「我覺得年輕的時候可以沒有錢，但是不能沒有財商！」在板橋的咖啡廳，一位年輕人正在和市場先生分享他的故事。
他叫林禮祥，77年次宜蘭人
很特別的是他大學沒有畢業
19歲時休學工作每月存下5萬元
20歲時存下第一桶金
21歲就投資人生第一間房地產
26歲是許多男生念完研究所剛退伍的年紀，
但當時禮祥已經是一間寵物美容店股東、有2間房子穩定收租。
靠房租及創業的被動收入已經完全可以支付他所有日常生活開銷。
在一定程度上可以說他已經「退休」了。
29歲的現在，他除了房地產以外，還擁有自己的定存股投資組合，以及價值投資部位。
現在也已經是一個小孩的爸，
和其他人不同在於，他全部的時間都能夠拿來照顧小孩陪伴孩子成長，
用閒暇之餘也推廣一些理財觀念。
當然，這一路走來也不是一路順遂，過程也有許多的失敗和挫折。
市場先生覺得他的人生故事有非常多值得學習的地方，
因此在詢問禮祥同意下，
以下和大家分享他從零開始到財務自由的故事。
繼續往下看吧…
一次的社團活動，成為他改變的契機
「記得最主要想改變的原因，是大一時參加證券研究社的一場現金流桌遊活動。」
18那年禮祥高中畢業後，並沒有找到人生的方向。
因為當時並沒有很會念書，單純根據指考成績分發上大學念物流管理系。
大一時禮祥是加入學校的證券研究社，想提早學習投資理財知識。
證研社的活動會邀請校外人士來學校分享，可以學到股票、基金、保險、房地產等概念。
除此之外，社團也有舉辦一個「現金流」桌遊教學活動，
透過遊戲模擬投資房地產，從中增加資產負債與被動收入的概念。
從這些投資理財課程和現金流活動中，
禮祥到一件最重要的事：
一定要盡早增加被動收入，讓自己財務自由。
大學只念一年，就決定先暫時休學
「我那時念了一年就不想唸了。」
當時禮祥覺得自己不是讀書的料，
在學校上課沒學到太多東西，而一回到宿舍一堆同學就是打電動，沒有任何成長。
他算了一下，如果把完整大學4年唸完，
不但要背上40萬左右的學貸，還要多浪費3年時間，
因此毅然決定先休學。
從做二房東開始，增加每月收入
一年後月入7~8萬，月存5萬元
在休學後，禮祥因為當初的社團活動以及現金流桌遊，
對房地產產生興趣，想踏入這個領域學習。
但因為手上沒有資金，
因此和一些之前在社團認識的社會人士一起工作。
「我們是先從當二房東、幫忙招租開始，這是沒有本金也可以做的事。」
有些房東名下房地產較多，會需要有人代為管理幫忙把物件出租。
這類工作需要常常帶看房，處理水電網路問題的雜事，
甚至為了更快讓房子租出去，還要自己去打掃房子，收入也不算高，
所以雖然市場上有需求，但一般房仲並不碰這一塊市場，這他們有切入的契機。
當時只要成功代租一間房子，
就可以收到1個月的房租當成中間人費用，
平均大約成交一間可以收入1萬元。
「有些房東有授權代管房子，我們也會將裝潢改建增加賣相，增加租金收入。」
禮祥分享他的二房東心得，只要願意花一些小心思，就能加快房子的周轉。
最初是從一些小單位的套房開始，做招租、管理、催收、房源開發工作，慢慢擴大規模發展。
