北縣中和環球購物中心近日花了一億五千萬元改裝，挑高的一樓與新打造的地下一樓，展現出與過去截然不同的明亮溫暖風格，同時新引進的松青頂級超市，風評也相當不錯，讓非假日的到客率明顯增加。
自從去年底Jusco退出環球購物中心後，環球購物中心開始進行改裝工程。五月九日，新的賣場正式亮相，挑高的一樓與新打造的地下一樓，展現出與過去截然不同的明亮溫暖風格，即使是非假日時間，購物中心裡的人潮仍然不少。
「這次改裝，花了一億五千萬元。」冠德企業副總馬志綱，也是冠德建設董事長馬玉山的小兒子，略顯無奈地說，「不過這是必要的。」環球購物中心每個賣場占地約三千多坪，相當的大。兩年多前開幕時，類似COSTCO一樣的量販店Jusco就位在一樓的後半部與地下一樓，馬志綱說，「當時就覺得一樓的前半部與後半部風格落差很大。」但因為與日本永旺集團旗下的Jusco已簽了五年的約，所以前兩年只能維持這個樣子。
後來，原本預定在台灣展店七、八家Jusco的永旺集團，始終達不到目標，決定乾脆全面退出台灣市場。馬志綱說，「其實，他們在我們這裡的店是有賺錢的，但當初他們是以預計展店七、八家的人力與資源進駐，後來評估不划算，索性全面退出。」這個決定，也給了環球購物中心一個轉型的新契機。
即使如此，在馬志綱的銳意經營下，環球購物中心也打破台灣一般購物中心三年才能損益兩平的通則，這家位在中和的購物中心在第二年，竟然就交出了一張還不錯的成績單。馬志綱說，「去年，我們的營業額是三十五億元，小賺二千五百萬元，ＥＰＳ（每股稅後純益）○．○七元。」這樣的成績，讓老爸馬玉山相當高興，但馬志綱卻說，「未來我們還有很大的進步空間。」
今年三十二歲的馬志綱，念的是紐約哥倫比亞大學經濟系，畢業後曾在美國做過行銷工作，也在高盛做銀行業務。對家族建設本業沒有興趣的他，原本是想一直待在美國，但○三年六月，父親馬玉山的一通電話，讓他乖乖回來。
剛開始，他在冠德建設做業務專員，那時，環球購物中心已蓋到一樓，五個月後，馬玉山問兒子，要不要去試著經營購物中心，他才正式踏入購物中心這一行。這塊位於中和地基超過九千坪的地，是冠德建設在一九九八年時買下，原本是要作廠辦，後來改變登記為住宅區，「但是當時房地產景氣不好，父親也希望企業能有第二個事業體。」於是馬玉山找了在日本最大的零售業永旺集團合作，蓋了環球購物中心，當時，永旺集團除了引進旗下的Jusco零售賣場，也幾乎主導了整個購物中心的規畫。
接下購物中心這個重任，馬志綱開始全台跑透透，從台北的微風廣場、京華城到桃竹苗的風城、大江、台茂，以及全台的新光三越，認真地了解購物中心這個產業。逛了一大圈回來，他建議要在環球購物中心裡加入影城，「電影院有很強的集客功能。」
但是，「那時環球購物中心已經接近完工，就要上梁封樓板了，我一提這個建議，在內部引起很大的反彈。」馬志綱說，「原本建築經費是二十八億元，若要加入影城，費用得再追加兩億元。」但既然要做好，馬志綱堅持貫徹自己的意志，為此，還走了一批最初加入的經營團隊。
馬志綱並未因此受挫，他找來曾在遠百任職的石傳捷擔任店長，重新打造自己的經營團隊。○五年十二月，環球購物中心正式開幕，石傳捷說：「一、二月是旺季，因此前三個月業績達成率還有八成，到第四個月就降到六成。」馬志綱也說，「報表還沒出來，就明顯感受到人氣稀少。」○五年三月，被認為是環球「最寒冷的春天」。
馬志綱並未因此受挫，他找來曾在遠百任職的石傳捷擔任店長，重新打造自己的經營團隊。○五年十二月，環球購物中心正式開幕，石傳捷說：「一、二月是旺季，因此前三個月業績達成率還有八成，到第四個月就降到六成。」馬志綱也說，「報表還沒出來，就明顯感受到人氣稀少。」○五年三月，被認為是環球「最寒冷的春天」。
徹底了解北縣的消費者習性
這時候，整個經營團隊面臨極大的壓力，馬志綱說：「我們雖然不是最夢幻的團隊，但卻是最投入的團隊。」從那時開始，馬志綱就與整個團隊密集地開會，他分析：「北縣雖是最密集的住宅區，但與北市太接近，我們一定要了解這個商圈的客人到底需要什麼。」原本不熟悉台北縣的馬志綱，經常騎著單車將附近大街小巷逛透透，想要了解這裡的居民生活習慣。
在內部，他們不只一間一間店面檢討業績，石傳捷說：「一般零售業大約每半年大調整一次，但是在環球，調整的頻率快很多，只要業績不到，就會和進駐的業者檢討販促的策略。」
另外，學財務出身的馬志綱還力求節省消費者看不到的後場管銷成本。馬志綱說：「環球每個樓層都很大，連後場都比同業大。」他指著後場的天花板日光燈說：「每個日光燈座需要五支燈管，但為了省電，我們拆下三支，後場不需要像前場那麼明亮，光線夠用就好。」
這樣努力節省水電費，第一年下來，「我們就省了五百萬元。」同時，馬志綱還要求精簡人力，石傳捷說：「一般約八千多坪的百貨賣場，固定的人力約在三百多名左右，而環球一萬兩千坪的賣場，則只維持在九十人左右。」因此，「我們的管銷成本比同業低很多。」
原本在美國過著安穩銀行業生活的他，突然被丟進這個競爭激烈的戰場，兩年多下來，顯然愈來愈有自信。他曾和父親馬玉山私下算過，「如果當初這塊地可以開發成住宅區，以現在房地產行情來說，至少可以進帳兩百億元。」但是「既然回不了頭，就只能往前衝。」今年，「我們希望營業額保持在三十五億元，但ＥＰＳ要往上衝。」
這時候，整個經營團隊面臨極大的壓力，馬志綱說：「我們雖然不是最夢幻的團隊，但卻是最投入的團隊。」從那時開始，馬志綱就與整個團隊密集地開會，他分析：「北縣雖是最密集的住宅區，但與北市太接近，我們一定要了解這個商圈的客人到底需要什麼。」原本不熟悉台北縣的馬志綱，經常騎著單車將附近大街小巷逛透透，想要了解這裡的居民生活習慣。
在內部，他們不只一間一間店面檢討業績，石傳捷說：「一般零售業大約每半年大調整一次，但是在環球，調整的頻率快很多，只要業績不到，就會和進駐的業者檢討販促的策略。」
另外，學財務出身的馬志綱還力求節省消費者看不到的後場管銷成本。馬志綱說：「環球每個樓層都很大，連後場都比同業大。」他指著後場的天花板日光燈說：「每個日光燈座需要五支燈管，但為了省電，我們拆下三支，後場不需要像前場那麼明亮，光線夠用就好。」
這樣努力節省水電費，第一年下來，「我們就省了五百萬元。」同時，馬志綱還要求精簡人力，石傳捷說：「一般約八千多坪的百貨賣場，固定的人力約在三百多名左右，而環球一萬兩千坪的賣場，則只維持在九十人左右。」因此，「我們的管銷成本比同業低很多。」
原本在美國過著安穩銀行業生活的他，突然被丟進這個競爭激烈的戰場，兩年多下來，顯然愈來愈有自信。他曾和父親馬玉山私下算過，「如果當初這塊地可以開發成住宅區，以現在房地產行情來說，至少可以進帳兩百億元。」但是「既然回不了頭，就只能往前衝。」今年，「我們希望營業額保持在三十五億元，但ＥＰＳ要往上衝。」
環球購物中心
賣場面積：1.6萬坪
股本：38億元
開發商：冠德企業
投資金額：60億元
近3年營收：
08Q1 6.07億元
07年 35億元
06年 32億元
08Q1 6.07億元
07年 35億元
06年 32億元
近3年EPS：
08Q1 0.03元
07年 0.07元
06年 -0.2元
資料來源：環球購物中心
08Q1 0.03元
07年 0.07元
06年 -0.2元
資料來源：環球購物中心
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