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六年級生 賺到上億身價 P.78

六年級生  賺到上億身價 P.78

今年三十歲的孫建文,曾經在股市慘賠,認清自己無法從股市賺錢,但房子的價格即使再跌,還能保有一定價值,因此決定棄股市轉而投資房市,九年內靠著投資商辦,賺得一億元身價。

「你知道嗎?我在投資房地產以前,在股市賠掉很多錢,股票不是你能夠控制的,每天看的只有數字起伏,房子看得到摸得到,我可以包裝它,決定它的價值,即使跌,也不會變壁紙。」

眼前這位六年級生道出許多人在股市慘賠的心聲。至於賠掉多少?經一再詢問,他很歹勢地說:「就很多啦!數字我不好意思說。」

孫建文過去是股市專業投資者,由於在股市裡慘賠,慘到得賣祖產來還債,就在他賣祖傳的辦公大樓時,發現原來投資商辦也能賺錢,轉而投資商辦,三十歲就賺進億萬元身價。


一、二百坪大小最好賣

民國八十七年,孫建文為了還債,準備把祖傳位於台北市南京東路的商辦賣掉,當時賣方出價從每坪二十五萬元到三十二萬元不等,最後竟以每坪三十四萬元賣出,這一賣之間,他發現這個投資標的有獲利空間,還掉債務之後,剩一千多萬元,開始房地產投資之旅。

首先他鎖定商辦最集中的台北市南京東路、松江路、忠孝東路、仁愛路,因為這些區域交通便利,有捷運、公車網路,且上班人口集中,以中小企業為多,辦公室需求強勁,容易出租也容易賣。

鎖定目標之後,在坪數方面,又以一百坪到二百坪的產品為主要標的物。孫建文認為,坪數太大,出租不易,太小又受到限制,加上傳統中小企業移到大陸,且大坪數相對積壓大筆資金,風險加大。

他評估的標準是,它是否位於好的區段、交通是否便利,以及是否位於主要商圈。他強調,大區段很重要,因為「你總不至於到文山區投資商辦吧?」

其次是要看這個辦公室是否有可塑性,亦即經過包裝後,價值是否會提高。如果門廳太小或裝潢後仍不夠氣派,他通常不會考量,此外還得要觀察內部是否有小柱子阻礙動線等。
有人買房子專揀便宜,這點他不認同,他認為,買進的價格當然是愈便宜愈好,但是如果一味以價格取勝,失敗機率高,重點是挑到好產品。他有一個評量標準:「如果你要自用,你會不會想買?若是連自己都不想買的產品,就別買了!」


租金報酬率五%至六%易脫手

買進辦公室之後,經過包裝,孫建文通常會先出租。他說,辦公室有人租比較好賣,因為有不少投資者都是買來收取長期租金報酬用的,他甚至連多少租金報酬率都幫對方算好,至少要有五%至六%甚至更高一些,比較好脫手。

至於辦公室的包裝,孫建文認為辦公室的包裝比一般住宅容易多了,所需費用也比較便宜,主要是裝置門廳,讓人一進門就覺得氣派,地板換新,粉刷牆壁,釘天花板,但不必隔間,只要三、五十萬元就搞定。

如果同一層樓有其他辦公室,他會一併粉刷牆壁,清潔雜物,甚至在走廊上掛幾幅畫,增加賣相。


獲利一五%至二○%就出場

孫建文認為,投資商辦最好採取短線與長線並進的方式,例如,買進之後,先出租,一邊賺取租金收益,一邊看市場狀況,如果價格漲上來,有一定獲利,就可以先脫手;若價格拉不上來,就暫時先出租,等有獲利再賣掉。長短線交錯運用風險小,他說,最壞的狀況是出租賺租金。

至於長線與短線的操作上,孫建文自行設定一五%至二○%的停利點,他建議對市場不要有過度的預期,如果硬要設三○%,一旦上不去又下來,反而風險大,設低一點,如果超過這個數字,心裡反而會很高興。

他曾經於九十年在台北市信義計畫區附近買下一間六十坪辦公室,才買進四、五個月,每坪就從三十八萬元漲到五十萬元,賣掉後獲利七百多萬元,後來當然漲更高,但「你要拿得起,放得下」,他一點也沒後悔少賺。

除了停利,他也曾遇到需要設停損點的時候。孫建文有一次因為友人出現財務危機,買下位於仁愛路的二百一十坪辦公室,當時開價每坪三十八萬元,因為是朋友,反而不好殺價。
事實上當地價格是三十萬元左右,買下後,他發現再怎麼樣也賺不到錢,剛好在松江路看到一間二百七十坪辦公室,每坪才二十四萬元,他打了一下算盤,決定把仁愛路的辦公室認賠殺出,然後買下這間。後來松江路以每坪三十萬元賣出,轉換之間他還倒賺。因此他強調,在必要時還是得停損出場。

這九年間,他買賣過的店面大約有二、三十間,目前手邊還有三間仍出租中,這些年他也開始投資店面,觸角延伸開來。這些年來的努力,也讓他的身價足足多了一個零,真正是從股市跌跤,從房市賺回來。


█買房致富心法
1.  找商業氣息濃厚的商圈,辦公室集中的地段
2. 注意同棟樓其他辦公室承租者,不要有複雜行業租住其中
3. 門廳要有可塑性
4. 先出租再賣,容易找買主
5. 設停損停利點
6. 長短線投資並進,風險小
7. 多跟投資者或商仲專業人員請益

專家教你投資商辦 漲幅低價格便宜  風險小但利潤較高

很多人以為商辦是高門檻投資,永慶房屋商仲部協理黃增福強調,商辦租金報酬率約在5%至10%之間,且近三年來房市大漲,但商辦漲幅低,價格相對便宜,未來有補漲空間,現在投資商辦風險相對較小。

黃增福透露,這幾年來由於店面價格大漲,侵蝕租金報酬率,目前店面租金報酬率甚至已經掉到3%以下;反觀商辦這幾年幾乎都沒有新的供給量,租金報酬已超越店面,有不少店面投資客已經轉戰商辦市場。

至於如何選擇投資標的,黃增福建議,台北市有幾大商圈都是投資商辦的好地段,包括松江路與南京東路商圈、南京東路與復興北路商圈、民生東路與敦化北路商圈,這幾個主要商圈,是台北市辦公室集中地。

除了商圈考量外,商辦地點必須交通便利,有捷運到的地方更好,因為老闆為方便員工上班,多半喜歡選擇這樣的地段。

至於投資坪數,由於企業外移,普遍縮編,因此以50坪到150坪需求量最大,容易出租。其次是選擇有管理維護的大樓為優,且同一棟樓的其他公司行號,最好不要有複雜的行業在其中,例如八大行業或地下室有PUB都應避免。

資金準備方面,黃增福指出,銀行給商辦的貸款額度約六、七成,須自備三到四成資金。以一間50坪的辦公室為例,每坪約30萬元計算,總價1500萬元,自備500萬元的話,貸1000萬元,每月利息21000元,但房租收入65000元,扣除利息每月還有44000元收入,報酬率10.5%,算是相當不錯的投資。

投資商辦應注意事項:
1. 整棟大樓坪數不宜差距太大,以免承租戶水平凌亂
2. 50至150坪為主流產品
3. 舊大樓應注意是否有拉皮的可能,拉皮有增值的潛力
4. 最好在捷運周邊,易出租
5. 用租金試算報酬率再看價格是否合理


孫建文   Profile
出生:民國65年
學歷:大安高工
經歷:股市與房市專業投資者
看今年房市:
今年整體房市看起來不會太好,但也不致太差;如果兩岸三通有機會實現,對商辦最有利,但三通難預測;我不至於先買房子等三通,但若有好標的仍會投資,畢竟商辦漲幅並不大,相對安全。

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