當傳統行業走到盡頭，經營者該選擇技術升級奮力求生，或破釜沉舟開拓新事業？大稻埕起家的德隆纖維第三代陳則元，十五年前毅然成立顓隆倉儲，著手活化家族土地，轉型踏入「代客租地、客製化建廠」新領域，甚至影響共同合作地主，為其注入新活水。如早期知名太陽肥皂的母公司信興工業，家族重心從出租土地也移往工業不動產開發，並攜手與顓隆倉儲共創未來。
陳則元的家族紡織業從五零年代開始發展，也經歷了台灣傳統產業最輝煌的年代。但九零年代產業鏈外移，紛至前往勞動力便宜的中國與東南亞，台灣紡織業也從極盛轉向衰退。
「紡織業近二十年開始走下波，是傳產中相對衰退的行業。」北京奧運舉辦前夕原物料大漲，陳家在蘆竹的染整廠重油成本節節攀高，營收面臨入不敷出窘境。未來看不到曙光，陳則元決心停業，並釋出閒置土地出租消息。
由於染整廠位處桃園國際機場僅十分鐘距離，吸引不少仲介、物流登門拜訪。因緣際會陳則元也結識建廠租賃的夥伴，促成家族事業轉型契機。
「本來只想純粹出租土地，但地點炙手可熱，不如根據租客需求，興建客製化廠房再出租，利潤空間會更大。」
顓隆倉儲的起家厝是現在欣興電子的廠房，2200多坪土地興建5～6千坪廠房，月租金500萬左右。首次建廠就直攻高規格的RC結構電子廠，後續也順利拓展迎廣科技、來來物流、宜得利家居等大型企業廠房，目前顓隆倉儲4個廠投資近10億元、總回收30億元、年投資報酬率達15-17%。
鄰近觀音大溪快速道路的宜得利倉庫，基地6500坪、廠房8008坪，由顓隆倉儲與信興工業共同投資，月租金超過400萬。持有土地的信興工業，本業在六、七零年代盛極一時，曾創造家戶耳熟能詳的太陽肥皂品牌。但台灣皂業與紡織都落入傳產宿命，原物料與勞動成本升高，最終不敵國外競爭。
信興工業黃德倫副總經理表示，本業雖已暫停，幸運的是家族長輩仍堅持保有土地資產，不過在公司摸索並重新定位產業新方向的一、二十年中，卻無形的讓土地持有成本愈來愈沉重。也正因為如此，他從日本留學返台後，便決定嘗試說服家族活化土地。
耐心溝通與漸進式投入 引領家族事業轉型」
「我們大約十年前進入建廠租賃的新興領域。」黃德倫不諱言，因牽涉土地與蓋廠鉅額投資，最初家族成員很嚴正看待，必須不斷溝通、提出數據依據，漸進式地從單純小面積土地出租，逐步說服長輩轉變觀念，與其面對經營困境，不如勇於開創。
陳則元也呼應，說服上一代確實是大挑戰，「需要耐心溝通與分析，因為局面跟以往不同，大環境也不景氣。即使單純釋放土地，也比固守本業好。」他坦言走上這條路是意外，但陸續創造成功案例，終於讓長輩產生信心。
傳產投入工業不動產開發漸趨優勢，除了擁有稀缺土地外，通常家族關係企業也會接觸營造事業，相對容易跨過門檻。黃德倫表示：「像我們雙方家族各自也都有建設公司。」陳則元進一步補充，藉由家族中專業的建築師與營造團隊，依據客戶建廠需求計算出合理成本與利潤。租賃雙方建立起透明機制，更容易達成共識。
顓隆倉儲董事陳則元認為傳產坐擁土地、熟建築營造，投入工業不動產開發進入門檻相對低。
桃園工業地產暢旺 疫情更加速電商倉儲需求
目前顓隆倉儲經營重心聚焦於大桃園地區。陳則元分析，桃園除了鄰近機場，還擁有數十個工業區優勢，人才磁吸效應，成為企業選址首選。如顓隆倉儲在南崁5千坪土地靠近國道，交通便利成為大企業或外商蓋廠熱門選項，目前地點由上市公司迎廣科技承租。
位於大溪的來來物流，母公司為OK便利超商，顓隆倉儲興建大約萬坪倉儲空間。陳則元回憶起當初接手，為了方便大貨車進出，必須想辦法解決交通問題。「客戶承租前會把所有問題都交給你，幫忙處理完善，加上租金合理，他們才會順利簽約。」
近年桃園地區工業地產火熱，加上疫情推波助瀾電商熱潮，倉儲空間供不應求。前陣子物流公司就跟陳則元反映，因為業務成長，必須另外尋找倉儲空間。
「OK是全國性便利商店，現在他們也在詢問桃園以外區域，如中部、南部等工業用地。」陳則元觀察紡織業過去遍及全台，不少同行土地目前也閒置，現在極具開發價值。
陳則元表示，通常跟地主有兩種合作模式，純粹出租土地，或進一步共同投資建廠。他鼓勵傳產地主主動投資，因報酬率有數倍差異。如桃園工業用地租金每坪約120-180元，若興建鐵皮倉儲租金成長至600元，而RC結構建築更可超過1000元。
信興工業副總經理黃德倫建議稀缺的土地是最保值的資產，轉型租賃蓋廠可以讓家族資產永續傳承。
直攻源頭尋找大企業客戶 降低租賃風險
剛接觸建廠租賃的企業通常會審慎以對，信興工業起初也只提供土地出租。「當看到合作的廠商收租非常穩定，既然我是地主，為何不來當這角色？」黃德倫也發現，能夠承租數千坪的企業租客，通常知名度高、背景雄厚，「那不如多投一點錢，讓報酬率更高。」
信興工業除了宜得利，接觸到的租客還有利豐、日立、新竹物流等知名企業。「我們不希望透過層層轉租，而是直接找到源頭，知悉倉儲用途，這對老字號的公司最安全。」
黃德倫不諱言，租賃看似單純，一旦投入資源規模變大就不易處理，加上要解決每個客戶各種特殊需求，建物修繕、維護也相對繁瑣。如日商宜得利當初自行從日本添購貨物專用運輸梯，雖然設備規格新穎，卻在台灣因無明確法規及認證可以適用，造成安裝後恐無法使用之窘境，回想當時，就是我們不斷奔走溝通於主管機關及運輸梯業者，並在提出相關法令解釋後，方讓宜得利可以合法使用無慮。又如消防排煙窗雖合法但在客戶使用上有所瑕疵，我們就額外多花成本找客戶能滿意的產品替換。「由於日本對安全及結構非常講究，導致案子造價偏高。但做這行必須先滿足需求，讓客戶放心。」
十年來累積豐富租賃蓋廠經驗，黃德倫認為自家強項在於慎選合作廠商，「我們走過很多冤枉路，花很多代價學習，才知道要找什麼樣團隊合作。」久病成良醫也學會不少營運眉角，像將建物風險應盡可能轉嫁於保險，或利用跟太陽能廠商合作獲得廠房屋頂維護補強等小訣竅。
黃德倫以過來人經驗，建議想踏入建廠租賃的傳產同業，首先要找有經驗的前輩手把手帶領過河。其次是有律師、會計師等專業人士協助提出資訊作為堅實後盾，家族事業才有辦法往前邁步。
創造投資、地主、租客三贏的平台
面對通膨大趨勢下，經營成本攀高，現金不斷變薄，稀缺的土地資源是最具保值的資產。多年攢存的土地，與其變賣不如活化，除了幫助需要場域的企業發展，也讓家族資產永續傳承。陳則元指出，土地租賃能避免子孫敗光家產，還幫家族事業轉型開了生機。黃德倫也分析，即便要賣，帶著租約的土地更值錢。
當傳產踏入工業不動產開發，其實不光只是收租金或蓋廠房，也孵化出新的生意平台，創造投資人、地主與租客的三贏局面。傳產看似走入夕陽，其實仍藏有貢獻社會的火種，只要點燃將會再次迎來曙光。
顓隆倉儲通常會跟租客簽20年長約，若預計8年回本，會再抓一倍時間賺取收益。最後剩下的4年，廠租與建物所有權皆轉贈給地主，藉此增加合作誘因。「若地主也願意參與投資，最高可以佔50%，收益按比例分配。」
