年收入30萬元敢買千萬房屋，是聰明還是傻瓜呢？其實就是賭徒心態。最近任職銀行朋友分享最近對保時看到的奇特見聞。有位年輕人年收入才30幾萬，竟然要貸款千萬買房。他當初看上建商打出自備5%的廣告而下訂買房，千萬房屋天真以為只要準備50萬就可以交屋，完全沒有想到後面銀行貸款的問題。
千萬貸款，目前最低用新青安貸款40年，2.275%計算(補助期間1.775%只剩下一年多，故以沒補助去計算)，一個月要還款3萬1750元。若是首購貸款利率，目前2.525%至3%都有，若是2.525%計算，貸款30年，一個月還款約3萬9643元，若是3%計算，一個月還款增加到4萬2161元。
若是年收入只有30多萬的人，若是以最高年收39萬9,999元來看，一個月薪水約3萬3,333元。
房貸收支比的計算方法為：(每月房貸金額/每月總收入)*100%
金龍海嘯後少了漏洞可鑽
房貸收支比越低，代表還款能力越佳，若能低於60%以下銀行過件率則更高。若超過70%，就代表房貸還款金額對申貸人來說是有壓力的，銀行就會將其列入高風險族群，評估申貸人可能會有還不出貸款風險，就可能無法核貸。
買預售屋時，銷售的小姐或帥哥往往只要業績，通常不會管你後續是否有貸款的問題，這在今年上半年前都不是問題，後續因為銀行貸款水位問題，之前對於收支比認定較寬鬆，導致建商鑽漏洞推出「建商貸」、「優付貸」，由建商出面借錢，讓資金不夠的小資族也能開槓桿擴大信用買房。
2024年上半年前建商貸、優付貸銀行不會去管，隨著金龍海嘯來襲，銀行紛紛將建商貸、優付貸也納入貸款總額，導致申貸人無法貸款到原先預定的8成。收入低加上使用建商貸、優付貸開槓桿的房市小白，最近開始踢到鐵板，遇到銀行不願意貸款的窘境，無法貸款就等於股票違約交割一樣，還好建案違約金通常設定15%，最多賠違約金走人。
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▲金龍海嘯之前，許多建商會推出所謂建商貸或優付貸，由建商出面借錢，讓資金不夠的小資族也能開槓桿擴大信用買房。示意圖，非當事人
貸不到款飆罵「建商都騙人」
本文提到的年輕人在對保貸款過程因為被多家銀行打槍，沒有銀行願意貸款給他，直接在銷售中心開罵，說建商銷售都騙人，看房屋時說，只要準備5%約50萬元即可交屋，完全沒有提醒未來貸款是否能負擔的疑慮。建商也樂於與這類人解約，姑且不論是否要收5-15%的違約金，光是原價收回房屋，目前價差一坪至少差10萬，建商可以更高價賣出。
若不是金龍海嘯發生，這類開槓桿炒房的手法會一直出現，之前不少人賺的盆滿缽滿，吸引更多小白想要進場仿效，2025-2026年會迎來更大的交屋潮，後續政府不用加大打房力道，只要維持目前的資金緊縮政策，越是開槓桿投機的炒房族越可能被洗出場。
沒有投機的資金堆疊房價，要再出現過去兩年瘋狂的漲幅機率非常低，投資客越多的地區現在已經開始出現價格微幅修正，這或許就是政府樂見的結果。
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