中國房地產業的非系統性風險：對房地產和銀行業有何影響？

PIMCO (品浩) 先前預期中國的政府信貸緊縮將部分抵銷住房市場的需求韌性，並提出「三條紅線」政策下需關注的三個主題，其中之一為非系統性風險。過去幾個月來，非系統性風險的個案中，以恆大地產事件最受關注。鑒於近期發展，PIMCO研究團隊更新中國房地產前景展望及其對銀行業的潛在影響。

房地產市場：緊縮政策和疲軟需求

在PIMCO，我們預期中國政府將維持房地產緊縮政策，藉此加強控制開發商的總債務成長率、銀行對房地產業的曝險部位，以及土地價格。由於疫情帶來不確定性，加上經濟復甦放緩，住房需求出現疲軟。儘管2021年上半年銷售成長強勁，但我們認為，未來6個月的前景仍充滿挑戰。

然而，PIMCO研究團隊預期中國房地產業不會出現全面的系統性風險。房地產業對中國整體GDP成長的直接貢獻率為10％至15％；大多數地方政府也將房地產市場視為最大的財政收入來源。在PIMCO，我們預期中國政府將會實施選擇性的寬鬆策略來恢復購房者的信心，在必要時穩定全國的房地產和土地銷售情況。

放眼未來12個月的景氣週期，有幾個要素可望緩解房地產業的下行風險：城市化進程持續為房市帶來長期基本需求；與多數已開發國家相比，中國房地產業的貸款成數（LTV）較低。在目前住房和貨幣政策緊縮的情況下，中國政府放寬這些措施的空間仍大。

中國房地產：投資啟示

在PIMCO，我們對中國房地產的投資部署，持續側重於流動性相對較好的地產開發商，我們相信這些地產開發商在未來6至9個月內不太可能面臨再融資壓力。對於聚焦農村地區的小型地產企業，以及容易受到持續監管影響的企業，PIMCO研究團隊仍持謹慎態度。

根據近期市場發展，我們正密切關注幾個指標來考慮是否加碼房地產業，包括黃金週假期消費、住房固定資產投資數據、消費數據等總體經濟數據走軟，而中國政府可能加大對房地產業的支撐力道，包括放寬不動產貸款額度，或增加房地產開發商在中國境內債券市場融資的機會。

PIMCO研究團隊認為，由下而上深入研究和慎選信用債，對房地產投資人而言仍是關鍵。中國政府的政策措施和個別信用風險將引發房市的短期波動，並導致開發商的業績出現差異。

銀行業壓力測試：不太可能出現系統性風險

PIMCO研究團隊對個別房地產事件對中國銀行業的直接和間接影響評估，進行了壓力測試；全球銀行在中國房地產貸款的曝險部位普遍偏低，因此只會間接受到中國宏觀經濟發展影響，而不會直接受到房地產業的衝擊。壓力測試框架中的三個關鍵問題包括：

● 房地產業會惡化到什麼程度？根據2021年上半年房地產開發商的現金流動負債比率，PIMCO分析在極端風險情境下，貸款轉為不良貸款（NPL）的可能性，同時亦考量中國政府政策的動向。

● 行在房地產業的曝險部位多大？PIMCO研究團隊深入評估銀行的曝險部位，包括對房地產開發商的放款，以及其他資產負債表之內或之外的項目。

● 銀行有多少資本緩衝能力來減緩信貸衝擊？根據以上假設，在PIMCO，我們估計即使是在壓力情境下，該產業的總體核心一級資本（CET1）和資本適足率（CAR）指標，仍高於監管要求。

此外，我們認為潛在損失在銀行之間的分布並不均勻，部分中型和地區性銀行所承受的壓力會高於大型銀行。

整體而言，倘若房地產開發商進一步惡化而不加以控制，勢必會導致不良貸款增加，並衝擊銀行獲利，但PIMCO研究團隊認為出現系統性問題的可能性不大，僅對個別公司的獲利能力帶來衝擊。中國銀行業的直接貸款中，只有6％至7％與房地產開發商有關；而銀行業在過去幾年已建立充足的貸款損失準備金，且有相對穩健的資本基礎可吸收潛在虧損，除非出現房地產大規模崩潰或房價大幅修正的情況，但這兩者都不是PIMCO研究團隊的基本假設。

總結

考量中國政府希望維持房價穩定與避免投機買賣，放寬政策的門檻依然很高。然而，中國可以透過基礎設施投資和銀行政策來鬆綁政策，抵銷風險擴散的影響。

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