不多說，三井不動產直接用行動證明。去年12月，台中港三井Outlet二期才正式開幕，多增加了50個品牌，讓逛街的人買得更盡興。接著，今年元宵節後、2月16日起，全新的台南三井Outlet就要開始試營運，2月25日正式開幕。這是三井自林口Outlet、台中港Outlet後，第一次跨足南台灣，未演先轟動，目前網路上已經引起一片期待的討論聲浪。
另外，林口三井Outlet第二期也已經動工中，預計後年完工，屆時將成為北台灣最大的商場。
（攝影／唐紹航）
（攝影／陳恒芳）
（攝影／吳東岳）
三井豪言「繼續拓點台灣」
LaLaport將進駐，成零售業新天王
不只Outlet，三井還另有一個形式的商場名為「LaLaport」，與Outlet略有不同，是包括購物、餐飲、娛樂一站式的體驗，今年底第一家LaLaport將在台中車站後站開幕，緊接著，北台灣將在南港的軟體經貿園區，南部則在高雄鳳山，同樣是北中南遍地開花。這些商場預估在未來3年一一登場，估計到2025年，三井的全台商場將占地達近14萬坪，成為台灣零售業的新天王。
在台灣許多自己人都不看好內需市場的情況下，三井不動產跨海而來，對台灣充滿信心，到底看到了什麼？
「我來台灣6年，發現很多台灣人喜歡開口說：『台灣市場很小。』但我們看到的完全不是這樣！」下町一朗一開口就語出驚人，跌破眾人眼鏡。
時間回到2016年10月，三井在台灣的第一家Outlet選擇在新北林口落腳，「說實話，沒想到會這麼成功。」林口Outlet開幕當年，三井營運就開紅盤，讓三井確認「郊區」的開發是可行的，才有了後續一連串的投資。
「林口Outlet開幕3個月後，我們就決定要做台中港Outlet了。林口、台中港的成功，真的給了我們十足信心。」面對外界的提問，下町一朗選擇直球對決，直接明快地回答。
拆解市場，善用「聚客力」
滿足台灣人用餐、購物一站式行程
三井不動產是日本前三大的不動產集團，橫跨飯店、辦公大樓、住宅等，在日本國內經營逾一百家的商業設施，挾著豐富的經驗，隆重登台。
「林口、台中港開幕後，我被台灣人嚇到了，因為台灣人太愛吃了。」儘管帶著日本經驗來台，但一到台灣，台日之間的消費模式大不相同，讓下町一朗大開眼界，而且，三井Outlet立刻接地氣，因應台灣市場做出改變。
「三井Outlet的美食餐飲令人印象深刻，市場迎合度一流。」對台灣商用不動產與零售業有深度觀察的瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛說。
下町說，「外食」對日本人而言是很奢侈的消費，因此，三井一開始對台灣Outlet的餐飲比率及客單價的訂定，一直很掙扎，開業前夕，甚至三井公司內部的台灣員工、日本員工，對此還出現很大的爭執。
但最後，「我聽台灣員工的！」下町說，三井把餐飲比率一舉拉高到3成，是Outlet同業將近一倍的比率，美食街的客單價拉高到250元，甚至3百元以上，也比一般百貨還高出至少2成，沒想到，台灣消費者接受度還很高。
「台灣人的消費習慣是，周末來到Outlet，先吃飯，吃完才逛街。」他觀察到台灣人與日本消費形態的不同。回憶說，台中港Outlet開幕當天一早，他就來到賣場，但是戶外幾乎看不到逛街人潮，把他嚇壞了，沒想到，下午1點過後，人潮突然湧現，原來大家都在餐廳裡用餐，用完餐才開始逛街。
為了服務「愛吃」的台灣消費者，三井引進許多獨家日系知名餐飲品牌。以台中港Outlet來說，除了在林口打響名號的金子半之助，當時還有近10家是第一次來台展店的日系餐飲，包括鎌倉紅葉茶屋、十勝豚丼IPPIN等，拉出三井Outlet獨有的特色。三井也不是只獨鍾日系品牌，對於台式知名餐飲也卯足全力招商，如欣葉台菜集團旗下的「欣葉小聚」也是受歡迎的名店之一。
疫情之前，甚至美食街裡的廚房10坪不到的攤位，1年貢獻1億元以上營收的大有人在，三井還觀察到中台灣的消費者獨鍾「吃到飽」餐廳，因此台中港Outlet裡的但馬屋、日本串燒名店到麻辣鍋店，吃到飽的比率更拉高，業績一樣開紅盤。
三井特別拉開美食街座位空間，不像在百貨公司裡位子又擠又小，讓用餐的人都能舒服地吃完一頓飯，美食街座位旁還規畫親子用餐區，即使小孩坐不住，要跑跳也有空間，餵飽消費者胃蕾的同時，也安撫了親子的心。
「飯一吃，停留時間一口氣延長到3到4小時，停留時間愈長，消費力當然愈高。」下町觀察到，因為台灣人的「好吃」，讓平均停留在Outlet的時間，硬是比日本人多出兩小時以上。
（攝影／吳東岳）
（攝影／吳東岳）
（攝影／唐紹航）
（攝影／吳東岳）
優化場內動線、貼心設計
三代同堂舒適逛街，放大消費力
三井Outlet的致勝關鍵毫不隱藏，因為，別人想學也學不來。
吃飽要逛街，就要讓人逛得舒適自在，才待得久買得多。在三井Outlet場內逛街，雖有許多戶外空間，但強調完全無障礙，沒有斜坡、門檻，因此，看到坐輪椅的長者、推嬰兒車的父母，比率比其他商場都高，老人家出門方便、小孩也能遊玩、女性消費者可以逛街，全家人就會一起快樂逛Outlet。
「台灣全家人出遊的景況，也嚇到我了。」下町說，這都是在日本Outlet裡看不到的。因此，三井在台灣努力建構一個讓全家人都可以舒服自在的空間。
這幾年，百貨零售業興起的「停留經濟」經營學，三井藉由戶外空間、打卡景點、營造逛街氛圍、餐飲品牌，一一落實在細節裡，做到其他各種形式的賣場，都想致力達成的終極目標。
有別於百貨公司，Outlet一半以上是戶外空間，但戶外空間有天氣問題，台灣夏日炎熱，冬天又陰雨颳風，然而三井Outlet願意花成本克服障礙。日系騎樓設計擋掉大半風雨，真不得已再循人流動線建構透明屋頂，讓人享受天高地闊的自在，又不用擔心日曬雨淋。
衝坪效之餘也做出口碑
3年前敢當先鋒，如今未演先轟動
「適合全家人出遊」的空間營造，說起來沒什麼了不起，但要做到細膩，考驗的是成本控制的經營決策。事實上，三井的空間營造還有一個祕密基地，不講求追求極致的坪效，在賣場的一隅顯得安靜，這裡是誠品。
「Outlet空間大，坪效固然重要，但不像百貨公司這麼斤斤計較。」下町說，三井的空間追求一種平衡，才能達到「讓人舒適愉快」的感受，此時，像誠品這樣的櫃位，就很重要。
例如，在台中港Outlet的誠品生活裡，古典玫瑰園經營的咖啡廳擁有「坐擁無敵海景」的座位，可邊喝咖啡、邊看著台中港的大船進出，一杯1百元有找，讓人一坐就是一個下午，這在人潮擁擠的一般賣場，尤其和寸土寸金的百貨公司相比，簡直是不可思議的奢侈，歲月靜好如此唾手可得。
「如何在『坪效』與『舒適』之間取得平衡，是我們一直不斷在學習與調整的事。」下町說，現實面當然還是要顧及，但有些櫃位衝營收、有些櫃位做口碑，進退之間如何精準拿捏，點滴收服消費者的心，是自古以來的商道，也是三井致勝祕笈之一。
三井從一家遠從日本跨海而來的外地人，轉身成為最接地氣的台灣零售業霸主，背後除了本身賣場經營的經驗之外，也有大手筆投資的魄力。
「三井的土地開發部門雖然是日本人，卻是我見過最積極的。」黃舒衛提到，這幾年枱面下其實有不少日商都想叩門台灣零售市場，其中不乏比三井更大的集團，卻只有三井不僅積極付諸行動，積極的程度甚至凌駕許多台灣本土既有的百貨零售業之上。
「3年前，三井以30億元標下高鐵台南站旁將近2萬坪土地的地上權，興建近日將開幕的台南三井Outlet，把台北的一干不動產業者都嚇壞了。」黃舒衛解釋，當時台南還沒有台積電進駐南科等效應發酵，又位處偏遠，三井是當時唯一的投標者。
但如今回頭看，台南的地產已漲翻天，當時的標價現在看來相當便宜，且消費力正迅速起飛，台南Outlet不僅可吸納南科新移民的家庭，又可補足北高雄缺乏大賣場的不足，「不得不佩服三井的超前部署與勇敢布局。」
有了林口、台中港的成功經驗，台南三井Outlet未演先轟動，在網路上知名的「台南式」等相關群組，討論聲量熱絡，動輒6、7千條的留言，不少網友早就引頸打聽，有哪些品牌將會進駐台南三井Outlet。
「三井為台灣Outlet產業寫下一個標準。」范慧宜說，儘管三井不是台灣第一家Outlet，當然也不是唯一，但它的品牌形象塑造很深刻，現在台灣只要提到Outlet，幾乎直接聯想到三井，這就是領導品牌的定義。
但三井對台的企圖心不僅如此，今年下半年第一家複合室商場LaLaport，將在距離台中車站後站步行只要6分鐘的「台糖湖濱生態園區」開幕，這個商場不再是販售過季打折商品，而是以當季的正櫃商品為主，但賣場仍維持只有5樓，且占地有1.3萬坪之大，等於是在Outlet與百貨之間，尋求一個全新的市場定位。除了購物，商場還有娛樂設施、餐飲與超市，「建構在市區，讓全家人天天都能來此消費與生活的一站式體驗」商場。
緊接著，台北南港、高雄鳳山的LaLaport將在3年內陸續開幕，三井未來在台灣零售業的新天王地位，幾乎已經可以描繪得出來。
深耕台灣，一步步擴張布局
商場、飯店、建案三箭齊發搶市場
此外，三井不動產還要進軍台灣飯店業，台北市忠孝東路三段的「和苑三井花園飯店」與台灣在地的宏普建設合作，早在2020年8月、疫情間勇敢開幕，平日價位在3千到3千5百元間，是精華地段上CP值頗高的新飯店。
還有兩家分別位於松山機場、台北車站旁的飯店也在籌備中，其中位於中山南路與忠孝西路口（原台北市議會舊址）的中山忠孝店，預計也要在今年開幕營運。
此外，三井還跨足住宅推案，位在新北三重的「三松M Park」已售罄，另在板橋、台南都有新案推出。
三井不動產跨足亞洲海外市場，包括中國、泰國、馬來西亞等，「但台灣的商業設施（指商場）是其中表現最好的市場。」從頭到尾都帶著笑意的下町說。訪談中，下町不斷強調，台灣市場很大，與日本關西在人口、土地面積都相近，但關西的消費金額比台灣還要大非常多，可見台灣市場還有潛力，「我不懂為什麼台灣人老喜歡說『台灣市場很小。』」
在下町眼中，比起日本，台灣人更親切可愛，台灣人則回報以三井Outlet每年上百億元的亮眼營收，這個數字，今年因新賣場的陸續開出，預估還會快速累進上升，這已經超脫「台日友好」的分際，三井不動產正以細膩的服務，嶄新的市場定位，快速攻陷台灣消費者的荷包。
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