台北市敦化北路、南京東路口的「環亞購物廣場」，是亞世集團最有價值的資產，前年亞世集團總裁鄭綿綿與夫婿楊孟霖痛下決心，將環亞百貨停業半年並耗資十億元，進行大規模的「拉皮」工程。
FANC、IKEA 業績達成率不到七成
轉型前，環亞百貨年平均營業額是二十八億元，轉型為環亞購物廣場後，楊孟霖說：「第一年可以做到五十億元」，環亞總樓地板面積達一萬五千坪，等於是每坪坪效要做到三十多萬元。這個數字是將目前進駐環亞的三大主力廠商，FANC、IKEA 及玩具反斗城的業績連同其他小型廠商的業績，一併列入預估。 可是，經過一年多的市場試煉，證實楊孟霖實在太過樂觀。
去年， 七月十四日來自法國的複合型連鎖書店「 FANC 」正式進駐環亞， 這是FANC 在亞洲的第一個據點，FANC 視之為敲門磚及試金石，因此投資的開店成本高達六億元。 FANC 對於進軍台灣市場野心勃勃，第一年訂定的營業目標是十八億元，並預定在六年內將投資成本回收，同時還擬定一套密集擴點的作戰計畫。可是，在台灣的第一個店卻踢到鐵板，第一年的營收只有十億元，達成率僅有五成五。而讓 FANC 怵目驚心的是，今年農曆春節前後，二至三月每月的業績竟然只有二百多萬元，這項紀錄讓原本信心滿滿的 FANC 主管直呼不可思議，信心當然也大受折損。 FANC 因此重新調整步伐，原本密集擴點的計畫，暫緩實施，而六年攤還環亞店六億元投資成本的目標，也無限期延長。
IKEA 也遇到同樣的難題。 在環亞進行整修時，位於 B1 及 B2 的 IKEA 環亞店因為另闢獨立的出入動線，所以早在前年底就先行開幕營運。可是，第一年的營收竟然只達成原定目標的七成。
環亞位於台北市最主要的辦公商圈，以提供上班族外食為主的美食街，按理應該可以有不錯的表現。可是，結果卻讓人跌破眼鏡。位於地下二樓的環亞美食街，開幕一年多，二十餘個攤位，有一半以上至少已經換了一輪，部分攤位甚至已調整過三次以上，唯一屹立不搖的只有麥當勞及西雅圖咖啡。更換頻率高，證明環亞美食街的生意確實相當難做。
環亞改裝後，由百貨形態蛻變為購物中心形態，最大的不同，就是專櫃變成店面，空間感比以往寬敞許多。可是，來客卻明顯銳減，平時大部分店家業績「掛蛋」，時有所聞，而讓店家更感惶恐的是，假日的業績竟然也沒多大起色。目前已有不少店家，一等到合約期滿，就紛紛撤出。因此，環亞二樓以上，出現數家店面緊閉並高掛「商品調整中」招貼的現象。而七樓的畫面尤其淒涼，除了玩具反斗城及一家運動服飾店以外，其餘的五個店面全部處於閒置狀態。
環亞是扶不起的阿斗
環亞位於台北市的精華商圈，而且亞世集團經營環亞百貨，從民國六十六年成立，至今也有二十幾年的經驗。所以，環亞實在沒有道理做不起來。可是，從過去的環亞百貨到現在的環亞購物廣場，總是難以擺脫「扶不起的阿斗」形象，無論如何改型換裝，業績始終就是鴉鴉烏，救也救不起來。據了解，問題的癥結出在經營階層的心態。
百貨業與消費者直接面對，必須要非常細膩，才能拉住客戶的心。可是，環亞經營了十幾年，對此始終是相當粗率，其中最明顯的例子就是「停車問題」，對此最早進駐的 IKEA 對環亞就一肚子火，IKEA 登陸台灣的第一個店雖然設於 SOGO敦南新館，但是 IKEA 與 SOGO 卻因為 SOGO 不讓 IKEA 的顧客享有購物停車優惠，而吵了好幾年，因此才會在鄰近的環亞再設一個點，事實上就是具有「備胎」的意味。 可是， 沒想到轉到環亞， 原戲碼又重新上演一遍， 環亞還是不讓IKEA 的客戶優惠停車。IKEA 內部檢討，達不成業績目標，停車問題是最大主因。
同樣的問題，也發生在 FANC、玩具反斗城等其他廠商身上。 為了停車問題，這些廠商與環亞不知吵了多少遍，剛開始時，環亞的姿態擺得很高，都是相應不理。但隨著業績滑落，廠商紛紛提出撤出要求時，環亞才放下身段，答應客戶可享停車優惠，停車問題才獲得解決。可是，這項優惠對廠商而言，已經成為「遲來的好消息」，客戶早已經大量流失，想要挽回必須要花費更大的心力。
除了停車問題，美食街也是一大敗筆。環亞商圈的主要客層是上班族，因此外食人口可說是環亞的主力市場。環亞美食街的規畫，偌大的 B2 空間，只設二十多個攤商位置，其餘都是消費者用食空間，可是座位明顯不夠，中午時分，當大批上班族湧入點好餐，卻發現一位難求，因此難免怨聲載道。可是，環亞卻因為成本考量，初期也不願廣設座位，久而久之消費者就不願到環亞用餐，當環亞發現事態嚴重後增設座位，也已經來不及。
亞世集團目前的財務危機一直沒有解除，沉重的利息壓力，壓得鄭綿綿、鄭偉煌及楊孟霖等第二代快喘不過氣。在這種情形下，鄭綿綿與楊孟霖還肯大手筆投資十億元，為環亞進行拉皮手術，事實上，是將環亞視為振衰起敝的一著活棋。可是，換湯不換藥，對消費者依然服務粗率，對廠商依然自居老大，改裝近兩年後，環亞購物廣場還是又步上環亞百貨後塵，愈走前途愈黯淡。
