想要「以房養老」，你必須要權衡這件事

當我37 歲有能力用現金買2 套房子時，才下手買1 套房，主要是自住。當年購屋經驗頗有趣，賣方是一對年輕夫妻投資客，在SARS 後相對低點買進的。2 年多後，我讓他們淨賺200多萬元。

當時屋主太太還在簽約時哭哭啼啼地說，對房子很有感情，忽然不想要賣房子了。實際上他們也沒進來住過，直接租給大學生收租，內裝也從沒改過，不知道為何會有感情？

她浪費我2 個多小時的時間，一直要提高售價，否則不賣。我原來打算將尾數X 萬元去掉，這也是房仲跟我講的一般議價和成交的方式。後來她被房仲說服，才破涕為笑地用「原價」賣給我，還說我賺到了。

那時候我股票的價值，每天跳動的幅度，有時一天都遠大於X 萬元這個數字。他們將房子順利出場賣出，期間只付利息，這裡的租金並不便宜，投資報酬率非常好。的確，往後十多年，我若轉手確實可以大賺不少，至少千萬元以上。

買到房子後，房仲要我辦貸款，就去他們合作的銀行辦貸款，讓房仲和理專再賺一手。我本來想用「黑卡」刷卡買房，房仲說公司不允許，因為信用卡公司會賺走5％手續費，只好算了。這張無限卡沒有廣告聲稱的效果，我就把它剪掉了。

後來覺得貸款不划算，雖然利息不高，但我的股價不漲還反跌，就乾脆賣股，將全部房貸還完，前後只花了幾個月時間。基本上，不當屋奴，我的房子也算是「零成本」的。

房子只是房子，要有溫度才是家

根據這些經驗，深感購屋的選擇就是生活方式的選擇。

房屋是用來自住的，是用來經營生活的空間。買房子之前，問自己幾次：「想過什麼樣的生活？」

很多人會認為：「那樣的房子公設比高得嚇人。」沒錯，公設比高達30％以上，看起來好像很不划算。以我自己的房子為例，表面上我雖然犧牲了10 多坪的公設，實際上我常使用社區超過千坪的公共空間，社區電影院、游泳池、健身房都可盡情使用，而且很少人。每月繳交幾千元的管理費，就能換來物業管理公司專業團隊的服務。以一坪換百坪的購屋術，很實用。

在我與妻子成為自由工作者之後，頗有大隱於市的樂趣！我們很開心有這樣的宜居選擇。我住在超高樓層，視野相當好，居高臨下的感覺，有如飛機下降時，可以清楚看見遠處山景和地面的風景。還有，最近新北捷運環狀線開通後，可以讓我每天可以看到火柴盒小汽車在活動。

讓房地產成財庫

對我而言，房地產可以將大筆的現金鎖住，而在未來需要現金時，它還可以變現。

台灣未來房地產的走勢會是如何？如果我們回顧過去，可以看到台灣從窮困到富裕國家，不動產價格持續高升，過程雖有景氣循環波動的現象，整體就是持續創新高。這過程，造就了一批台灣富豪和財團。

從居住正義而言，擁有房地產，不應只是人們一生的一個大夢想。但如果是商品的話，就由供需和炒作來決定價錢。台灣的少子化問題，是未來房地產景氣被看空的重要關鍵。不動產同時也是許多人的最愛，也是許多富豪發跡或發跡後喜歡持有的「商品」。

驅動台灣房市上漲的力道是大家相信房子會增值，但是隱藏的機會成本與風險總是不談。房子會增值，當然也會貶值。房屋持有稅、空屋率、人口衰退、經濟變化透露出的訊息，購屋前要深入再深入地思考。

從過去經驗來看，2009 年「遺贈稅」從累進稅率最高50％，直接降成單一稅率10％，造成台商海外資金大量回流，大幅炒高不動產價格。然而，2019 年立法通過的《境外資金匯回管理運用及課稅條例》，台商海外資金回流投資實業有「稅務特赦」的效果：「專款專用」但5％可任意使用而25％可投資金融商品；5 年內不得投資不動產，8 年後投資不動產就完全不設限。這些因素有機會為5 年或8 年後的不動產價格，再帶來一波榮景。而最近2 年，跟著台積電成長的「不動產新貴」也不少。

退休後宜保守，因此如果要用房地產做為退休後的理財工具，最好是確保先有自住的地方，再以還款能力所及的貸款額度，購入第二套房當理財工具。這樣的操作才能攻守皆宜。如果是以投資為目的，先評估總報酬率，要有5％以上的報酬率才值得下手，否則投資股票或ETF 的投資報酬率與變現性，都勝過房地產。

當投資客，就是要賺不動產的「價差」或「房租」。要賺取地產價差，評估的是進場退場時間以及稅負。如果想要出租獲利，每月的管理費用、屋況維護等要特別注意。概略來說，要投資房地產下列項目絕對要理清楚：

1. 房地產的地點、地點、地點

2. 總價與銀行貸款成數

3. 個人還款能力

4. 裝修費用

5. 每年持有稅：地價稅、房屋稅

6. 移轉稅：印花稅、契稅、土地增值稅、所得稅、贈與稅

萬一錢不夠時，用不動產轉出現金流

因應台灣高齡社會，金管會開放銀行於2015 年11 月底承做「以房養老」業務。所謂「以房養老」，就是有屋族把房子抵押給銀行，由銀行分年期，每月提供生活費。房子雖然抵押給銀行，但還可以繼續居住。

銀行扮演貸款者的角色，而非收購房地產，是收取每個月利息和開辦時的服務費或聯徵查詢費等。房子是抵押給銀行，而不是賣給銀行，所有權和使用權還是借款人的。到期時，只要所有人或是繼承人清償貸款，房子還是所有人或繼承人的。

如果現金不夠時，可以將不動產變現，多數人將賣屋視為是最後不得不的手段。所以透過「以房養老」，手上沒有太多現金且不會理財者，若把房子抵押給銀行，取得每月固定生活費，可以暫時解決退休生活費問題。萬一遇到不肖子女覬覦房產者，自己的房產自己運用，待身故之後，銀行可將房子拍賣，銷售金額扣除先前銀行支付成本後，剩下的才分配給家屬。

不過，想要「以房養老」不是想辦就能辦，它有一些限制條件，以及相關注意事項：

1. 目前以房養老，年齡限制最低為55 歲，貸款成數最高7成，期限最長35 年。各家銀行條件不一，有需求者宜多加比較。

2. 地點以都會區為主：若在偏鄉地區，很難賣掉者，銀行不會承做。

3. 注意房貸利率波動和通膨：以房養老又被稱為「逆向抵押貸款」，其實是拿房子向銀行貸款。既然是貸款就需要支付利息，目前是低利率環境，難以預料未來30 年利率如何變動，若利率升高，貸款利息也會增加。隨著通貨膨脹上升，該金額是否符合生活所需，也是一個很大的疑問。

A. 以房養老（圖1）：

試算一：直接到銀行官網，進行試算。

試算二：若房屋價值2,500 萬元，最多可貸款70％，2％利率，銀行分30 年給付（65 歲到95 歲）。以某銀行專案為例，自己手動算。

表(圖1) 以房養老試算表（吳家揚整理）

雖然生活費固定，但是每月還得繳利息，因貸款金額愈來愈大，每個月拿到的金額就會愈來愈少。當利息大過每月生活費的三分之一，多出來的部分可以暫時不用繳交，就掛在帳上等身故時再拍賣房子一次算清，這樣可以讓每月生活費用更為穩定。

每月發放金額、貸款利息，部分會附加保險及信託手續費。

除需自行負擔利息、費用，也需負擔房屋稅和地價稅等稅金。繼承人可償還銀行支付的生活費，包含利息及其他支出，即可贖回房子。或由銀行做最後信託管理，拍賣房產，增值部分將依公式，銀行、繼承人以一定比例分配。

B. 直接出售：

2,500 萬房子，30 年使用， 每個月可用6.9 萬元（2,500÷360）。

C. 直接到銀行或保險公司辦房屋貸款：

如果不符合以房養老，又不想賣房，又有現金需求時，可將房子拿去銀行或保險公司辦理房貸。當時某家保險公司評估，認為我南部名下房子還有貸款，所以給我的額度真是笑死人，利率也差。但同一金控集團內的銀行，不看南部房貸，並以高階經理人的條件給我貸款，條件還不錯，我就貸一些錢出來投資。現在銀行利息很低，如果有投資能力者，應該可以考慮貸款投資。

2014 年，我拿著房子去抵押貸款，將金額投入投資型年金險保單和股票中，投資型保單中的基金投資獲利還不錯。經年累月，到2020 年為止，已將所有貸款金額全部轉入保單中，保存下來。

我的保單，大多數預定利率3％～ 6.5％，房貸利率不到1.8％（後來還降至1.5％），對我是划算的。但這樣做要有夠長的時間，最少要有10 年以上，甚至20 年，且要付的起銀行本利時，才能這樣做。穩穩套利，這也是我喜歡慢慢致富的方式。

如果付不出房貸時，就麻煩了。銀行這房東財大氣粗、冷血無情，管你上有高堂老母、下有幼兒嗷嗷待哺。很抱歉，沒得商量，付不出錢，房子是銀行的，就等著被「法拍」吧。

勿將青春抵押給銀行

試想月薪5 萬元、年薪（加4 個月年終）約80 萬元，年存40 萬元已經很厲害。想憑自己力量買房，大約5 年才能存到頭期款200 萬元，但必須過著很拮据的生活。假設25 歲開始工作，存到30 歲有200 萬元，接著背20 年800 萬元的房貸，還完就50歲了。人生有許多夢想和欲望，為買房而犧牲許多樂趣，要衡量是否值得。

本文摘自今周刊出版社《人生五張表，你也可以FIRE》