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一直賀成交,就是好房仲? 業者破解10大經典銷售話術

一直賀成交,就是好房仲? 業者破解10大經典銷售話術

盧沛甫

房地產

陳泰源提供

2023-06-08 10:00

買房眉角多,許多人選擇透過房仲找到心目中的理想物件,但買賣糾紛時有耳聞、甚至有黑心仲介聯手投資客坑殺消費者,對此東龍不動產總經理陳泰源表示,要找到誠實仲介,第一步一定要先做好功課,同時從仲介個人社群平台檢視其面對消費者的態度。

陳泰源解釋,房仲在網路上發文大致可分兩種:第一種喜愛發布賺進百萬業績,不斷發布新物件資訊,將個人平台作為廣告宣傳;另一種則是分享購屋地雷,詳細介紹物件優缺點。「基本上一直在賀成交的仲介,可以直接Pass掉了。」陳泰源建議找願意誠實進行優缺分析的同業。

 

陳泰源強調,仲介是解決買賣雙方資訊不對稱的重要角色,因此跟仲介成為好朋友,有助避免買貴處境。此外,有些房仲甚至會將買賣雙方不需要的二手家電、家具等,提供給客戶。陳泰源分享:「我家的除濕機、床墊、電風扇,都是我的仲介送我的。」

 

至於有關房仲話術,陳泰源將其分為一體兩面的非黑心話術,以及串通說謊的黑心話術,首先非黑心話術主要是將人們普遍認為的缺點,以不同角度轉化為優點,例如:一樓採光差,蚊蟲多,卻也同時擁有免爬樓梯、逃生速度快等優勢;又或者四樓因為諧音不吉利,卻造就它成為整棟大樓最便宜的樓層。

 

但有些話術就相對充滿欺騙,陳泰源以民生汐止線為例,強調有些房仲誇大話術,表示物件所在地,就在捷運線附近,因此未來必漲,事實上民生汐止線仍未完全核定;甚至有房仲以物件低於區域行情,來慫恿消費者購屋賺價差,但實際情況卻是用中古屋來比照預售屋,陳泰源提醒:「這些虛假不實的陳述,消費者必須事前做好功課,以免衝動購入。」

 

若消費者真的不幸與房仲產生糾紛,陳泰源建議從情、理、法三個面向溝通談判。首先,為保障自己,與房仲建立客戶關係後,一定要將對話紀錄、買賣契約等文件留底,以備不時之需;第二,可列舉買賣過程中,房仲過度偏袒賣家的行為,最後陳泰源強調,除非雙方已告上法院,否則盡量還是透過溝通來解決問題,避免後續產生更多問題。
 

至於陳泰源如何看待後續的房市行情,買房前必做的功課有哪些?歡迎收聽這一集《毛利小姐變有錢》:https://reurl.cc/VLDo2Y

 

 

黃茂雄會這樣說,是因為從今年菱光改選後的七席董事名單來看,公司派枱面上即使持有十二%的股權,但這次並未列入董事名單,而在今年提名董事候選名單初期,公司派尚未察覺小黃參選的決心,錯失提名機會,進而失去參與、甚至主導菱光的經營權。

 

「菱光、東友、聯昌都是會長(黃茂雄)創辦,一直以來就是東元集團旗下的子公司,但現在母公司沒有主導權,我只能用『很荒謬』來形容!」曾被稱為黃育仁師父的東元總經理連昭志這樣形容。

 

十多年前,連昭志擔任東元電子事業群的執行長,黃育仁當時則任副執行長,兩人共事數年後,二○○七年由黃育仁先後擔任兩家公司的董事長,「以前共事時,Eugene(黃育仁)十分禮貌、非常認真,都是他親自在跑客戶,出差還為了替公司省錢,住在很小的旅館,但現在已經不是我認識的那位副執行長了。」

 

「如果有心要接東元,首先就要有戰功、要有績效!」連昭志痛心地說,這幾年東元很積極在轉型,同仁在電動車、綠能早就布局,但這次小黃陣營打著改革旗號否定東元績效,「對於專業經理人是情何以堪,大家都知道東元在轉型,去年還交出EPS六年新高的成績,而菱光和東友呢?這幾年和競爭對手愈差愈遠。」

 

連昭志強調,「至少在我擔任菱光、東友董事長的時期,兩家公司股權結構單純,沒有像現在盤根錯節的交叉持股。」翻開菱光○八年財報,尚未見到東友持股,去年東友則持有菱光十七%,成單一最大股東;同樣在東友持股上,○八年尚未有菱光持股,去年菱光卻持有東友達一○%。

 

東元延長賽收購案概況

 

菱光實施庫藏股激勵員工

 

「像現在東元沒辦法進入子公司的董事會,但名義上還是在東元集團內,這樣的狀況不是很荒謬嗎?」連昭志語重心長地說,當然期待東元經過紛擾後能步入正軌,子公司若能透過收購,回歸公司治理,「我作為專業經理人,希望東元的大家,能夠齊心協力往同一個方向前進。」

 

律師分析,收購案第一階段戰報,即將在申購截止日八月五日與十日揭曉,就算當日公開收購沒有達高標,但只要能收到五%門檻,接下來還能繼續發動公開收購直到達標,因此在東元集團加碼資本收購戰後,以目前判斷,公司派很有機會收回兩家公司主導權。

 

東元集團幕僚透露,東元急於收回子公司,主要是菱光、聯昌等都出現公司治理問題。黃育仁不甘示弱,股東會前,同陣營的光菱提出「反收購」,以每股二十元價格公開收購東友兩成股權;再以「激勵員工士氣」為由實施庫藏股。

 

東元兩陣營間主要官司

 

雙方若事後和解也無法撤告

 

面對反收購,七月二十七日,安富國際再調高至每股二十.五元反制,但收購和反收購之外,東元經營權之爭,還延伸到第二個延長賽戰場:訴訟攻防戰。

 

事實上,經營權之戰開打以來,兩陣營幾乎以「一日一訴訟」方式占盡媒體版面。先是五月十九日,菱光前監察人林久真不滿公司未經董事會,支出一億元徵求東元委託書,因此控告黃育仁涉及「特別背信罪」。黃育仁隨即反駁,此舉為不實指控,並反告違反《營業祕密法》等刑事訴訟。

 

市場人士分析,當然該案仍要待司法判決釐清,但近年多場經營權之爭的委託書亂象頻傳,這項官司背後也該討論,動用公司資源以徵求委託書,是否在根本上有違公司治理甚至侵害股東權益。

 

接著七月二日,黃育仁告發公司友軍郭冠群以鈺叡收購菱光涉及背信;十九日,聯昌又向台北地檢署申告,指控黃育仁在聯昌董事長任內,疑似簽署假合約,將超過一.五億元的款項匯往國外第三人帳戶,已涉嫌「掏空資產」,違反《證券交易法》當中的「非常規交易罪」、「特別背信罪」。

 

儘管當日黃育仁向老爸喊話,並直奔北檢回擊「這是子虛烏有的不實指控。」但由於特別背信罪屬公訴罪,即使雙方事後和解也無法撤告。

 

「官司列出來大概有半頁A4紙張,沒有人喜歡背這個官司,尤其是刑事官司。」股東會後被問及現在背的官司,黃育仁苦笑但強調,不擔心個人官司和菱光,而是擔心收購對於菱光、東友營運的影響。

 

黃茂雄重申,「公歸公,私歸私,如果公私不分,如何治理好一家上市公司?如何保障股東大眾的權益?」

 

「在這次父子相爭數月後,公司有不得不做的壓力,大家都在看東元下一步要怎麼走。」熟悉經營權的兆紳管理顧問董事長劉兆生分析,股東會臨時動議提出公開收購菱光的策略,無疑是公司對後續收購案再加碼買一份保險,顯示其收購的決心,必須讓東元集團回歸公司治理,對股東與外界才有所交代。

 

台大國企系前教授李吉仁也指出,在股東會後為了穩定公司營運,收購是必要手段來回歸公司治理;但收購後是否要將小黃趕盡殺絕,或是讓他專心回歸公司治理,則要看東元公司最後的決定。

 

收購菱光一案的結果很快就會揭曉,最後究竟由東元還是鈺叡完成收購,會是外界關注的焦點。但對經營團隊或七萬多名小股東來說,東元眼前最需要做的一件事,就是盡速回歸公司治理,全力加速轉型改革,繼續交出好績效。

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