一百位富豪，有九十九位靠房地產致富。房地產是除了股票、基金之外，最重要的投資工具，想要致富的人，一定要善用這項投資工具。《今周刊》深入訪談國內二十多位靠房地產致富的投資者，其中有一般薪水階級、單身貴族，更有店面教父級人物以及傳奇性的地產大戶與投資團隊。逐一訪談之後，找出他們成功致富的投資心法，供讀者參考。
此外，《今周刊》並邀請專家提供你投資套房、一般住宅、店面與商辦的祕訣。只要學會基本功，做好準備，你也可以用小錢，靠房子滾出千萬元財富。
周五下午時分，台北內湖成功路德安百貨一帶，人潮熙來攘往，雖然不是周末假期，但是街道旁一家店面，生意暢旺。
五年前房市低迷時期，唐偉林有一次到內湖，發現這一帶的居民消費力強勁，心想：「這口池塘的魚很多……」，而旁邊正是內湖科技園區，未來潛力十足，他立刻出手，以八千六百萬元買下這間店面。五年後，唐偉林新簽每月租金五十八萬元，這一帶的市值二億元左右，如果賣掉，立刻賺進一億元以上，但是他還沒打算賣掉，由於捷運還在挖，判斷未來仍有增值空間，決定再留一下。
店面教父心法：嗅覺敏銳 買賣數十個物件，身價超過二十億
人稱「店面教父」的唐偉林，在台北市做鞋業起家，買賣過的店面三十間以上，每間少則賺進千萬元，多則億元以上，身價二、三十億元。儘管身價很高，但是他行事低調，由於友人曾因曝光遭到綁架，他雖然願分享成功致富經驗，但為求安全起見，特別請求以化名方式呈現。
第一次採訪唐偉林是在他位於西門町的辦公室，那一整棟樓都是他的產權，分層出租，一樓租給銀行，但像多數有錢人一樣，他的外表樸實，很難讓人看出他是一位身價不凡的億萬富豪。
西門町是他發跡的地方。今年六十一歲的唐偉林出生於桃園，高中喪父，為了幫母親負擔家計，高中畢業後就到台北市鞋店當銷售員，因為鞋子賣得好，後來乾脆自己開店當老闆，鞋店就開在西門町，二、三十年前這裡可是熱鬧的一級商圈。
經營鞋店的關係，他很清楚哪些是會賺錢的店面，為拓展鞋店業務，開始往西門町以外的地方找據點，最多時有近二十家鞋店，都位於主要商圈，全都是炙手可熱的黃金店面。
民國九十年是房市谷底時期，嗅覺敏銳的他發現房屋仲介業開始大量開店，「房仲業都可以生存，表示房市快起來了。」他開始大量進貨，他認為房子就是商品，當行情起漲之前，必須大量進貨，這樣漲價後才能賺到錢。
曾在股市繳十億元高昂學費 最後靠房地產賺回來
進貨之前，得挑到好商品，才能賺錢，他研判商圈的功力極強。例如有一次到士林夜市周邊觀察，發現這一帶正好位於銘傳大學附近，學生人潮很多，當時夜市還沒有像今天這麼成形，於是他大膽進場，一次買下五間店面，每間約二千萬元，十年後，每間店面都賣一億元左右，總計獲利三、四億元。
說到這裡，他臉上閃過一絲陰霾。原來當他的財富因房地產迅速累積之際，接著投入股市，想要更快速致富，結果股市三次由萬點崩跌下來，他都無法倖免。
賠掉十億元！這個天文數字聽來很恐怖，逼得他只好忍痛賣出士林的五間店面，談起這段往事，至今仍然令他捶心肝。「不過，還好我賠掉的錢，這幾年又靠房子賺回來了。」
這麼多年來買賣房地產，唐偉林最得意的是，有一次不花一毛錢就賺了二千萬元。七年前有一天他在路上碰到一位房仲業務，身上帶著一張售屋廣告，他立刻上前打招呼，發現是店面出售廣告，馬上請業務員帶他去見屋主。
勤勞認真，商圈瞭若指掌 半夜出門買店面，一晚賺進二千萬
這間位於西門町的店面，他以三千二百萬元買下，當時西門町捷運未通車，加上東區快速發展，顯得相對蕭條，但土地公告現值很高，他向銀行貸了三千三百萬元，超過買價。買下後每月租金扣掉利息淨賺二十萬元，二年後以五千多萬元賣掉，獲利二千多萬元，連一毛錢都沒有出就賺進二千萬元，堪稱一奇。他強調，投資者一定要機靈敏感，如果沒有即時查察，機會稍縱即逝。
投資多年，他認為態度很重要，不要以為房地產賺錢容易就可以偷懶。
有一次半夜十二點半，他準備睡覺之際，手機忽然響起，熟識的業務員問他：「有一間店面要賣，絕對可以賺錢，要不要出門？」他二話不說從被窩起來，到了現場，原來是一群兄弟姊妹為了分產吵翻天，當晚就要把位於衣蝶百貨附近的一間透天店面賣掉，由於急著處理祖產，價格當然相對便宜。
這樣的機會他當然不會錯過，當下決定買下這間店面，同時還幫這些兄弟姊妹調解。沒想到這間店面才過完戶，友人出價六千萬元，請他割愛，他想想，這間店都還熱熱的，才轉手就可賺進二千萬元，就決定賣了！
雖然投資二、三十年，但是一直到現在他都保持這樣的態度，像是為了了解商圈變化，經常花一整天時間，鎖定一個地區，例如永和市或內湖區，就在這個地方逛一整天，看人潮流動，觀察店面生意狀況，看看有哪些名店進駐該商圈，是否有值得投資的標的。
「羅馬不是一天造成的！」他為自己的致富傳奇下了這樣的注解。的確，當記者談起永和市，他馬上就能說出永和中正路智光商職商圈的情形，也可以清楚說出當地的房價，他曾在那裡買過一間店面如何如何，如數家珍的熟悉程度，讓人相信，只要他看中的標的，肯定可以為他帶來相當的財富。
致富必經之路 一百位富豪，九十九位靠房市獲利
民國八十年之後，他淡出鞋店經營，專心投資店面，最近陸續將手中獲利高的店面出脫，留下近十間租金高的店面，他強調：「我是以投資來投機」，平常出租店面賺租金，這是投資；一旦獲利達一定水準就賣掉，這是投機。
在電子新貴未出現前，全世界一百位富豪有九十九位都是靠房地產致富。唐偉林非常認同這個說法。他說，房地產確實是致富的重要工具，如果善用這個工具，少則累積千萬元財富，多則上億元。
《今周刊》在本期封面故事中訪問到許多因為房地產致富的人，不過，我們發現一個共通點，他們都曾賠在股市，最後靠房地產致富。
我們也深入訪談這些靠房子致富的人，為讀者找出他們成功的方法，這些方法是每位想要致富的人一生必學的釣魚方法，也許你不一定現在立刻用得到，但是學會了這些基本功，如果手上有一些資金，當機會來臨時，你也可以用小錢、靠房子滾出千萬元財富。
第１招：善用低利 利率僅二至三％，投資成本低
這波房地產起飛，許多眼明手快的人，抓住時機，大膽向銀行搬錢投資，財富進行一波重分配。致富的關鍵在於你是否能抓住時機，善用低利，借錢投資。
店面教父是勇於向銀行借錢投資致富的典型案例。他說，房市景氣大約每十年就循環一次，就像股市一樣，當低檔大家看壞的時候，沒人敢買，這時候就是進場撿便宜的好時機，買進價格低，風險相對較低，上漲潛力高。三十年來他都是這樣操作，抓住這個原則就對了。
從事房地產投資十七年的張一成也是在這波漲勢中，趁勢致富的人。在SARS前，張一成只有五百萬元資產，他緊抓低利時機，靠著高槓桿操作，幾年來買進台北市精華區好幾間店面，身價在短短三年多，翻了十倍之多。
今年五十歲，在銀行合併浪潮下提早在四十八歲退休的銀行經理詹順鈴，退休後專心做房地產投資，自己掌控自己的生活，每年投資的收入相當一份年薪百萬元以上的好工作。
最近友人從美國帶了一本致富的書給他，書上提到致富的重要原則就是「記得向銀行借錢」，他看了心有所感。房地產投資的要點之一就是懂得向銀行借錢，現在利息在二％至三％之間，還是很便宜，只要小心謹慎操作，可以降低風險，增加致富機會。
第２招：人脈即金脈 跟業務員打好關係，拿到好房好價格
此外，幾乎所有投資者都強調人脈的重要性，尤其要與房仲業務員打好關係，只要一有漂亮房子，絕對會先介紹給你。
亞洲塑身天后張淳淳二年來買賣過八十間以上房子，獲利二千萬元以上，做好房仲業務員的人脈關係，讓她受惠無窮。
張淳淳從不吝於犒賞仲介業務員，當某家仲介公司幫她成交房子之後，她會連續請人送下午茶到該仲介公司，謝謝他們的幫忙，曾經連送一個月，送到業務員們都不好意思，直說：「張小姐，別再送了。」她的用心讓他們十分窩心。
此外，她買賣房子時，通常會給仲介一個底價，如果業務員幫她壓低價格，她會把差額當仲介費送給業務員。用心經營之下，業務員都奉她為貴賓，一旦有好房子出現時，一定第一個通知她，也願意幫她談到好價錢。
除了經營好仲介業務員的關係外，投資套房的粉領族王秀芬母女檔，媽媽用心經營大樓管理員關係，套房出租買賣都比別人快。掌握人脈就能掌握錢脈！用心經營任何可能的人脈，他都有可能為你創造財富。
靠政府賺錢，有些人也許一時會意不過來，其實就是投資有公共建設的區域，既然政府已經砸下大錢為你鋪好了路，為何不靠政府賺錢？
第３招：靠政府賺錢 公共建設周遭房價上漲潛力大
信義房屋代銷事業專案經理張陳弘便是搭著政府公共建設順風車賺錢的案例。張陳弘去年十月負責銷售位於南港的新建案「芬蒂 Life」。
南港有南港軟體園區第三期工程進行中，還有世貿展覽會館，加上未來有三條捷運線、南港三鐵共構等政府重大公共建設工程，成為超級潛力區，張陳弘透露，近年來，南港只要有新建案推出，幾乎都是一個多月就銷售一空，大家簡直是用搶的。
他負責銷售的這個案子也不例外，看到市況這麼熱，張陳弘特別到都市計畫處去查看都市計畫書，發現政府確實在此投入許多經費，且開車到南港軟體園區一帶，建設都已經做到鋼構階段，更加強他的信心，他跟著買下一戶，同時間在現場銷售六個同事共買了八戶，如今才過三個月，每坪就從三十二萬元漲到三十六萬元。
第４招：當有錢人鄰居 豪宅周遭價格相對低，增值快
在瑞安街賣房子賣得嚇嚇叫、被同事稱為「瑞安達人」的大師房屋敦南店業務員王家豪，三年前放棄經營八年的精品廣告事業，毅然投入房地產，選擇加入專做豪宅仲介的大師房屋。
王家豪說，去年三月信義聯勤標案創下區域行情新高，加上媒體大幅報導該地要蓋豪宅，他心想只要豪宅一天沒蓋好，這塊土地就永遠會有題材，因此他決定深耕毗鄰信義聯勤的瑞安街特區。
○六年七月，國泰建設推出「瑞安懷石」建案，當時房價已漲一波，原本擔心會買到高點，忍不住去瑞安懷石逛逛，一聽銷售員說剩下四戶，立刻邀二位客戶同來集體議價。他們三人以每坪六十多萬元的價格合買三戶。不到一年時間，已翻漲到每坪七十五萬元，他樂得在近期脫手。
王嘉豪一針見血地指出：「新壽在聯勤信義土地推大安傑仕堡，喊到一百三十萬元以上，鄰近的瑞安街新推案也會水漲船高。」與富豪為鄰的選屋方式，讓千萬元輕鬆入袋。從這個經驗發現，買在豪宅旁邊，做有錢人的鄰居，確實是不錯的策略。
第５招：殺價不手軟 好價錢是獲利關鍵，從七折砍起
買到好價錢是獲利的重要條件，因此殺價功力非常重要，任職微星科技的單身上班族鄧錦玲，用六十萬元投資房地產，現在擁有二間房子，五年資產翻一倍，她自有一套殺價方式。
由於預售屋的開價通常比較高，「我都是用新成屋的價格去殺預售屋，再用中古屋的價格去殺新成屋！」她把所有資訊裝在電腦裡，假日看房子時就帶著電腦，隨時比較區域行情，這樣就不會買貴。
她還有一個絕招，由於事先做過功課，可以清楚算出建商土地成本、建築成本，連管銷費用都清清楚楚，每坪合理價位就浮現出來，說得很專業，連售屋小姐都折服，這樣就會買到較便宜的價錢。
在中部從事房仲業近二十年的大喜房屋負責人謝素女，除仲介業務外，自己也投資房地產，殺價多年的經驗，練就一身好功力。她說：「一定要一刀砍下去，不用怕對方生氣，最好是同時找二位友人去殺殺價，挫挫對方銳氣，再慢慢談。」
她習慣從七折砍起，心中設定一個自己想要的價格，七折雖然夠狠，但是如果不這樣做，就買不到便宜房子，如果一刀砍下去屋主理都懶得理你，就表示接近底價了，這時可以依房屋總價適度加個十萬元到三十萬元不等，慢慢加上去，比較容易買到理想價格。
第６招：倒吃甘蔗理論 只賺三分之二，其他留給別人
投資房地產，唐偉林提出吃甘蔗理論，亦即，不要貪心，就像吃甘蔗一樣，吃到剩下三分之一就要給別人吃，也就是賺個八、九十分就要獲利了結，這時候最安全，如果等到賺飽再跑，這時大家都想跑，你會無法脫手。最近他陸續出脫手上的店面，就這個道理。這與股市的停利概念頗為類似。
除了停利概念之外，這次訪談的多位投資者也都有停損概念。住商房屋中壢站前店店東劉春沐認為，如果買到不好的房子，一定要停損出場，要不會愈拖愈慘，像股票一樣，損失慘重。
劉春沐在店內設了一個投資部，這幾年來在中壢買賣不少房子，今年不過四十七歲的他，靠投資房地產，後半生無虞。他分享投資經驗時說，二年前曾經買下一間店面，因一時疏忽，沒有親自到現場看，只由店裡的業務員去看屋就決定。
房價連裝潢，成本一千三百三十萬元，賣了二年都賣不掉，在房仲業來說，周年慶（指賣一年的房子還未賣出）已經夠嚴重了，這間店面是兩周年，可見其嚴重性。他親自到現場一看，發現店旁有一座大電塔，他一看就知道是瑕疵產品，決定忍痛賠一百三十萬元賣掉。這是停損的概念，因為再放下去可能賠更多。
投資商辦多年獲利上億元的孫建文，也都有設定停損停利點的習慣；亞洲塑身天后張淳淳，教導新入門的弟弟，也是要求他設停利點，不要太貪心，以降低風險。這些經驗值得投資者參考。
第７招：人多的地方不要去 挑選潛力商圈，獲利高
美國房地產大亨唐納．川普挑選房地產最膾炙人口的名言：「地段、地段，還是地段。」香港地產大亨李嘉誠也說同樣的話，可見地段是增值獲利的核心。
不論是店面教父還是張一成，都強調地段的重要性，他們認為，像林志玲或侯佩岑一樣的巨星標的，會一直很搶手，只要有人搶著要，不用怕賣不出去。
不過，唐偉林也提醒投資者，「人太多的地方不要去。」他說，忠孝東路雖然很好，人潮、租金都很嚇人，因為價格太高了，再漲的空間有限，且因價格太高，租金報酬相對較低，不見得划得來，何不找一個有潛力的地方投資。
第８招：長短線並進 長線投資獲利豐，放十年賺上億
他認為，有潛力的地方除了交通動線之外，還可觀察該商圈是否有連鎖名店進駐，例如麥當勞、肯德基、阿瘦皮鞋、Hang Ten等連鎖店，若有這些店，表示商圈成形，可留意好標的。
包括店面教父在內的多位投資者多認為，可以依不同標的，採取長短線並進的方式。若是資金夠充裕，長線操作的獲利反而較為豐碩，店面教父放十年以上的標的，獲利都是近億元。此外，媚登峰集團董事長莊雅清也是典型的長線投資者。
民國九十二年七月，SARS過後不久，台北地方法院拍賣新光三越百貨站前店旁的大亞百貨頂樓二十七樓，莊雅清以一億二千零一十八萬元得標，權狀一千坪，每坪價成交才十二萬元。
宏大不動產估價師洪啟祥分析，如今房地產上漲，頂樓視野好，估計每坪有三十二萬到三十五萬元的水準。莊雅清單單這項投資就淨賺二億三千萬元，資產價值翻揚近兩倍。
事實上，莊雅清的房地產經，好比股市長期投資，買了績優股讓它配息配股。她習慣有錢就買房地產，把它當定存一樣。房市低迷的這十年，她陸續以低價買進不少店面及辦公室，這些標的如今價格都上漲五成以上，莊雅清成了不折不扣的房地產贏家。
學會以上八招，再來就是選擇適當時機切入。不過，所有投資者都認為房價處於高檔，此時介入風險偏高。在此提醒，學會判斷切入時機也是一門重要功課，千萬不要過度衝動，審慎評估再行動。
█店面教父的教戰守則
一：房價低檔進場安全，現在價格太高要小心
今年房價處於高檔，再往上空間有限，如果明年大選結束，國民黨候選人當選，還會有一波行情，拉一波之後，行情就差不多了。反之則向下可能性較大，須觀察的指標是兩岸開放觀光人數是否更多，三通的可能性與大陸人民來台置產議題，現在除非有很好的標的，否則不要下手。
二：用租金作為計算房價的參考
當房價行情不高時，店面合理價位的計算方法是，租金乘以200倍等於價格。亦即租金若是每月20萬元的話，乘200是4000萬元。但並非一成不變，若租金低算，則可酌量增加為250倍或300倍，若是未來增值潛力雄厚，乘300倍並不過分。但要小心有店東用假租約騙人，最好打聽附近行情。
三：租金偏低的店面，等調高租金再賣
有些房子租金訂得太低，但是舊合約還沒到期，這時最好先不要賣，等租約到期調高價格之後再賣，可以賣到較好的價錢。
四：雞蛋不要放在同一個籃子裡
這是一個簡單的投資原則。房地產投資也是如此，不要全壓一個地方，由於商圈會移動，像他在西門町原本有很多店面，這些年逐漸脫手，只剩三間，不要把雞蛋放在同一個籃子裡，比較保險。
█跟著政府賺錢 重大公共建設周邊房價增值潛力大
台北縣板橋市
1.未來將有三鐵共構
2.100年將開通捷運線
房屋均價（坪/萬元）：
中古屋 22～32、
新成屋 39～45、預售屋 40～50
台中七期重劃區
1. 鄰近台中工業區、中科，吸引園區內中高階主管、企業主購屋需求。
2. 未來規畫有捷運綠線及藍線經過此區。
3. 為台中大型購物商圈，老虎城、衣蝶百貨、新光三越等知名購物中心群聚。
房屋均價（坪/萬元）：中古屋 22～33、新成屋 25～45、
預售屋 40～45
高雄美術館
為高雄新市政中心，區域鄰近高雄美術館、巨蛋體育場、大型公園，此區也為交通重鎮，鄰近高鐵左營站及捷運紅線。
房屋均價（坪/萬元）：中古屋 8～14、 新成屋15～20、
預售屋20～25
台北市南港區
1. 未來將有三鐵共構
2. 97年除原有南港線，內湖線也將通車
3. 鄰近南港軟體園區、內湖高科技園區
房屋均價（坪/萬元） ：中古屋 28～34、 新成屋 35～47、
預售屋 28～42
松山菸廠台北巨蛋
1. 100年6月將正式開幕營運
2. 台北巨蛋所形成巨蛋新商圈，將透過捷運板南線的連結，與忠孝東路、松仁路所圍成的信義商圈相串聯，形成龐大的消費區塊，帶動人潮與商機
房屋均價（坪/萬元） ：中古屋 33～65、 新成屋 38～68 、
預售屋 40～86
台北縣新莊副都心
1. 100年捷運新莊線將全線通車
2. 台北縣政府九大整體開發案之一
房屋均價（坪/萬元）：
中古屋 16～18、新成屋 17～23 、 預售屋 21～25
█跟著有錢人賺錢 豪宅周邊房價漲幅較同區高
士林區
指標個案：士林官邸
整區房價：中古30～55
（坪/萬元） 預售40～55
整區房價漲幅：2～3成
周邊房價（坪/萬元）：
中古30～65、 預售50～87
周邊房價漲幅：4～5成
代表路段：天母東西路
整區房價（坪/萬元） ：中古33～65、預售43～87
整區房價漲幅：2～3成
周邊房價（坪/萬元）：中古33～68、 預售50～87
周邊房價漲幅：2～3成
大安區
代表路段：大安森林公園旁
整區房價：中古40～75
（坪/萬元） 預售50～80
整區房價漲幅：3～4成
周邊房價（坪/萬元）：
中古35～90、 預售57～80
周邊房價漲幅：3～4成
代表路段：仁愛圓環
整區房價（坪/萬元） ：中古35～78、預售50～81
整區房價漲幅：3～4成
周邊房價（坪/萬元）：中古35～91、 預售61～87
周邊房價漲幅：3～4成
大直區
指標個案：輕井澤
整區房價： 中古32～60
（坪/萬元） 預售40～80
整區房價漲幅：3～4成
周邊房價（坪/萬元）：
中古公寓32～38、 中古大樓35～60、預售屋55～80
周邊房價漲幅：4～5成
內湖區
指標個案：昇陽之道
整區房價：中古23～45
（坪/萬元） 預售38～55
整區房價漲幅：2～3成
周邊房價（坪/萬元）：
中古公寓23～32、中古大樓30～45、預售38～55
周邊房價漲幅：3～4成
信義區
代表路段：信義計畫區
整區房價：中古40～75
（坪/萬元） 預售44～86
整區房價漲幅：4～5成
周邊房價（坪/萬元）：
中古32～80、預售70～86
周邊房價漲幅：4～5成
█你適合買哪種標的？
持有資金 標的
100萬元以內 1.套房
2.一般住宅（台北縣的2~3房公寓、電梯大樓）
100~300萬元 1.主要商圈套房
2.台北市郊區與台北縣的一般住宅
3.台北縣周邊後巷店面及二樓店面
300~500萬元 1.台北縣市的一般住宅（含主要商圈套房）
2.台北縣市周邊的後巷店面與二樓店面
500萬元以上 1.台北縣市店面
2.台北縣市商辦
3.台北縣市一般住宅
█注意事項
套房：適合短線加長線的操作
說明：租金報酬率高標的可出租，短期漲幅大可出售跑短線。
一般住宅：適合短線操作
說明：因一般住宅租金報酬率不高，且有人住在其中賣相不佳，較不適合長線投資，但超級潛力區除外，可出租等上漲再賣。
商辦與店面：適合短線加長線
說明：租金報酬率高的標的，可先收租，若價格上漲達一定獲利水準，可適度賣出，以免資金積壓。做退休打算者，或租金報酬很高的標的，可長期出租。
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