擁有二十三年投資經驗的杜樂柔（Laurel Durkay），目前擔任摩根士丹利投資管理全球上市實質資產主管，也是美國與全球上市房地產策略的首席投資組合經理人。她對美國與全球房地產市場，具有深入獨到的研究與分析經驗，自接任以來，兩檔基金無論短、中、長期績效及波動度，皆優於同類型基金平均一至五個百分點。
杜樂柔預期，今年聯準會將有一至兩次降息，隨著不確定性漸散，可以期待美國與全球REITs資產收穫優異報酬，「利率止穩後的三個月、六個月與十二個月，REITs報酬可超越股市大盤指數約三％至十四％。」美國以外，歐盟已率先啟動降息，香港則可望追隨聯準會調降利率，杜樂柔皆看好兩市場REITs的後市表現。
至於日本，即使預期日本央行即將升息，她也認為日本房市不會遭受負面衝擊，理由除基本面強勁外，「日本的絕對利率，與世界其他國家相比，尚在低點，更有機會創造報酬。」她評估日本REITs依舊相當有吸引力。
聚焦四大主題 投資報酬可期
除利率政策，「供需」也直接影響房地產市場報酬。杜樂柔分析市場供需情形，將REITs投資聚焦四大主題，分別為科技創新、人口老化、住房短缺，最後是全球供應鏈重組與製造業回流。
「過去的十五年，數據使用量大幅增加，讓全球對資料中心的需求，出現前所未見的強勁成長。」杜樂柔說，科技創新是商用不動產（CRE）中，最看好的一項產業。社群媒體使用的資料不斷擴增，自動化、虛擬化、雲端運算的數據需求爆發，促成資料中心出現「超越各界預期」的驚人成長動能，她也深信，此趨勢將長期持續下去。
人口老化題材方面，杜樂柔先舉美國為例表示，過去十年，美國八十歲以上人口年增率為一．五％，但接下來十年，MSIM預計此數字將達四．五％，「這趨勢將為銀髮住宅、護理之家，以及醫療保健相關的房地產業主，帶來非常可觀的現金流成長。」而且高齡化現象不只出現在美國，是全球多個主要國家的共同課題，歐陸、日本皆有機會因此受惠。
利率環境變遷，高利率使愈來愈多民眾買不起房，成為推升租賃REITs強勁表現的主因。近年房貸利率攀升，使民眾購屋能力與過去十年相比，大幅下滑，但另一方面，也推升租賃市場強勁需求。杜樂柔指出，全球各地大城市都有嚴重的住房短缺問題，使此主題成為團隊看好的次產業之一。
最後，杜樂柔提到的題材是供應鏈重組，或可說受惠全球製造業回流、「近岸外包」策略的商機。疫情期間的供應鏈斷鏈，讓各國企業在疫後積極轉型，把製造活動拉回國內或轉到近岸。杜樂柔觀察，美國德州與墨西哥交界的部分城市，以及中歐、東歐的一些國家，都有工業、物流等產業因此受惠。
納入投資組合 三大優勢加分
在降息到來前，多數民眾將目光聚焦於債券價格反彈，但杜樂柔表示，從資產配置角度考量，將REITs納入投資組合，可獲三大優勢。首先，REITs可提供高於市場平均的報酬，過去二十年，REITs提供八％的年化報酬率，她預期，「這將在未來成為『地板』標準；而它的殖利率也高於平均，目前約有四％水準。」
其次，從過去資料顯示，REITs與股票、債券資產，皆呈負相關性，納入REITs可分散風險、多元化布局。此外，房地產向來被視為抗通膨資產，即使後續通膨將下行，但也被認為「回不到過去低點」，適當納入REITs資產，亦可發揮抗通膨效果。
至於投資人何時該進場布局REITs？杜樂柔表示，「雖然到現在，我們還沒看到降息真的發生，但REITs已經對降息預期有非常正面的反應，所以如果投資人真的一直等、等到降息實際發生才進場布局，恐怕會太遲了一些！」
