不動產的繼承型態有3種，分別為公同共有繼承、分別共有繼承以及分割繼承。
公同共有繼承
如果繼承人間有人不願意出面，或根本找不到繼承人辦理繼承時，其他繼承人可以單獨或共同辦理公同共有繼承。但是公同共有繼承下來之後，繼承人間屬於公同共有關係，非常不利於將來不動產之利用，正常來說，代書會建議客戶儘量避免辦理公同共有繼承。但我曾遇過一個非常特殊的例子，提供給大家參考。
故事是這樣的，媽媽過世了，遺留了兩筆台北市的建物，其坐落基地市價非常高，爸爸已經不在了，繼承人有三名子女A、B、C，其中B與C打算繼承下來後，將全部建物以及土地賣掉變現分錢，以支持家族的公司營運，可是大哥A不同意，不願配合辦理繼承，B與C好話說盡，壞話也幾乎脫口而出，溝通許久未果，B便跑來問我該如何處理？
一開始，我還是建議先按應繼分分別共有繼承下來後，再依土地法第34條之1多數決來將整塊地賣掉，但B告訴我大哥A連便章都不願提供，而且大哥A已經先放話，就算繼承下來，大哥A要馬上將他的應有部分設定預告登記，小弟B擔心大哥A將他自己的應有部分設定預告登記後，恐怕更不利於將來出售，忽然間，我靈機一動、靈光乍現，我建議當事人改按公同共有繼承下來，如此一來，不用大哥A的任何文件一樣可以辦理繼承，且繼承下來後除非經全體公同共有人同意，否則任一其中共有人都不能單獨處分自己的部分，所以，繼承下來之後不用擔心大哥A把他的應有部分設定預告登記，然後小弟B與C再依土地法第34條之1將整筆不動產賣出變現，當然該補償大哥A的還是必須依法提存，該給人家的不能少、也不會少。
一般來說，代書在辦理繼承業務時，總是能避免公同共有就儘量避免，以免日後造成土地利用上的困難，但這案例卻必須巧妙的利用公同共有來防止共有人設定預告登記，妨礙土地利用，法條與登記規則如何運用，真的很考驗代書跟當事人的智慧。
分別共有繼承
如果找得到所有繼承人，繼承人也都願意辦理繼承，可以申請按應繼分分別共有繼承。繼承下來之後，各繼承人可以單獨處分自己的應有部分，不受其他繼承人或共有人之約束。按應繼分分別共有繼承，各繼承人都是依民法規定的應繼分去做分配，對繼承人來說是最公平的，而且繼承下來之後，各繼承人又可以自由處分自己的應有部分，在實務上又不至於太過妨礙土地利用，所以，如果繼承人之間沒有特別協調怎麼分配遺產時，按應繼分分別共有繼承是最好的方式。另外，值得一提的是，如果一開始已經辦理公同共有繼承之後，在將來如果符合分別共有繼承條件，是可以回頭重新辦理分別共有繼承的。
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分割繼承
如果繼承人之間已經商量好不動產如何分配，且未按應繼分繼承時，可以申請分割繼承。舉例來說，如果繼承人有ABC三位兄弟姐妹，三兄妹說好不動產全部由大哥A繼承，那麼只要三人都同意，就可以辦理分割繼承。分割繼承時，沒有分到不動產的繼承人不用辦理拋棄繼承，因分割繼承是指遺產之中的不動產分配由繼承人自由分配，未分配到的繼承人對於被繼承人其他遺產還是有繼承權利，跟拋棄繼承是不一樣的喔！
分割繼承的好處就是，因為辦理繼承不會有契稅與土地增值稅，所以，如果一開始就確定遺產如何分配，直接分割繼承可避免日後再移轉的麻煩程序與費用，甚至房地合一稅的差別也非常大，所以，我非常建議如果遺產可以事先分配好，直接辦理分割繼承會是最好的選擇。
如何辦理繼承登記？
當治喪事宜處理告一段落後，必須趕緊收拾心情，因為緊接著要面對繼承遺產的繁瑣程序。為方便解說，以下都以民眾自行申辦繼承為基礎來說明之。
要辦理繼承，第一步就是要準備資料，最最最基本的就是帶著身分證與印章先前往戶政事務所申調被繼承人的除戶戶籍謄本。除戶戶籍謄本最好調3至5份，因為很多地方都會用得到，備而無患。再來，便是前往被繼承人死亡時戶籍所在地的國稅局，申調被繼承人死亡時的遺產清單與相關資料，然後再拿著遺產清單與除戶謄本回到戶政事務所申請所有繼承人的戶籍謄本。
先不要打我！我不是故意叫你們戶政、國稅局、戶政來回跑，是因為在戶政事務所本人只能調閱自己與直系親屬的戶籍資料，也就是說如果繼承人是兄弟姊妹等旁親，而你沒有辦法佐證是為了要辦理遺產繼承，戶政是不會讓你調閱兄弟姊妹的戶籍謄本的，而要佐證你是為了幫大家辦理繼承最直接的文件，就是剛從國稅局拿回來的遺產清單，而且遺產清單上要有遺產喔，這樣戶政事務所承辦人員才會認同你是為了大家的權益，幫大家辦理繼承，而讓你調閱其他繼承人的戶籍謄本。取得遺產清單與全部繼承人的戶籍謄本後，就可以準備申報遺產稅了。
申報時，如果本身有自然人憑證，便可以直接從網路下載遺產稅申報軟體，直接在網路上申報，如果沒有自然人憑證，一樣先在網路上下載空白申報書，然後用紙本申報。兩者差別就是如果用自然人憑證直接網路上申報，大部分的遺產資料電腦會自動帶進去，可以省去很多登打的時間，紙本申報就是所有資料要自己登打。申報書內容其實不難，國稅局也都有申報書範例說明，要注意的是遺產可減除的扣除額或免稅額，一定要重複確認或核對，如果系統沒帶到，而自己也沒列舉，很可能白白多繳遺產稅，國稅局是不會幫你自動扣除的喔！申報資料內容包含了繼承系統表，繼承系統表在之後地政事務所辦理過戶時會用得到，記得備份。
另外，遺產稅記得要在被繼承人死亡日起6個月內，向被繼承人死亡時戶籍所在地的國稅局申報，超過期限會被罰錢喔。但也儘量避免被繼承人死亡隔天就迫不及待準備好資料要送國稅局，以免讓人家以為你等這一天已經等很久了…。遺產價值認定遺贈稅法都有相關規定，原則上就是被繼承人死亡當時之價格，最常見的房子以及土地是依公告現值計算，現金、股票、外幣等都以死亡時當天價格為準。而依遺產以及贈與稅法第18條規定：被繼承人如為經常居住中華民國境內之中華民國國民，自遺產總額中減除免稅額1333萬元；其為軍警公教人員因執行職務死亡者，加倍計算。所以每一位被繼承人，最基本都可以從遺產總額中扣除1333萬元。
作者簡介_許哲瑝
經歷：永慶房屋業務主任、台銀保險代理人業務襄理、中興保全保全專員、世樺印刷廠裝訂組長、都市更新諮商師、危老重建推動師、中華民國不動產經紀人普考及格、中華民國地政士普考及格、昱森地政士事務所主辦代書、浩揚地政士事務所所長
本文摘自財經傳訊出版 《連房仲都說讚！許代書教你從買賣到繼承的房地產大小事》
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