案例故事：小熱 (化名)和她男友在不同公司擔任行政人員，每月薪水3.6萬元，兩個人最近討論到60歲的退休規劃時，發現彼此的金錢觀念差很多…小熱認為買房才能保值 + 抗通膨，但小熱的男友認為，不動產的流動性太差，應該要投資金融商品才對。為了這件事，他們爭論了一番，但討論不出什麼結果，所以小熱特別邀請我來幫忙解惑。
財務健檢結果
小熱和男友大約是37歲，距離60歲退休還有23年，但過去都沒有任何的理財經驗。看了她和男友的財務報表，並且透過詢問後，我得到以下的重要資訊：
收支：兩人每月的薪水各3.6萬，支出2.2萬以上，每人每月只能存下1萬元左右。
資產：小熱的存款有10萬元，小熱男友的存款有50萬元，沒有其他資產和負債。
房租：因為親戚可以長期且無償提供房子居住，目前與未來都不需要擔心房租。
育兒：未來不打算生小孩，所以不需要擔心小孩的支出。
#過度消費
雖然他們的薪水只有3.6萬，但如果每月能存下1萬元，大學畢業23歲至今應該至少能存下150萬元 (1萬 x 12個月 x 13年 =156萬)。即使儲蓄率再砍半，至少能存下75萬元。但實際上，小熱只存了10萬元，小熱男友只存50萬元，如果沒有其他特殊原因，就代表他們可能有過度消費的傾向，需要再提升儲蓄率。
#缺乏理財觀念
辛苦工作存下來的錢，這10幾年以來都是放在活存。不知道如何運用閒置資金，導致錢愈來愈薄，甚至不小心就花掉。所以他們需要想辦法學習投資理財，建立正確的理財觀念。
#本業收入低且成長性低
他們兩個人的本業都是行政人員，年收入48萬元，在30~39歲的受雇員工中，薪資收入屬於中間偏後(屬於前50~60%)。如果未來想要提升收入，要嘛當上行政主管，要嘛轉職，要嘛發展斜槓事業，否則行政工作的收入成長性非常有限。
買房收租可當退休規劃嗎
買房收租，當房子漲到一定程度之後再賣掉，這是小熱認為可行的退休規劃。
假設情境如下：
台中買800萬元的房子，兩房一廳租金1.5萬元/月，每年租金收入18萬元，10年後賣1000萬元。
先不論這樣是對，還是錯 (畢竟本來就沒有對錯之分)，但這樣的報酬率，真的符合小熱的期待嗎？
#每月房貸支出可否負擔？
如果貸款600萬，年限30年，利率2%來計算，每月本利支出約2.2萬元。她和她男友每月扣除必要支出後，可以把僅剩的1.1萬元用來繳房貸，這對他們來說不是問題。雖然這方式可行，但把所有存款都投入房地產，會遇到兩個問題：
1.資金與風險都過度集中在房地產，而房地產的流動性較差。
2.身上沒有其他存款，失去了「投資自己腦袋」的機會，而這才是讓自己收入成長的關鍵。
#租金報酬率是多少？
為了知道小熱對於收租報酬率是否有概念，我問了小熱：「你覺得買房收租報酬率大約是多少？或者你覺得收租報酬率多少才滿意？」
「恩…我不太清楚，應該是10%左右吧…」小熱回答道。
於是，我帶領著小熱把房租報酬率算過一遍…
如果用現金購買，報酬率是2%左右：現金購買報酬率 = 租金18萬元 / (總價800萬元 + 裝潢100萬元) = 2%
如果是貸款購買，貸款600萬元，頭期款200萬元，利率2%，選擇只繳息方案，報酬率也剛好是2%左右：貸款購買報酬率 = (租金18萬元 – 利息12萬元) / (頭期款200萬元 + 裝潢100萬元) = 2%
「怎麼這麼少？是不是我算錯了？我再重算一次…」小熱算完之後很訝異，以為自己算錯了，所以吃驚地這麼說。
「你沒算錯，台灣的房子整層出租通常就是2~3%左右，甚至還有更低的！」我笑著說。
「如果把招租的空窗期、持有的稅費、修繕費，還有管理成本都加進去，你會發現報酬率比你想得更低唷！」我繼續補充說明。
很多人都以為當房東很好賺，其實要真的動手算過才知道報酬率可能比想像中低。當然，小熱可以想辦法找到更低總價的房子、壓低裝潢價格，或者透過軟裝拉高租金，但這些都需要精進房東知識，否則很難再拉高報酬率。
#賣掉賺價差的報酬率是多少？
「那我報酬率差一點沒關係，未來賣到好價格就可以了吧？」小熱不死心地繼續問。
依照小熱的想法，現在買800萬的房子，未來漲到1000萬再賣掉即可，過程中要等幾年都沒關係。假設10年後如她所願，漲了25%，不考慮其他費用的情況下，那麼她的年化報酬率是多少呢？
若用最簡單的算術平均數來計算：年化報酬率是2.5% ( = 25%/10年)
若用較嚴謹的幾何平均數來計算：年化報酬率是2.25% (800萬 x 2.25%^10 =1000萬)
換句話說，就算這10年可以順利地買低賣高，對於小熱來說，報酬率其實也沒有想像中來得高，但確實有可能達到存錢 + 抗通膨的效果 (這是假設通膨率都控制在2%內，但實際通膨率有可能更高)
補充說明：通貨膨脹率又稱為物價指數，可透過CPI來判斷。以2022年3月為例，通膨率是3.27%。
不過，假設5年就能順利漲25%，那麼年化報酬率(以幾何平均數來算)大約是4.6%，確實比小熱目前的資金運用效率來得好很多！但你或許已看出小熱的投資模式，可能面臨到有2個問題：
1. 高度不確定性：如果只靠賣掉才實現獲利，具有很高的不確定性，不過當時間拉長，且持有期間有租金收入，那麼漲價賣出的機率確實是很高的。
2. 資產如何持續增長：變現後，要有辦法把錢放在下一個安全的投資，否則一大筆錢在身上，資產無法持續增長，退休時仍然沒有收入來源，所以他們還是必須學會投資理財的方法。
退休收入哪裡來
除了勞保及公司勞退金之外，剩下的退休收入必須靠自己儲備。儲備的來源有很多，大致上可以分為以下這5種：
1.投資金融商品
2.購買年金保險
3.房產收租
4.創業
5.其他
雖然小熱和男友沒有理財，但在40歲之前他們就意識到退休的重要性，並且開始積極詢問，我覺得這點很值得肯定！
此外，小熱有提到所謂的「4%法則」，根據這個法則的計算，當他們存到1500萬元 (假設年支出控制在60萬元，除以 4%，等於1500萬元)、投資在年化報酬率4%以上的資產，並且每年領出不超過4%來支付生活花費，就能滿足FIRE族的退休條件。
重點提醒：年支出 ÷ 4% = 年支出 x 25 = 月支出 x 300，所以有人又稱25倍法則，或300倍法則。
他們目前的存款只有60萬元，排除掉6個月的緊急預備金約27萬元 (2.2萬 x 2人 x 6個月 = 26.4萬)，只剩下33萬元可以做投資理財。假設再盤點他們目前的保險是否足夠，或許會剩下更少的資金可以運用，這幾年勢必沒有多餘的資金可以投資房地產。所以，我建議他們不妨從幾個方向著手：
#提高主業收入
想要增加收入，必須先強化本業的技能，再延伸到其他的斜槓事業。譬如：行政人員的職涯，除了持續做簡單的文書工作，也可以進階到專業秘書、老闆特助，收入就有機會三級跳。
#發展斜槓技能
至於斜槓事業，就要回歸到自己的興趣和專長，再去思考自己可以發展哪些斜槓。如果想要找斜槓的靈感，可以透過斜槓相關的Podcast節目來尋找，不必擔心找不到靈感。
#學習海外ETF投資
小熱快要40歲卻不想學投資，是因為當初覺得還不需要。但根據我的觀察，不想投資的原因，一種是因為覺得太麻煩，另一種是不敢承擔風險。
對於覺得投資很麻煩，或者不敢承擔風險的投資新手，我會強烈建議先從ETF開始入門。因為ETF是一籃子的基金，但是手續費通常比共同基金還要低，而且不需要盯盤，只需要跟著整體市場一起漲跌即可。根據歷史數據回推，不管是持有台灣的0050，或者追蹤美國S&P 500指數的美股ETF，長期年化報酬率大約是6~8%以上；海外ETF的選擇，又比台灣ETF選擇來得多，所以如果可以的話，我會建議他們投資海外ETF。
總結
透過小熱的案例，我們可以知道：快要接近不惑之年的小熱及她男友，同時都面臨到3大問題：
1.過度消費
2.缺乏理財觀
3.本業收入低且成長性低
收入不高、薪資成長有限的小資族，必須透過提升本業技能、發展斜槓事業來增加原本的收入。如果想要投資理財，把賺到的錢再放大，除了要提高儲蓄率，還可以先從海外ETF投資開始學習。至於房產投資，一方面需要較多的本金，不適合目前存款不足且收入偏低的他們。雖然長期置產兼收租，可能會比定存報酬率來得高，又能強迫儲蓄，但是如果沒有精進自己的房東知識，以他們目前的房產經營能力，報酬率可能只有2~3%，勉強跟得上通膨而已。另一方面，未來如果想要買賣賺價差，拉長時間來看，確實有機會創造獲利，只是無法確定獲利有多少，而且賣掉的錢還是得繼續投入下一個資產，否則還是一樣無法達到退休的目標囉！
作者簡介＿喬王
台大經濟系/台科大科管所畢業，原本是銀行儲備幹部，為了追求理想生活，大膽放棄了年薪百萬的工作，成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程，專門幫助小資上班族達成人生三件事：理財 x 買房 x 斜槓。 目前在Hahow好學校開設2門線上課程，累積學員超過900名，並獲得5星超高好評；也曾受邀到台北大學、臺北市立大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創及、扶輪青年服務團及多家財商機構演講。
本文獲「喬王的投資理財筆記」授權轉載，原文：買房保值又抗通膨，適合退休規劃？另一半的金錢觀與我不同，甚至強烈反對，我該怎麼辦…
