外界熟知的炎洲，是膠帶大廠，其實它早已轉型成地產開發商，相關營收來到三成。
一九七八年成立的炎洲，是現年六十九歲的董事長李志賢一手創辦。當年，正值台灣外銷出口起飛的年代，衍生出對膠帶、打包帶等包裝耗材的龐大需求，洞察到這一趨勢，李志賢花三萬元創業，從小盤商起家，向上游批貨販售賺取差價。
有生意頭腦的他，靠著承諾分享利潤給員工的模式招兵買馬，在全台各地廣設服務據點，不出幾年就做到全台最大經銷商。到了八八年，他已有能力建廠，正式轉型製造業，甚至出口外銷；二○○九年併購亞洲化學後，生產規模躋身亞洲最大，如今雖陸廠崛起，仍居前三大廠。
炎洲○一年以三億元資本額掛牌上市，本業穩定同時，李志賢也思考著多角化經營，很快機會來了。隔年年底SARS（嚴重急性呼吸道症候群）爆發，股市一片慘綠，不動產跌幅超過一成。長期關注房地產的李志賢看到機會，開始「危機入市」購入林口土地，一次存了十多塊地。
李志賢坦言，當年除了林口外，其實也曾考慮投資淡水或三峽，考量到交通，加上曾在林口租用廠房的地緣關係，最終仍決定重押林口，當時沒人能料到，林口土地價值如今竟能翻了三倍。
一路看似順風順水，但在一一年，李志賢卻迎來事業史上最大挑戰。原來，當時炎洲想向膠帶上游原料發展，決定投資五十億元蓋「迷你六輕」，還向台塑取經過，預計三年就能回本。
始料未及的是，這次投資正巧遭逢中國擴產傾銷，讓炎洲直接重重摔了一跤，不但投資建廠的錢沒賺回來，還一年最高曾虧掉六、七億元，負債比一度高達七五％。眼看事業愈做愈虧，一九年，李志賢忍痛處分掉工廠，把土地賣給政府，這筆投資虧掉他近七十億元。
「現在想起來應該更早止損，這次教訓很大。」每每想到這，李志賢就萬分懊悔。他自承，這期間炎洲還得不時透過賣地填補虧損巨洞，靠著業外挹注給股東配息，導致不動產事業跟著停擺。
除了被本業拖累外，不動產事業遇到瓶頸，也源於他們缺乏經驗，卻又不想跟別人合建，怕引起產權糾紛，只好邊做邊學，除自己培育，也從外部挖角人才加入。一切都得摸著石頭過河，更讓他自嘲，「直接賣土地還賺比較多。」
他回憶，過去雖曾陸續推出建案，卻因施工原料多寡拿捏不當，或進場銷售時機不佳，再加上還要負擔後續管理費用等，導致利潤往往只有個位數。
不過，這幾年擺脫石化廠負累，加上過往累積的營建經驗，炎洲終於有勇氣於二二年重啟開發大計。包括自建的炎洲林口「旺洲逸品」一九一戶，以及新莊「炎洲THE ONE」八十三戶，預估總銷約四十六．五億元，今、明兩年陸續挹注營收。
不只如此，李志賢之子、炎洲房地產事業執行長暨旺洲開發董事李書緯指出，未來還有台北北投、中正、士林區四建案規畫啟動，合計總銷估約六十．一億元，預計年底至明年開始銷售；廠區則尚有楊梅廠等土地可活化。
為增加土地庫存，近期炎洲再斥資十．四二億元購入新北市塭仔圳重劃區近二三○○坪土地，累計持有該重劃區上萬坪土地，等到二六年重劃分回後才能開發，粗估總銷上看二三三億元。
塭仔圳重劃區為新北市最後一塊大面積重劃區，吳紘緒分析，重劃區較可「創價」，只要有建商在開發，市場夠熱絡，定價就可調高。參考北士科，重劃前一坪五十萬元，現在每坪上看一二○萬至一三○萬元。
炎洲的本業與南紡相同，朝特用化學品發展，正在中科虎尾園區規畫特化廠，預計於二六年第一季完工投產，期望能切進國內外半導體與電子應用客戶。
目前，炎洲本業仍占營收七成，另三成為營建業，預計未來會逐步提升。除了兩隻腳以外，炎洲也轉投資太陽能公司「鴻晶新科技」，推動屋頂型太陽能系統，以期綠能成為營運的第三隻腳。
「一八年我已經擬好家族憲法，並將股票信託，保障所有權傳承下去，讓企業永續經營。」展望未來，李志賢已做好接班準備，預計兩、三年內就會退居二線，交由專業經理人和第二代一起完成他的未竟志業。
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