資金控業者而言，還有一種搶灘案例，就是寧波銀行模式。

浙江地區性銀行寧波銀行近年崛起速度很快，有意進軍大上海分一杯羹，精明的寧波商人在遍尋不到滿意的總部大樓後，決定自行招拍土地興建大樓，最終選在離陸家嘴金融城中心點五公里外之處，但也必須用新台幣上百億元自己蓋棟大樓。這還不打緊，在上海蓋房遷移是個學問，就算原住戶對賠償條件滿意、肯配合，且從動遷完成到房子造好開張營業的過程中，一切諸事大吉，最少也要費時五年。

為了打開中國市場，台灣金控集團在上海等了十年終於等到門票，只是拿到門票後，還要花大錢買辦公室，這也是金融業者始料未及的！

（作者為新加坡紅木投資集團董事總經理）