開幕兩年多的台茂購物中心，不僅是國內第一家正式營運的購物中心，對亞洲化學、理成營造董事長衣治凡來講，更是個人進軍休閒娛樂產業的代表作，然而隨著市場景氣下滑，理成集團由傳統製造業，跨入休閒服務業的過程並不順利，衣治凡本身，更是體驗到前所未有的「震撼教育」。
經歷現實殘酷考驗的台茂購物中心，已經連續兩年處於虧損狀態，從年度營業目標來看，去年整體營收約為六十五億元，扣除主力店、量販店等的營收無法列入，單就租金和抽成收入，台茂開發的去年進帳在二十億元上下，營業利益約為一億三千萬元，然而再扣除三．二億元的利息支出之後，導致出現一億九千萬元的虧損結果，今年台茂的營運狀況也類似，不過虧損幅度預計將縮小到一．六億元，由於貸款年期獲得展延，因此明年利息支出將大幅減少一億元，對台茂來說，不乏轉虧為盈的新契機。
台茂的「 赤字」情有可原，因為購物中心的本業雖然賺錢，現金流量也處於正值，但是因為當年投資興建時的貸款利息負擔過高，每年必須繳付銀行三億元的利息費用，幾乎完全吞噬台茂的應有獲利，也讓向來不認輸、鐵漢作風的衣治凡，說出令他灰心和委屈的種種感慨。
名牌過季店吸引人，新購物中心只能算「 大百貨公司」
為了幫助台茂「 振衰起敝」，衣治凡開始積極調整台茂的賣場規畫，朝向「 百貨公司化」，以及專櫃集中區的方向發展，今年除了將陸續引進新店進駐，部分樓層也將出現專櫃、專區的設計，同時由於之前 DICKSON 和 MAXMARA 的過季店相當成功，也打算引進更多的名牌過季店( Outlet store )，塑造出台茂自己的特色。
總面積近六萬坪，商場面積約有二萬八千坪的台茂購物中心，開幕期間確實造成大轟動，風光一時，不過在九二一地震後，人潮稍退，近一年國內景氣未見好轉，台茂和同業一樣，都面臨嚴峻挑戰，行事低調，鮮少接受媒體採訪的衣治凡，接受本刊獨家專訪時，談到台茂一路走來的苦與樂，感受良多。以下為專訪內容。
《今周刊》問(以下簡稱問)：台茂是國內第一家購物中心，不過兩年來，未達原先百億元的營收目標，會不會影響你對國內購物中心市場的看法？
衣治凡(以下簡稱答)：就我看來，購物中心的營業額，本來就無法與百貨公司相比，台北的微風廣場、中南部的大遠百、德安購物中心，這些新開幕的購物中心，充其量只能算是「 大百貨公司」，不過台茂經驗，還是很值得同業們參考。
當初沒有料到「 提袋率與人潮這麼不成正比」
台茂當時之所以會開幕，是由於政府的鼓勵，希望藉著工商綜合區的開發，促進地方的繁榮，除了地方老百姓的生活改變，台茂也照顧到不少小店家、個人的創業者，創造了二千個就業機會。
一轉眼兩年半過去，從前年七月開幕到去年六月，一年人潮就有一千萬人次，今年上半年，也比去年同期增加了一○％，台茂成為相當受歡迎的觀光據點，就連中南部，都有搭遊覽車北上，帶著老阿公、阿嬤來參觀，甚至連南崁地區的房價和店租，在台茂開幕後分別成長了五％到一五％，對周邊的生活品質，更是有正面的提升。
購物中心的提袋率不高，是因為以家庭型客層為主，很多人買了一杯可樂，就在裡頭慢慢逛，雖然如此，趨近休閒娛樂的購物環境，逐漸為國內消費者所重視，而且每個人來台茂，基本上都是快快樂樂、高高興興的。
問：你認為台茂在經營上，有沒有特別需要改進的地方？
答：台茂從八十八年七月開幕以來，在經營上的確有它的問題，但是問題出在哪裡？這需要解釋，也可以提供同業重要的參考訊息。
我們當初沒有判斷到，提袋率與人潮會這麼不成正比，我想主要原因是，購物中心的休閒機能大於購物，到購物中心的人，並不是一般的消費，可以說是一種娛樂銷售的概念，像是在台茂健康器材賣得特別好，香水的坪效特別高，這些都是我們始料未及的，而可口可樂專賣店就是標準的休閒零售，也是最好的範本，因為和購物中心的客層吻合，所以就有好的表現。
西方旗艦店經驗放到台灣是錯誤的！
問：台茂後續做了哪些調整？
答：為了調整商品，我們在今年換了六十家的店，比率高達三○％，我們已經知道方向，其實所有賣場的經營者，都需要經過兩年的調整期。
商品組合與商店大小，都是我們在創業時付了很多學費才學會的。在西方國家，購物中心都是進駐大型旗艦店，但是這個經驗放到台灣是錯誤的，應該切成小店、專櫃比較適合，所以我們會陸續增加店數。
另外，購物中心一定要有量販店嗎？雖然量販店能帶進人潮，但是卻也在吸收市場，現在的量販店什麼都有，不僅是超級市場，連家電、服飾也都一應俱全，但是一家量販店，就占用我們六千坪的面積，到底值不值得，這也是我們未來長期觀察的重點。
問：台茂有沒有比較成功的經驗？
答：所有零售都是一樣，只要高過三層樓，要聚客，把人潮向上拉就開始吃力，當初台茂的賣場旁邊就是一座很好的立體停車場，所以要到七樓看電影的，只要把車停在七樓就可以直接進去，所以每一樓層都有停車場，人潮分布就可以很均衡。
問：除了台茂之外，大江、微風和京華城也都會陸續開幕，你以過來人的經驗，認為誰的成功機會比較大？
答：他們各自的財務結構我不清楚，也不便加以評論。
在國外，大約三十到五十萬人口，就足以支持一家賣場，但是在台灣大概要一百萬人，甚至到一百五十萬人才行，因此都心型的購物中心，在國外百貨公司、購物中心是連成一氣的，彼此可以形成共生相容的商圈，但是在台灣能不能成功，還值得後續觀察。
年底可望改善財務結構
問：有關台茂財務危機的傳言一直不少，實際情況為何？
答：在財務方面，除了是台茂自己不夠精明、不夠了解，我們也覺得金融機構對相關業種了解不夠，也使我們更覺委屈，以台茂七十四億元的總投資金額來看，其中約三十億元來自股東，其餘都是舉債而來，當中大概有二十六．五億元是來自經建會的中長期低利貸款，剩下則是向銀行借貸，我們從今年三月開始向經濟部陳情修法，爭取將貸款年限從十年延長到十五年，中間的過程，面對對口銀行的態度，可以說是一個令人灰心的故事，不過好在九月中旬經濟部核准之後，到今年十一月總算有了一個好結果。
今年預計以十元面額，辦理八．五億元現金增資，後來縮小規模，年底前可以募到三．八億元，現在我們是一元股本一元債，負債對淨值比率大概是一．一比一，我希望現增案完成後，能夠降低到○．九比一，同時我們也對內進行裁員，除了減人事費用，更重要的是知道問題在哪裡，對整體財務負擔將會是相當大的節省。
問：在加入世貿組織( WTO )後，外資大舉進駐，台茂有沒有可能被購併？
答：台茂一直在準備上市上櫃，所以我的看法不是賣掉，而是引進更多對這一行有興趣的投資者一起來。
雖然亞化去年出售銅箔基板部門，但是那是為了保有亞化自己的核心競爭力，台茂的情況不同，不可能比照辦理，而且台茂的過渡期在明年就可望結束，而且購物中心這產業是值得被鼓勵的，甚至比蓋一幢商業辦公大樓更有社會意義，所有人，不管錢多錢少，都能在裡面平等地休閒。
你不知道的衣治凡 從火爆老闆變溫情董事長
撰文:李宗莉
旗下企業涵蓋亞洲化學、理成營造、台茂購物中心、銳跑( Reebok )總代理的衣治凡，父親衣復恩不僅是亞化的創辦人，同時還是前空軍副總司令，由於出身軍人世家、家教甚嚴，影響衣治凡的經營風格。
衣治凡不但對工作品質的要求，是出了名的嚴格，脾氣也是出了名的「 火爆浪子」，在主管會議上拍桌子大罵的機會不少。而台茂在快開幕的時候，衣治凡求好心切，不僅每天親自監工，每一個細節都不放過，如果做得不好，衣治凡一定馬上糾正，大發雷霆不說，甚至還會在工地氣得直跺腳。
員工面對這麼一個嚴厲的「 老闆」，向來都是敬畏有加，過去，理成幾乎每一個員工都很怕他，不過在台茂開幕的兩年多來，不少人都感覺到衣治凡似乎有些變了。
現在，雖然個性還是很衝，但是脾氣卻被磨圓了不少，基本上，衣治凡並不喜歡屬下唯唯諾諾，反而比較欣賞膽敢與他直接衝撞的員工，因為他覺得，這樣的工作態度，表示員工自己有用心想，並不是上頭交代一句才跟著動一下。
以鼓勵代替責備，可以說是不少和衣治凡開過會的人，最明顯不過的感受，雖然台茂兩年的營運表現不佳，衣治凡不但沒嫌過半句，反而選擇放下身段，扮演起「 啦啦隊長」的角色，經常給員工打氣：「 你們是最好的團隊，已經做得很棒了，沒關係，再加油。」
另外，衣治凡對用人也有一套自己的哲學，向來惜才、愛才的他，在乎的不僅是一個人的工作績效和業務能力，同時也相當重視對方的家庭成員，因為他認為影響一個人最大的就是家庭，所以除了員工本人之外，衣治凡也努力去認識對方的家人。
為了讓彼此的交流更深入，最近幾年，衣治凡開始在家裡舉行派對、宴請員工，同時一定要求要攜家帶眷，有時逢年過節，特別喜歡小孩的衣治凡，還會準備禮物，送給下屬的孩子，這也是衣治凡比較不為外界所知，溫柔細膩的另一面。
衣治凡
年齡：生於 1941 年
學歷：美國俄亥俄州州立大學學士，主修歷史與經濟；美國麻州佛萊契法律外交研究所碩士，主修國際法律事務及財務管理
目前職務：亞洲化學、理成集團、台茂開發董事長
