「只見新人笑，不見舊人哭」，甫開幕的台北市東區「微風廣場」購物中心，正樂呵呵地數著新開張就收進兩億元的銀子，開張期間也一度造成南崁地區大塞車的台灣第一家購物中心台茂卻顯得苦哈哈，去年虧損二．八一億元、虧損幅度還比前一年度大幅增加一．七億元，更凸顯了都市型購物中心集客力與消費力優於鄉村型。然而緊接在後、量體是微風廣場三倍半的京華城，將在十一月二十三日開幕，微風能否站穩迎敵、百貨公司龍頭太平洋 SOGO 該如何苦撐，而台北市商圈板塊又會如何變動擠壓，「台北市百貨業生死鬥」會愈演愈精采！
根據不動產估價鑑定公司的估算，全台灣由工商綜合區轉型與都市計畫變更的購物廣場達五十個，但最適數量應該是每兩個縣市一座，亦即約為十至十五座，而未來三年內就有約二十餘個大型購物中心等著開張。由於台灣景氣回春能見度很低，在民眾消費力大減，以及日益增加的廠商與人口外移大陸的情況下，不動產業者指出，不少仍在紙上作業的購物中心已喊停，先觀察已經開張的購物中心在不景氣下如何過冬。
景氣急凍計畫中的購物中心也急凍
可是興建中的購物中心要如何解套？是否有財力支撐到硬體設施完成？就算完成了，如果景氣在三年內還是看不到燕子的蹤影，若招商不順，空蕩蕩的營業賣場根本無法集客，還是得走上關門的命運。所以目前四個坐落在北台灣人口稠密的購物廣場｜｜台茂、大江、微風與京華城能否撐過嚴冬，成了所有百貨業者最關注的目標。
會造就財團前仆後繼地在台灣砸下巨資興建購物中心，除了以土地轉換成商場、創造可觀的現金流量外，最重要的是過去十年台灣錢淹腳目，使得綜合商品零售業各行業的營業額年成長率大多達兩位數，例如景氣已現疲軟的去年，百貨公司營業額成長率還有八．六九％、量販店仍達一六．九三％，而涵蓋百貨公司與量販店在內的購物廣場，興建前的財務分析也依零售業營業額與坪效估算，投資報酬率約有一五％，比過去十年來的一年定存最高利率九％還多出六個百分點的回報。
台茂、京華城最大罩門在利息 微風懂得借地借屋降成本
再加上每一座購物中心的第三級有效商圈的範圍，幾乎都將「半個台灣」劃入，如果依經濟部的評估，工商綜合區中的購物中心最小開發基地五公頃計算，商圈人口數在車程三十分鐘內為七十萬人，若一家四口至少會買一樣商品，該家購物中心的基本提袋數一年最少有十七．五萬袋，潛在的營業收入相當驚人；再從經營有年的美國購物中心的營業額，在一九九五年至一九九八年的成長率平均為四．九％來看，台灣的確有發展購物中心的空間。
營業額成長高財團相繼投入購物中心開發
再對照營運兩年的台茂購物中心，去年度營業額有一九．四六億元，扣除營業成本後的營業淨利為一．二九億元，較前年度大幅成長七九七％，但是含大筆的利息費用(三．二一億元)在內的營業外支出，卻較前一年度成長一四四％、為三．五八億元，導致稅前損失較前一年度擴大一．七億元、為二．八一億元。所幸台茂的土地為開發商理成營造早年所有，又是位於工業區內，土地成本極少，利息負擔主要來自於建物興建借款。
由台茂的財務與營運現況，可見購物中心要快速回收，初期來自於土地與建物所造成的利息成本一定要低，否則一遇景氣不佳，開始的經營壓力會相當沉重，這一點百貨公司業者大多列為克守的定律， 包括太平洋 SOGO、新光三越等大型百貨公司，土地多半向地主承租，以減輕營運上的利息負擔。
觀察基地與營運面積為百貨公司數倍的購物中心，最懂得借地借屋降低經營成本的當屬微風廣場。微風廣場土地、建物所有者為黑松公司，租借經營則是三僑實業，而這筆租借費用又由黑松轉成股份入股三僑微風公司，換言之，微風廣場初期來自於土地、建物的成本與利息負擔可說是非常低，所以其財務預測才敢大膽地假設為「營業後第一年達損益兩平」。
土地建物租金轉入股 微風廣場財務堪稱典範
所以，購物中心首要成功條件，就是盡可能地降低來自於土地建物成本負擔，如果土地是自有，那麼就要小心設算建物興建成本。微風是很好的例子，因為她的賣場主體建物僅樓高二層，而且容積並未用滿，目的就是縮短興建工程時間與銀行借款，並且趕緊開幕營運，因此微風只花了三年的工期即開張營運，相對規畫至開發長達十五年的京華城，同樣是都市型購物中心，在利息負擔上，京華城在先天條件上就已經輸給了微風。
再以大江購物中心的案例，來看工商綜合區大股東轉地的方式。大江紡織在帳上轉賣土地予開發商大江國際二十四億元，表面上，大江購物中心帳上也要認列二十四億元的土地與因交易可能產生的銀行貸款，但是大江紡織同意大江購物中心分三期付款，而且依大江購物中心八十九年度損益表顯示，營業外支出的利息費用雖較前一年度增加一倍，但亦僅一七七二．七萬元，而這筆利息支出應包括土地與建物的貸款利息，相較於台茂，這筆利息支出負擔並不重。
土地、建物成本已定，能不能賺錢就看經營。從上述提及的有效商圈人口數推估，以及過去百貨業的營業額成兩位數的成長，再看到郊區型購物中心台茂本業賺錢，只要股東在初期願意支持等到建物折舊攤提數完成、土地與建物貸款利息減少，購物中心應該活得下去，而且以目前營運的購物中心股東結構來看，除了大江的股東群屬中型企業外，其餘多有一到兩個財團或雄厚的銀行股東支持。
只是地狹的台灣，購物中心主要擠在台北、桃園、台中、台南、高雄等五大都會區，其次為基隆、新竹、苗栗與屏東，若以全省二十三個縣市平均計算，一個縣市就擁有二．二個購物廣場，再加上連鎖百貨公司、量販店的競爭，不必考慮景氣，預估的營業額也得向下修正。
台灣的購物中心不能讓人「停留很久」
以國際間對購物廣場的設置宗旨「創造歡樂的休閒購買力」、策略「吸引很多人停留很長時間」，不動產規畫業認為，包括計畫中的台灣所有購物廣場，應該正名為「購物中心」，意旨仍脫離不了百貨公司形態。購物中心與百貨公司最大的差異為「停留很久」，進而讓消費者產生生活寄託的依賴心理，不單單只是購物而已。
吸引人長時間停留購物中心生存之鑰
大華不動產鑑定公司董事長張義權指出，以購物中心發源地美國為例，購物中心必須附帶旅館，以提供消費者至少「兩天一夜」的休閒生活，亦即購物廣場主題館必須以休閒為主，而且這些休閒設施不是將消費者「關在一幢建物裡」，必須留出接觸陽光與空氣的廣場，甚至如澳洲的購物廣場還設有游泳池、可以划船或釣魚的人工湖等。然而台灣到目前為止，購物中心的設計仍以「賣場為主」，原因是開發商擔心失敗，有個百貨公司先墊底，感覺上才比較心安，因此目前除了微風廣場有留出大片戶外廣場，其餘均以室內設施為主，與百貨公司的感覺差異性不高。
不過「微風」廣場使用也有季節上的限制，曾有規畫師建議應種上大樹或蓋噴水池，廣場的利用率才會更高。然而微風地下室的開挖使得大樹存活率降低，噴水池又涉及公共安全，不知是否如此才使得微風的廣場看來有些空蕩，而微風未來如何利用這塊廣場創造集客率，對微風經營者而言亦不啻為一門高深學問。
當然， 除了賣場為主題店外，業者也都知道要引進電影院、KTV、迪斯可、大型電玩等聚客與延長消費時間，澳洲甚至准許設置小型賭場。不過台灣政府對這些大型公共場所的設置，常常得顧慮消防安全或社會善良風俗，因此除了電影院可以大做文章之外，其餘可能被政府視為會「藏汙納垢」的設施，業者也不敢多加投入，集客效果跟著大打折扣，因此有業者想出了「大型室內滑雪場」作為賣點。這座位在高雄大湖、由高雄余家班投資的新瑞百貨，能否突破過去賣場結合運動，只能吸引到消費能力仍嫌薄弱的青少年族群、無法「全家闔第光臨」的局限，頗值得觀察。
台灣購物中心難逃「合併」命運
台灣已開幕或興建規畫中的購物中心完全是單打獨鬥，不像百貨公司有連鎖店，可以共同大批進貨降低成本。據聞曾有美國知名購物中心來台評估、後來放棄台灣市場的理由，為「連鎖店數無法超過六個，很難達到經濟規模」，正是指上述的現象，而不少開發商聽一聽不當回事，也正因為購物中心在台灣是草創階段，初期經營者的利潤絕對是後期加入者的二、三倍，心態像極了「蛋塔效應」。因此有人預估，迫於現實，不僅銀行要合併，以後連購物中心也得合併。
因此，尚未興建的購物中心如果想在先天條件上就取得優勢地位，微風是個例子：在建物規畫上，樓層高度以電扶梯上下的最佳樓層數五樓以內，廣場要真正留出而非為停車場。不過微風造成附近交通癱瘓，而且又離捷運站路程約十分鐘，多少影響消費意願，所以購物廣場最好的地點為都市近郊、捷運系統可達處，並且應跳脫舊有百貨公司經營思惟，直接走上國際購物廣場的設計，「掛掉」的機率才可望降低。
平心而論，台灣每人國民所得已達一萬四千美元，所享受的消費服務不應再廉價化，購物廣場的興建有助於台灣百貨零售服務業設備與品質的提升，而且相互競爭的結果，除了增進就業機會外，更有助於消費者享受平易近人的商品。只是競爭過於白熱化，最後發生倒閉，也會徒增社會成本與製造失業問題。
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