升息打房趨勢下，營建股全受害？專家抓出這13檔高負債比個股　要看「這三大指標」

台灣央行3月下旬突如其來的升息，對營建業者、房貸戶有著程度不一的衝擊。精研營建股與房地產行情的學霸分析師丁彥鈞表示，在美國快速且大幅升息以壓抑通膨的基本環境之下，預計國內今年升息的腳步，也不會落後美國太多，再加上國內政府開始釋出「打房」政策風向球，對建商推案與獲利，自住者與投資客的進場意願，多少都有些影響。

欣陸旗下大陸建設於北市的建案「琢豐」，近期完工入帳，後續在其他公司各有利多情況下，今年將有不錯的獲利表現。（攝影／劉咸昌）

國內利率仍在相對低檔

不過，丁彥鈞也提醒，即使央行未來3季連升3碼，在年底升到接近2％，國內利率水準仍可說是處在歷史相對低檔區；再者，房地產仍被認為是對抗通膨的最佳工具。因此，房市不至於從此一蹶不振，體質佳的建商，價格、地段具競爭力的個案，其未來還是不無脫穎而出的機會。

但該如何細緻的分析各種效應對相關業者的影響呢？丁彥鈞先從政府箭在弦上的打房政策談起。他舉例，如「預售屋不得轉售」政策，搭配升息，恐將使得短線投資客進場意願大減；另一方面，近期各項建材原料如鋼筋、水泥價格居高不下，推升建築成本，現在的預售價格勢必會低於未來交屋時，因此整體考量下，建商此時強推預售屋的意願恐明顯降低，「先建後售」將成為主流，這對代銷業者如海悅（2348）、愛山林（2540）影響較大。

另外，根據丁彥鈞觀察，這幾年房市的差異化逐漸明顯，例如，鄰近科學園區或有重大交通建設的新成屋，往往大受歡迎，且不少是長線投資客買來轉租之用。相對之下，若缺乏有利條件的中古屋，即使價格不貴，詢問度亦相對冷清，「這可能使得以中古屋銷售為主的房仲業如信義（9940）受到影響。」

在他眼中，除了代銷、房仲業者恐得「度小月」之外，由於多數營建公司在銀行有大筆貸款，而升息往往代表資金成本墊高，需要注意部分高負債比、且現金流量較低的營建公司。

附表列出截至去年底為止，負債比在75％以上、且去年全年營業現金流量為負值的營建公司。丁彥鈞表示，觀察指標除了負債比與營業現金流量，還可以留意利息保障倍數，倍數愈大，代表企業支付利息費用的能力愈強，一般以大於1.5倍為合格。

目前表中多數公司的利息保障倍數還夠高，但今年持續升息後的影響程度就有待觀察，他建議投資人逐季追蹤營運與負債狀況。

至於近期值得注意的營建股，丁彥鈞主要觀察以下兩檔，首先是欣陸（3703），欣陸涵蓋營建、營造與環保工程領域，是國內知名的營建業者，近期因旗下大陸建設於北市的建案「琢豐」完工入帳，帶動股價上揚。去年欣陸EPS（每股稅後純益）2.22元、配息一1.68元，丁彥鈞預估今年EPS應可挑戰3元以上。不過，3月以來股價漲幅已大，目前不適合再追高，可等拉回至月線附近再買進。

看好新美齊長線可期

另一檔則是新美齊（2442），原先是前大同集團林家的液晶螢幕製造廠，後來轉型為房地產開發商，近期因板橋「画世代」的都更案可望大幅貢獻獲利而受矚目。丁彥鈞表示，「画世代」是新美齊主導的都更案，由於土地在2019年疫情前取得、當時房價尚未大幅上漲，成本相對不高；而去年9月開始預售時，建材等原物料價格已大漲，得以順勢拉高售價；且「画世代」的工程承包商大陸工程，早已趁鋼筋水泥還沒漲價前就已備足，成本相對降低，因此，丁彥鈞預估毛利率可達45％。

更重要的是，大多數都更案因行政程序冗長，從取得土地到開始預售往往需要6至8年；但2019年底剛好新北市推動「都更快審方案」，第一案就是「画世代」，新美齊取得土地不到兩年開始預售，大大降低資金積壓的成本。

依據丁彥鈞和法人的預估，「画世代」的稅後純益可達40億元以上，新美齊分得其中6成、貢獻EPS應有10元。雖說要到2025年下半年才能完工入帳，不過長線仍然值得期待。