六十九個台北大眾捷運站中，哪個站最具「帝王相」？相信不動產專家中十個人有九個半會告訴你： 木柵線、 南港線交叉的忠孝復興站！ 這個被民眾暱稱為SOGO 站的鑽石地， 土地面積有二三二六．五坪，未來也將是一棟人潮洶湧的商業購物中心，尤其是與中興百貨商圈、台北市首座大型購物中心﹁微風廣場﹂串聯，未來南港線與木柵線在此交匯，將是台北人潮最熱絡的商業心臟、消費者拚命掏錢的快樂天堂。
宏國是唯一的民間地主 開發大樓的優先投資人
根據本刊所得資料顯示，宏國在最近的確對這塊土地有所進度，在十一月九日，將持有的土地全數抵押給中聯信託，到底抵押的金額多少不得而知，不過，從這個動作得知，宏國對於這塊土地的掌握並沒有任何鬆動的跡象。
SOGO 捷運站有四位地主，宏國集團是唯一的民間地主，而且是取得捷運站優先開發權的當然投資人。宏國以林謝罕見、林鴻道等人（見附表），一共持有這個捷運站共五二八．一七坪的土地，其餘的地主都是政府單位，包括台北市捷運局及徵收撥用之公有土地（三九五．○七坪）、台北市財政局（一○七二．三六坪）、以及台灣省政府農工企業（三三○．九四坪）。
這兩千餘坪的土地，預計要開發成組樓地板面積二二六八七．二坪的商業大樓，其中大多數留給捷運車站使用，大樓的投資人則取回最小面積八八三一．六一坪的樓地板面積。
宏國建設自行評估，如果順利取得優先投資人資格，這棟已設定為「地下六層、地上十三層」，扣除捷運設施（即不含地下六層的停車場及南港線出口車站，與地上三層之木柵線出口車站）後，供投資人規畫使用的最小總面積八八三一．六一坪的大樓，將以多元化的百貨公司型態呈現，包括電影院、小吃街……，而宏國已期許將之經營成為台北市最有趣的「 CITY MALL 」， 成為一座二十四小時打烊的不夜城。宏國預估在九十一年三月左右應可興建完工的聯合開發大樓，個案的報酬率可達二○％。
地下、地上合計十九層的規畫，與之前發布新聞的設計有極大的差異。負責該站聯合開發規畫事宜的捷運局第五處副工程師劉顯宗表示，約莫在八十年左右、即仍為法商馬特拉公司掌控時期，忠孝復興站聯合開發大樓計畫即已展開，當時共有兩項開發計畫送審，一是為一般所熟知、由沈祖海建築師事務所規畫樓高一二六層的「花開富貴」之地標計畫；另一案樓高則為四十八層，而為何計畫修正成現今已定案為十三層樓高，則是基於公共安全的考量。
據了解，原本一二六層、四十八層的規畫被排除，主要是台北市都發局不希望再出現使用強度太高的超高大樓。這塊地原本的使用區分就相當複雜，原有「商二」、「住三」、「商三」、「道路」混雜在一起，為利聯合開發大樓開發，經過都市計畫變更後全為「商三」，但基於容積總量管制原則，容積與建蔽率仍維持都計變更之前各自的容積與建蔽率，因此使用強度大為下降。
當時超高樓層的規畫，還納入毗鄰的正義國宅與數棟五層樓高公寓，但正義國宅後來因土地所有權多屬於空軍總部，住戶產權劃分問題上一直未獲解決，而面臨復興南路的一小部分五樓公寓住戶，在考量分回利得不多下，捷運局建議最好不要納入大樓開發基地面積之內。
目前忠孝復興站聯合開發大樓為配合南港線施工並與木柵線共構，已經由得標商達欣工程進行開挖，工程將興建到地上三層、即木柵線出口站完成之後，剩餘的地上十層樓將改由投資人接手興建；換言之，這棟聯合開發大樓將會先看到車站部分，南港線通車之後才會再見商場興建完成，捷運局內部預定南港線初期由龍山寺到市政府段的通車時間為明年十二月，全線通車的時間則為八十九年十二月。
至於聯合開發大樓投資人徵選進度，劉顯宗表示，這兩個月之內將發函徵求投人投資意願，目前亦僅有宏國有能力與人力可以擔任開發投資人；而最大地主的台北市政府，則因都發局尚未成立開發課而無法擔任投資人，因此如果宏國在收文並與其他地主達成開發權益協議後，即可責成開發建議書送市府相關單位如都市審議委員會等進行審查，通過後即可與捷運局簽定投資契約書，一年內取得建照並完成每一樓層起造人登記，即可接手興建。因此，如果宏國速度夠快，排除都委會等政府單位審查可能拖延的時間，應該可以趕得上接續達欣工程完成施工後的地上三樓層以上建築物興建。
五百坪土地 市價將近二十億元
那麼宏國這五二八坪土地到底值多少錢？參考其他的交易行情，台北市最貴的是由大陸工程與太電合標、位在台北市敦化南路二段土地「每坪五七七萬元」的歷史天價。根據太平洋建設（ SOGO 母公司）副總經理龔寶祥表示，由於這個區域並無大面積土地出售價格可以參考，但附近小店面土地有每坪成交價格約三百萬元的行情，忠孝復興站聯合開發大樓的土地行情至少也在這個價位；在建築物方面，太平洋 SOGO 百貨含租金收入計算，整棟建築物價值達八十餘億元；換言之，商場面積與 SOGO 差不多大的忠孝復興站聯合開發大樓百貨公司，如果每年營業收入也能像 SOGO 一樣有一百億元以上（ SOGO 今年應有一三○億元），不含土地的整棟商場也應有與 SOGO 同等的價值。
在景氣不佳的時期，「 CASH IS KING 」，房地產界預估，如果宏國真要出售這塊土地求現，以一坪三百萬元出脫，買主要買五百多坪的土地，至少要準備十六億元，這還不包括大樓的「優先投資人」權利金在內。
