今年初，受降息時程延遲與部分商業房產貸款危機疑慮，REITs近期表現拉回。
然而，在基本面、評價面雙重支撐下，資料中心、醫療照護、物流等REITs可望迎上漲機會。
近期，美國紐約社區銀行（NYCB）公布去年第四季出現高達27.1億美元虧損、並刪減股東配息，理由即為了應付潛在的商業房地產貸款壞帳；同時，美國核心通膨的僵固性，為聯準會的降息時程添了不確定性。根據Fedwatch表示，目前市場多數押寶，首次降息的時間可能為六月。
短線上種種利空，使去年第四季受到樂觀投資情緒上漲的REITs（不動產投資信託）相關基金，今年以來的表現拉回。然而，這項訊號，卻是給了投資人布局良機。理由為何？另外，哪些REITs次產業，題材備受看好？
投資REITs前，須先了解其屬於一種「以不動產租金為收益來源」之標的，主要有「資產穩定配息」與「對利率高度敏感」等特性。
是否穩定配息，除了攸關於REITs的獲利能力外，央行利率政策也會影響REITs公司的借貸利率。升息，使其拉高融資成本、壓縮獲利、甚至可能因還不了款而產生營運危機。紐約社區銀行的房貸呆帳，即是一例。
選標的條件：規模大 體質好
「地區型銀行主要服務的是在地小客戶，其資產不如大企業、財務品質也較弱，在高利率環境下更加深建商的付款壓力，導致事件爆發。」群益全球地產入息基金經理人楊慈珍認為，要避免類似利空，從REITs的市值規模來篩選是關鍵。
楊慈珍分析，目前商業房地產的貸款危機乃零星事件，在現階段暫停升息下，危機尚未擴大；且大型房產公司因持有多樣的建物與其租戶達數百名，風險分散能力佳、獲利也較穩定。
故在這波不動產市場的結構調整下，可選體質較好的REITs投資。
事實上，在美國商業型房產市場受到經濟挑戰下，也有企業成功整併的案例。今年1月，美國不動產信託公司Realty Income完成併購競業公司Spirit Realty Capital，爾後公司每年的租金獲利，還可自38億美元升至45億美元。
在商業房產貸款的危機，目前不至於演變為系統風險的情況下，觀察REITs股利率與美債的利差，仍對資金具有吸引力。
至3月1日，由全美房地產投資信託協會（NAREIT）編製的REITs指數，其平均殖利率為4.38％，利差高於10年期美債的利率為4.18％。
此外，根據外資花旗銀行資料，目前房地產公司「總債務占淨資產比重」約33％，優於歷史平均的35％，財務不成疑慮；反觀 ，根據美國銀行資料，REITs的估值經去年一波修正後，正從谷底反彈，其「股價與淨資產價值比」僅90％，仍較長期平均的98％便宜。
無論是比較債券的利差、或從財務狀況與估值來看，REITs皆具投資吸引力，但其次產業分類眾多，每一項的發展前景有別，在標的篩選上也須留意；對於不想花時間選股的投資人，也可直接配置REITs相關主題或相關多重資產基金。
觀察指標：營運金流高成長
展望後市，凱基未來世代關鍵收息多重資產基金經理人葉菀婷認為，今年個別REITs的次產業表現將出現分歧，而營運現金流（FFO）會是觀察指標。
其中，資料中心、物流倉儲、醫療照護等，因其去年租金成長率佳，資料中心REITs達15％、工業物流REITs為13％，醫療照護REITs也有7％，今年持續看好這些次產業。
此外，根據外資大摩去年12月發布的「REITs營運現金流增長預期」數據，醫療照護、單身家庭住宅及資料中心，今年將有較高成長的營運金流，其年增率分別為7％、6.3％及6.2％，至於工業物流REITs，也有2.1％成長。對此，葉菀婷認為，人口高齡化為不可逆趨勢，但美國老年人口的年成長，已連3年大於銀髮住宅供給，且缺口持續擴大。因此部分住宅REITs的租金，也可望受惠。
除了租金具高成長的REITs外，擁有高息率與轉機題材的次產業，也值得留意。像是，美國零售與商辦REITs，目前其平均股息收益率最高約達6％、7％。
對此，楊慈珍指出，近幾年零售業轉型，從小型街邊店，變成更大型的購物中心或Outlet商場，盼減低來自電商的衝擊；另外，在歷經疫情「在家上班」政策與裁員潮下，商辦的承租客戶，從原先的科技公司，轉為金融與大型傳產業者。這些都能使相關REITs的承租率與租金，添入新的成長動能。
