經「富同學」點通，3妙計活化資產—中產窮忙族5年翻身億萬富翁

雖有房子資產  卻被錢追著跑

當時已坐擁土地與房地產資產的李哲豪，金錢的焦慮來自3個方面。

第一、除了土地資產，他身邊的現金所剩無幾，靠著當老師的妻子每月約6萬元薪資以及約4萬元租金，總計10萬元的收入，要養活一大家子的人。包括在洗腎的母親、中風的父親以及兩名在念書的子女。因此，每月10萬元的收入仍顯得捉襟見肘。

第二個焦慮則是，他在坪林投資的土地，原本是想蓋一座休閒農莊。幾年下來，包括購置土地、裝潢等，已經砸下約1,000萬元，而休閒農莊生意始終沒有起色。不但1,000萬元的本錢無法回收，每年還得支出一筆維修費用。

第三個焦慮也是最令他輾轉難眠的難題：腦性麻痺女兒的未來。李哲豪眼看女兒一天天長大，他與妻子卻一天天衰老。雖然他已經打算將一戶國宅留給女兒，問題是國宅位於半山腰上，從捷運站到家裡還有一段吃力的上坡路，而以他當時的財力狀況，要為女兒預備一戶更適合的房子似乎希望渺茫！

5年前某天，李哲豪帶著妻子到一位大學同學家作客，這位身價逾3億元「富同學」的一席話，震懾了正在徬徨無助的他。接下來，他照著同學的建議，為自己的資產狀況做了詳細的「健檢」，並對資產進行「活化」，只不過5年的時間，李哲豪從一個焦慮的中產窮忙族，成為身價億元的富翁。如今，他一年坐領400萬元現金股息，還是新北市新板特區一戶市值約2,600萬元的「輕豪宅」的主人。

這5年來，李哲豪到底想通了什麼事？做了些什麼事？使他的窮忙命運翻轉過來？以下是李哲豪的告白：

花大半時間瘋賺錢  盲目置產成負擔

其實，我不到40歲就開始為退休後的生活打算，把省下來的錢全部用來買房地產。我不僅一口氣花了800萬元在買了兩戶國宅，又在新店以1,200萬元的代價買了一家店面，而且順利地租給7-ELEVEn，月租3萬元。

不單想當包租公，我更希望退休後能擁有一座休閒農莊，不但營業有收入，還同時可以退休養老。抱著這樣的美夢，20年前我在坪林山區買地開墾，蓋起民宿，前後總計投入1,000多萬元。

所以，原本白天在大公司上班，晚上常常兼差做工的我，周末時還得跑去山上經營民宿，搞得我人仰馬翻。忙於賺錢的我，因為忽略照顧家人，當妻子懷孕時，也因為太過忙碌無法陪她去產檢，就連生產的時候也不在她身邊。如果那時我多關心妻子一點，早點發現胎位不正，選擇剖腹產，或許女兒就不會腦性麻痺......。

儘管我與妻子的收入尚可，但是腦性麻痺女兒龐大的醫療復健支出仍讓我們備感壓力。女兒每周要做一次按摩，一次按摩復健花費700元。從國小開始，我們就給她請家教，直到她大學還是如此。不過，這一切一切都是龐大的開銷。

那時候我的休閒農莊也一直處於燒錢階段。我無暇管農莊，便把它交給父母親經營，但經營民宿農莊遠比我預料的要複雜很多，根本不是兩位老人家可以應付得了的。於是，眼看投入的1,000多萬元回收無望，每年維修還要再花一筆錢，原本讓我寄以厚望的生意，竟成了尾大不掉的賠錢貨。

而工作上，雖是任職於某外商企管公司，1年有超過300萬元的年薪，但也慘遇這家公司縮編，也在6年前，我53歲時，也被迫退休。

打擊接踵而來  好友點通貢獻3妙計

那時，金錢焦慮從四面八方襲來。直到5年前，即2006年，拜訪了從國外定居回來的老同學傅先生，因為我的妻子對這位老同學久未見面，心情相當激動，大家在聊天時，妻子竟把這幾年我們的處境一古腦兒地和盤托出，直嚷著：辛苦了大半輩子，生活條件卻愈來愈差，連一個普通家庭的水準也比不上，還提到我們夫妻長期為錢失和、吵架。

就在這樣碰面之後，傅先生為我進行了詳細的財務「健診」，點出了我投資理財的3大缺陷。第一，資產高度集中在房地產、變現性太差，會影響投資理財的靈活性；其次，租金收入每月僅4萬元，等於每年48萬元，以目前出租的房地產（一戶國宅及一家店面）市價保守估計約2000萬元計算，投資報酬率僅有2.4％，這還未把仍在虧錢的休閒農莊計算進去；第三，當時我手上市價約60多萬元的歌林、三陽等股票，基本面與配息不穩定，根本不適合像我這樣的退休者投資。

傅先生的分析論點，我完全同意，但問題是，我已是退休之人，不但沒有收入，家裡還有老小要照顧，我不知道是否還有改變的能力與本錢，於是進一步向老同學請教對策。

他說對策的確有，但命運還是掌握在自己手中。以同學的立場，他只能提供建言，無法提供任何實質的幫助。我請他不必顧忌，我會充分尊重他的建議，後果自己完全承擔。於是，他為我提出了3個日後改變我財富命運的致富錦囊。

第一條錦囊妙計「五力搬錢法」：傅先生說，窮忙族最大的理財盲點在於，只知道用勞力賺錢。殊不知，如果善用「五力」，財富累積上就可以達到事半功倍的效果。這五力即是：勞力、腦力、眼力、財力以及耐力。而已經退休的我，顯然已經氣力（勞力）不足，靠腦力（專業）也一時很難找到工作，所以只有靠眼力（投資眼光）、財力（用錢賺錢）以及耐力（等待）這後三力才有翻身的可能。

第二條錦囊妙計「借二買六」的資產活化策略：大部分的人痛恨負債，除非不得已，不然不輕易向銀行借貸。但傅先生說，在當前低利率的時代，理財腦袋也要跟著變通，如果你能找到每年穩定6％以上報酬率的投資標的，用房地產向銀行借2％的利息又何妨，這等於是用錢來賺錢。

第三條錦囊妙計「三不一沒有」：不亂投資、不隨便借錢給別人（救急不救窮）、不幫人作保，以及沒有胡亂捐錢，是我守住僅存1,000多萬元資產的最高指導原則。

除了這三條理財指導原則的「錦囊妙計」，傅先生也與我分享他多年來的投資心得。於是，我開始向傅先生請益，並商借相關的財經書籍「練功」。不久之後，我培養出一套選股的邏輯：選擇具有寡占地位、穩健獲利的傳產股，其次就是3至5年每年穩健配息、現金殖利率高達6％以上，財務體質佳，籌碼安定、持股落在經營者大股東比率甚高的公司。

還記得當時練功一陣子後，我做了一件人生中最大膽也最重要的決定：用我與妻子名下所有的房地產向銀行抵押，總共借出1,700萬元。並以28元的價位，買進600張上海商銀。

落實資產活化策略  找到核心持股標的

當時我買上海商銀前，就曾做過一番研究發現，這家公司持有香港上海商銀的股權高達57.6％，加上上海商銀在香港擁有40幾家分行，光是潛在的房地產資產，規模至少800億港幣左右；此外，上海商銀的逾放比低，僅2％左右，且呆帳覆蓋率高達650％，代表了這家銀行不但獲利能力好，財務體質相當健全，是值得長線投資的好標的。

這幾年下來，這筆「借二買六」策略多賺出來的錢，陸續投入如新保、橋椿、永記、高林股、精誠、中聯資等股票。如果目前市值5,940萬元的上海商銀是我的核心持股，這些股票就是我的衛星持股，這5年多下來，我的衛星持股部位迄今已高達1,800多萬元。

此外，2009年，我看到新北市新板特區中，有一戶新成屋的環境很適合我女兒，於是我又賣了手上一戶出租國宅（賣出價800萬元），以每坪39萬元買下一戶38坪的房子（當時市價約1,500萬元）。這戶新板特區的房子，目前已漲到每坪接近70萬元，市值至少2,600萬元。不過，增值不是重點，因為未來我女兒畢業後，住在這裡生活機能方便，讓我可以更安心。

今年對我是很值得紀念的一年，我算一算手上的房地產與股票，扣除房貸後，資產總淨值已經正式超過1億元大關，而且每年穩定地領取約400萬元的現金股息。6年前，我根本無法想像有朝一日我會成為「億萬富翁」，如今，我真的辦到了。我很感謝老同學傅先生給我在投資理財上的啟發與指導。

事實上，即使有億元身價，我的生活與6年前沒什麼兩樣，我吃素多年，菜都是自己種的。現在一天花不到100元，再多財富對我而言，並沒有實質上的用處。然而，這筆財富卻可以為我的妻子、兒女以及父親（母親已過世）帶來更大的安全感與舒適生活，使我多年來最大的煩惱與牽掛，終於可以放下了。

李哲豪

出生：1952年

現職：專業投資人

經歷：機械廠主管、企管公司高階主管、經營休閒農場

學歷：台灣大學商學系

理財貴人傳授李哲豪的

三個致富錦囊

窮腦袋：

負債是洪水猛獸，儘管利率再怎麼低，也最好不要欠銀行錢。

富腦袋：「借二買六法」

善用理財型房貸的投資工具，可加快財富累積腳步。比如說，目前房貸平均利率約2%，而每年穩定提供6%以上的殖利率卻比比皆是，可善用這個套利空間。

窮腦袋：

努力工作勤儉刻苦，聚沙成塔也能致富。投機行為是萬惡淵藪。

富腦袋：「五力搬錢法」

賺錢的方法應五力並重，即勞力、腦力、眼力、財力與耐心。除了勞力與專業（腦力），殊不知，善用判斷力、用錢賺錢以及找到投資標的後耐心等待收割，也能達到財富累積事半功倍的效果。

窮腦袋：

買青菜蘿蔔的小錢精打細算貨比三家，股票及房地產等大錢投資卻粗心大意。

富腦袋：「三不一沒有」守富法

不亂投資、不隨便借錢給別人（救急不救窮）、不幫人作保，以及不胡亂捐錢。這三不一沒有是守護財富的不二法門。