一戶2億元的豪宅國城定潮，是國城40年代表作，也宣告國城的轉型。洪平森白手起家，思想卻不守舊，願意放手，攜手兩子再創事業高峰。
根據《財訊》報導，高雄最新十大豪宅排行榜出爐，以單戶逾9000萬元交易總價排名第二高的「國城定潮」不但是新面孔，也是排行榜中唯一還沒完工交屋就創新高價的個案。據聞近期有買家豪擲2億元購入高樓層景觀戶，將成為年底實價登錄亮點。
挑戰超豪宅 重塑高端品牌
《財訊》分析，入榜豪宅各有特色，國城定潮創下許多第一。第一次有人在建案社區同時引進兩家日本米其林餐廳；高雄第一次有建商規畫從建築、景觀、室內、燈光、營建管理都是國際團隊；這樣的組合在台灣，目前也是前所未見。
國城建設將定潮視為40年的代表作，亦是國城塑造高端品牌的第一役。國城長期深耕高雄，全高雄都有國城的足跡，包括農十六、美術館、亞灣區、澄清湖、楠梓、路竹、鳳山等，有透天、也有大樓，首次挑戰超豪宅，從規畫蓋到現在已經12年，完工日卻一延再延，一副不急著賣的樣子。
根據《財訊》報導，國城建設的創辦人是洪平森，他曾擔任過台灣省建築開發商業同業公會理事長、大高雄不動產開發公會理事長。
建築本科系畢業的洪平森，26歲時向父親借了15萬元，從同學的朋友土地合建案開始創業。洪平森表示，他歷經台灣退出聯合國、美匪建交，土地出現逃命潮，不到6個月隨即石油危機、通膨，土地價格從谷底翻揚，一日三市。他說1978至1980年正是全國房市最瘋狂之際，有建商房子一戶賣200萬元，今天不買，明天就漲5萬元。
《財訊》報導指出，洪平森因為年輕有衝勁，30多歲就力挑21層大樓，遇上景氣大好，累積一筆財富。但他採取穩健保守策略，一年頂多推出2、3案，避免財務槓桿過大，也不喜歡炒地皮。洪平森說，當時有人光靠土地買賣暴富，遇上景氣反轉，「一坪100萬元變成30萬元！」他因此平穩度過80至90年代的建商倒閉潮。
2000年左右，洪平森在楠梓蓋一批透天別墅，通常是蓋完半年內完銷，最後一期卻賣了一年賣不完。他調查發現，原來是高雄3大產業支柱都在裁員，包括中油、加工區、海軍，為不繼續削價競爭，他將住宅推案腳步緩下。恰好得知隸屬經濟部加工出口區的高雄軟體園區，發包一波三折，承包商挖了洞就落跑，洪平森去接下土地6000多坪、總建坪4萬坪的爛攤子，投入超過28億元做商辦，被所有人笑神經病。
建軟體園區 證明獨到眼光
大高雄不動產開發公會理事長林詠盛分析，其一，土地是經濟部的，建商只有產權，雖產權可租可售，但商業模式對高雄人而言很陌生。其二，限定唯有數位內容產業可以進駐，但高雄當時哪有什麼數位產業？第三，高雄沒有商辦市場需求，連有土地產權的85大樓都未租滿，何況這塊地並沒土地產權。
結果被洪平森看對，2007年商辦完工後，政府積極引導數位產業進駐，鴻海董事長郭台銘在高軟另一基地，設立雲端研發中心，高軟變得炙手可熱。如今全球第二大遊樂設備商智崴的總公司在此，義隆電子、鈺創科技、西基電腦動畫、和沛科技等皆駐點，辦公室早就完銷。
根據《財訊》報導，大約在洪平森決定接下高軟時，他的大兒子，畢業於台大資工系的洪士庭進入國城建設，從工務、設計開始學起。那時他建議父親，參考外商公司室內規畫，高軟大樓的每一層都內建淋浴間，以及公用的大、小會議室，受到廠商好評。2010年，成大建築研究所畢業的小兒子洪嘉聰，也加入國城團隊。自此，父子三人各以所長，攜手並肩作戰。
不過父子三人的互動，非常激烈有趣，甚至會為理念公然鬥嘴。比如洪平森說自己辛苦40多年，該退休了。洪士庭立刻吐槽，「我爸到80歲都不會放手。」洪嘉聰也說：「我爸是管滿多的！」儘管如此，洪平森也是笑笑地回，「我已經睜一隻眼閉一隻眼，看他們快跌倒也是要扶一下吧！」
《財訊》分析，國城定潮這棟代表作，會規畫超過十年，其實也源自兒子們的「找麻煩。」當初洪士庭與原來的地主太平洋建設談了多年，洪士庭答應時任太設董事長章啟明要蓋最好的建築，才終於說服太設出售2000多坪的定潮基地。為遵守諾言，兄弟倆研究許多國內外建築設計師，最終拍板由新加坡SCDA事務所操刀建築規畫與外觀設計、奢華酒店安縵御用設計師JAYA和澳洲TFB負責公設和燈光計畫、日本現代景觀大師枡野俊明做景觀設計、日商大林組來執行營建管理。
堅持理念 三人不時鬥嘴
洪士庭說，這4個團隊都在國外，要整合各方意見，任何訊息往返都是英文，在疫情後變得更加困難，常常一調整圖面就是一整套變動。光是拆外觀帷幕就花了一年半，只因不想被刮傷。
負責和國外團隊溝通的洪嘉聰說：「飯店設計會從家具和軟裝一起設計，是原創買不到現成，光是600多件家具就有80多種布料加皮革。3年前布料還有，後來斷貨找替代，整套系統又要重新設計。」現在還在修改、增加景觀設計，連景觀石頭都要從日本運來。
好消息是國城定潮目標在明年第一季末完工，而亞洲換肝之父名醫陳肇隆一家也即將入住，陳肇隆還特別誇讚洪平森白手起家，洪士庭和洪嘉聰青出於藍。 國城目前的推案規模，是自成立以來最大，庫存案量逾500億元。今年初還跨足台南，與府都建設聯手拿下南台灣最大規模的平實營區公辦都更案。11月中，還攜手高興昌鋼鐵組成「智匯方舟」合作聯盟，標下史上投資規模的最大公辦都更案「高雄特貿三」案之南基地南側。洪士庭也自創品牌寶象建設，在南部累積一定的年輕人口碑，正盤算北上推案。父子三人攜手壯大國城的故事，現在才要開始。…（本文出自《財訊》雙週刊647期）
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