買房首購族看過來》該選擇40年房貸嗎？ 別忽略這「升息風險」！

台灣房價飆漲，首購族買房壓力倍增，根據內政部公布，2021年第3季全國房貸負擔率為36.90％，其中台北市更高達63.35％；換算下來，台北市房貸族每月收入有超過6成用來繳房貸。考慮到高房價對小資族的負擔，近年來，永豐、星展等多家銀行推出「40年房貸專案」，讓首購族能以「時間換取空間」，降低每月還款負擔。

• 房貸負擔率：每月房貸支出÷家庭月所得×100％

住商不動產企畫研究室資深經理徐佳馨指出，目前市面上房貸年期多以20、30年期為主，少數銀行會承作40年期的貸款，但考慮到40年期限較長，因此在核貸上對申貸者年齡、擔保品屋齡等都有較多限制。

以國內某銀行「40年房貸專案」為例，該專案貸款成數最高85％，且有3年寬限期，但僅提供名下無房產，且為自用居住的首購族申請，借款人年齡必須小於35歲，擔保品屋齡則必須在20年以下。

以貸款1千萬元、該行目前最低申貸利率1.33％來推算，20年期房貸月繳金額約4萬7千元，30年期月繳金額降為3萬4千元；拉長為40年期，月繳金額降至2萬7千元，大幅減輕首購族每月負擔。

目前利率仍低  但今年看升

月付宜低於家庭收入4成

徐佳馨建議，民眾申請、比較不同銀行申貸條件時可以考慮３大面向，包含利率、貸款成數、房屋鑑價。利率方面，如果申請分段式利率（階梯型房貸），部分銀行為了吸引客人，可能前幾期或前一兩年利率會低於市場水準，第2、3段則高於市場行情，且利率延續期間較長，民眾要留意相關細節。

徐佳馨指出，銀行放貸利率考慮個人信用狀況，如五師（醫師、律師、會計師、教師、工程師）收入高、金流穩定，因此容易貸到較便宜的利率。

此外，貸款人要留意近５年是否有信用卡、信用貸款遲繳紀錄，這些資料聯徵中心都查得到，若紀錄不佳，可能影響申貸利率。

升息也是一大變數。2020年3月，央行因應疫情降息一碼，重貼現率來到1.125％史上低點，連帶壓低房貸利率。2020年3月降息以來，央行發布的5大銀行新承做放款利率中的購屋貸款皆低於1.4％，市場上更出現1.31％的樓地板價格。

雖然2021年12月16日央行第4季理監事會議上，央行總裁楊金龍稱「2022年貨幣政策將朝緊縮方向走」，並表示「必要時將升回去年降息的1碼」，呼籲中小企業、首購族提前做好財務規畫，但以央行發布的5大銀行新承做貸款利率觀察，購屋貸款利率繼2021年9月創下歷史低點1.346％後，之後微幅回升，連兩個月維持在1.351％，仍在低檔水準。

值得觀察的是，11月購屋貸款餘額達719億元，創2016年「房地合一稅」上路以來高點；由於5大銀行購屋貸款業務市占率約4成，貸款利率、餘額均具指標意義，目前數據顯示房貸市場仍處於低利率環境。

儘管利率走低，減少房貸族利息負擔，但近幾年房價飆漲，總價上升也增加攤還壓力。銀行業者指出，民眾申貸、買房時要考慮自身負擔能力，建議房貸月付金額應少於個人收入的6成，並小於家庭總收入的4成。

此外，銀行業者指出，考慮到40年房貸年期長，且目前利率處於低點，由於房貸利率多隨各銀行房貸指標利率浮動而調整，申貸人也要考慮未來升息時，月付金額增加的風險；以申貸1千萬元，分40年期攤還試算，若未來升息1碼，每月還款金額預估將增加1200元。

部分區域房市過熱

銀行鑑價趨保守

擔保品鑑價方面，徐佳馨提醒首購族，銀行鑑價多以實價登錄資料並參酌房產位置、屋齡等條件，但近兩年台灣房市熱絡，部分區域如新北市三重、中永和，鄰近竹科、新竹高鐵的竹北市等蛋白區，漲幅特別明顯，已經引發銀行疑慮，因此在鑑價上趨於保守。

徐佳馨舉例，2021年11月友人以9百萬元買入新北市一處房產，但銀行鑑價時卻參考一月時前手買入的價格，僅給予7百萬元鑑價；換言之，即不承認2021年初以來超過兩百萬元的漲幅，「相關情形在蛋白區特別明顯。」

雖然延長還款年限可以降低每月負擔金額，但還款年限增加，民眾也將付出更高的利息成本。以1千萬元貸款、1.33％利率，不考慮升息因素下計算，20年期房貸利息負擔合計約128萬元、30年期224萬元、40年期290萬元，20年期與40年期利息負擔差距超過1倍。

徐佳馨指出，民眾若隨著工作年資增加、薪資成長、存款增加，或是收到年終獎金等大筆收入時，可透過「提前還本」，降低後續每月繳息壓力，但在簽約時要留意是否有綁約、違約金等；或是在與原貸款銀行的綁約期限過後，透過「轉貸」方式與其他銀行洽談新的貸款合約，以較高的薪資、信用資格，談到較好的房貸利率。