台股近期震盪加劇，成交量卻不增反減，專家解讀，部分大戶已逢高賣股、資金轉入房市以保值，「存股會計師」丁彥鈞建議，一般投資人可布局前景與配息都不錯的營建股，作為現有資金的避風港。
進入下半年的台股，攻擊力道明顯比上半年緩和許多，儘管一度登上1萬8千點，再創歷史新高，但隨後就一路拉回，從高點起算，1個月以來已回檔1千6百點。
尤其，這次大盤的回檔，成交量急速萎縮，有人認為，是受到當沖降稅是否延長的政策干擾，使得大戶進而縮手。不過，近期官方雖已宣示當沖交易稅減半政策延長3年，但股市價與量仍不見起色，到底是怎麼回事？
精研房地產與營建股多年的「存股會計師」丁彥鈞認為，台股歷經去年3月以來的大多頭，不少大戶賺飽飽之餘，開始思考如何確保「戰果」？因此，多數大戶選擇休息、退場觀望，但也有大戶選擇「賣股入房」。
為何此時轉戰房地產？丁彥鈞指出，全球包括台灣的低利率環境，應該還會延續好一陣子，通膨在未來幾年仍然蠢蠢欲動。而房地產原本就是抗通膨、保值的首選工具，「股票雖然也能抗通膨，但目前多數股票的價位已不便宜。」
另外，央行的選擇性信用管制政策，雖然使得買房的自備款（現金）比重提高，「但貸款成數降低，有抑制泡沫與通膨的作用，長遠來看，保值效果更好。」
興富發針對小資族推平價宅，未來幾年獲利配息皆穩定，值得長期持有。（攝影／陳弘岱）
採「完工比例法」入帳
股價波動相對大盤較平穩
大戶去買房，那散戶呢？丁彥鈞笑說，我們這些買不起房子的小散戶，「只好先做營建公司的小股東，累積買房的錢。」他表示，近年來營建股因實施「完工比例法」入帳的會計制度，股價波動幅度比以往平穩許多，加上高配息的誘因，近年來，已成為保守資金的避風港。
當然，國內本土疫情對營建業也有一定的衝擊，包括看屋人數、施工進度都受影響，但丁彥鈞表示，從財報中還是可發現不少公司值得期待。只是對多數投資人而言，營建股的財報很難看懂，又該如何檢視呢？
丁彥鈞在檢視營建股財報時，除了一些基本數據之外，會特別留意資產負債表中的「合約負債」，與附註中「未認列之合約承諾」，因為這兩項都與預售屋的銷售有關。
「合約負債」是客戶購買預售屋後、繳給建商的訂金，通常是總價的五到十％，「預售屋賣愈好，建商的合約負債就愈多。」至於「未認列之合約承諾」，就是「建案還未完工前的入帳金額」，通常是總價扣除訂金的金額，因此，這兩個數值呈正相關，兩個數值若逐季上升，代表該公司不但持續推案，且預售狀況佳，因此未來獲利也看好。
但由於「未認列之合約承諾」未必每季都會揭露，所以觀察營建股的重點，就是「合約負債」。丁彥鈞解釋，由於「完工比例法」入帳的會計制度，建案必須完工並交屋，才能由合約負債轉為營建公司的收入，因此，合約負債會領先反映建案銷售，甚至公司獲利的情況。投資人可從逐季檢視每季合約負債金額的變動，推算已賣出的存貨（房屋），合約負債持續增加的公司，未來營收也會持續成長。
挑高配息成長潛力股
關注建案標售、分批加碼
以這個標準來看，丁彥鈞整理營建股從去年第1季以來、近6季的相關數據，並挑出7檔符合前述條件，且獲利與配息都不錯的營建股。不過，他認為，其中的中工（2515）與基泰（2538）股價淨值比雖偏低，但下半年都有些變數，要再觀察。
中工是老牌的營造公司，在豪宅、商用不動產也多有著墨，加上早年由中工開發的新北土城工業園區近年銷售狀況不錯，在取得成本低的優勢之下，對公司獲利挹注不小。
不過，中工指標豪宅建案北市信義區「陶朱隱園」自2018年完工以來，被認為銷售不如預期，由於當初公司向銀行借貸一定金額，因此須留意負債壓力變化；另外，下半年京華城即將標售，若能順利標出，公司今年獲利才有機會成長；但若標售結果不佳，能否高獲利就有變數。
至於基泰，也是因為名下的「基泰忠孝大樓」下半年即將標售，因位於台北車站附近，預期能賣出好價錢。丁彥鈞的結論是，這兩檔要關注的就是標售案結果，「賣得好、獲利就好，否則就普通。」建議投資人不必急著出手。
