隨著今年中國大陸入世進程加快，年底前將會有更多的外國公司入駐上海，從租金價格和入住率仍然持續攀升來看，上海樓市似有觸底反彈、走出谷底的跡象。
儘管網際網路泡沫破滅，這類型公司的衰退給租賃市場一度造成壓力，但因外商、金融業的新租戶需求迅速增加，填補了網路泡沫化後多出來的供給。
上海甲級辦公樓租金受看回不回的經濟鼓舞，持續反彈，新興的甲級辦公樓密集區，計有淮海路沿線、南京路沿線、浦東小陸家嘴地區。從去年下半年迄今，這些旺區少則漲價三○％至四○％，多則甚至六○％至七○％。
中國第一高樓租金高不可攀
目前行情最「蹦」的是位於淮海路上由新鴻基集團開發的中環廣場，以及位於浦東隧道口、小陸家嘴地區八八層的金茂大廈，其「中國第一高樓」的身價果然不是浪得虛名，從去年六月的每天每平方公尺○．五美元，直到今年四月的○．九美元至一．五美元，簡直是「高不可攀！」
南京西路上的恆隆廣場今年第一季正式登場，後來居上，出租成交幾乎占第一季市場總成交量的一半！跨國公司尤其獨占鰲頭，「用電氣」、「英國石油」等二十餘家外商都在恆隆租用大面積空間。其低層、中層和高層的租金報價，已成功提高到每天每平方公尺(建築面積)○．六五、○．七五、○．八五美元，樓層真是越高越貴。
而一度「空關」辦公樓空置數量最大，引起國際著名投資銀行不良評價報告的浦東新區，近日也宣布甲級辦公樓平均租售率已達七成，不少涉外辦公樓更是客滿，如匯豐銀行中國總部進駐由日方管理的森茂大廈，其他如招商局大廈、湯臣金融大廈、證券大廈、樂凱大廈、斯米克大廈的租售率也至少在八成以上。
目前上海甲級辦公樓的平均租金已較去年第四季度上漲一二．九％。浦西中心地段如南京路、淮海路的甲級辦公樓租金大幅上揚，但同樣在浦西，不同地段的行情也不同，靜安區則回升至每天每平方公尺○．五美元；虹橋、黃埔等地區的辦公樓租金亦僅象徵性地小幅上揚。
浦東後市可期
浦西黃金地段的淮海西路、南京路的平均租金每天每平方公尺上漲到○．六七和○．七美元，分別較上季度增長一五．八％和一六．七％。浦東辦公樓的租金和入住率也都再創新高，空置率首次降至二○％以下。浦東地區的甲級辦公樓平均租金報價也已漲至每天每平方公尺○．六六美元，較上季度上漲一七．九％。
顯然，浦東後勁可畏，浦西辦公樓的租金走勢還不如浦東那麼活躍，不過，浦西甲級辦公樓的銷售市場也有觸底反彈跡象。然而，浦東甲級辦公樓報價，年初即已漲到每平方公尺二七二一美元，較去年第四季度漲二一．八％，而整個上海市場的平均報價也從上季的每平方公尺的二二八六美元，漲到每平方公尺二四三五美元。
隨著去年下半年，上海辦公樓市場吸納的合同外資逐步到位，跨國公司對市場的催化作用已開始顯現，特別是在浦西的南京路、淮海路等黃金地段，辦公樓的空置率僅為一四‧五％；南京路的中信泰富廣場、恆隆廣場、梅龍鎮依勢丹，以及淮海路沿線的永新大廈、瑞安廣場、金鐘廣場、力寶廣場的出租率近乎百分之百，而附近的中環廣場、上海廣場、香港廣場的出租率也都在九成以上。
即使目前上海甲級辦公樓的累積供應量為三○四．五萬平方公尺(將近一百萬坪)，但租戶已很難在中心地段找到大面積的辦公樓，強勁的需求誘使一些業主更改原有的物業功能規畫，如延安東路的港陸廣場將其計畫用作商鋪的兩層樓作為辦公之用。
除國外企業看好上海未來發展前景外，很大原因卻是來自內地的優秀民營企業開始大規模進駐，從設立公司、分支機構到遷入總部，從大廳入駐公司名牌來看，不少知名辦公樓的租戶有半數以上是外地企業。
此外，浦東陸家嘴金融區的吸引力，也是吸引外地企業搶灘上海，進而帶動租金行情的重要原因。如山東證券、湘財證券、興業證券等外地金融機構，以及眾多以投資諮詢公司名義炒作股票的「外地大莊家」，也紛紛在中國保險大廈、華能聯合大廈、期貨大廈、證券大廈安營紮寨。
從去年下半年迄今不到一年的時間，辦公樓租金出現如此漲幅，然而，上海這些甲級辦公樓的需求還會繼續放大嗎？租金價格還會持續上漲嗎？比較尷尬的是，不是位於黃金地段的辦公樓肯定上漲乏力，甚至不漲反跌。反觀在浦東金茂大廈邊上，由日本三十多家財團所連手投資的世界第一高樓環球金融中心，三年前連開工儀式都舉行過，卻因亞洲金融風暴而停擺，近日又傳出即將復工的消息，該金融中心一旦完工，辦公樓面供應量在兩、三年後必然可觀。
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