每逢聯準會升息喊卡這類資產就有好戲看美國REITs基金的「甜蜜點」不遠了？

黃偉柏

理財

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1397期

2023-09-27 14:35

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隨著聯準會升息將進入尾聲，加上AI科技帶動美國通訊、工業等需求；
此外，「戰後嬰兒潮」屆齡退休，長照、住宅需求熱絡，REITs多頭蓄勢待發。

二○二二年美國聯準會迅速升息十七碼，其間各類資產普遍慘跌，其中，以各種房地產租金為收益來源、並將這類資產證券化的「不動產投資信託」（REITs）也不例外。彭博數據顯示，由英國富時集團（FTSE）與全美房地產投資信託協會（NAREIT）共同編製的「NAREITs股權REITs指數」，去年大跌二四．九％，表現遜於標普五○○指數的負十八．一％。

到了今年，雖然市場對利率的預期，已由激烈走升轉向逐漸暫緩，但結算至今，美國REITs資產仍然持續下修了四．三％。然而，對這個過去一年多來少有亮點的資產類型，近期市場上卻開始出現了幾許意外的看好聲音，甚至有專業機構認為，此時此刻，或許投資REITs基金的「甜蜜點」已經不遠。

升息告終 REITs布局甜蜜點

為何會說「此時出現布局REITs的甜蜜點」？關鍵在於利率。更精準地說，在於利率環境即將進入轉折點。

回顧過去二十多年歷史，每當美國聯準會決定終止升息循環，往往，REITs就有一場好戲可看。

就來回顧歷史吧！二○○○年六月，當時的利率來到六．五％，此前，時任聯準會主席的葛林斯潘（Alan Greenspan）已在一年內將利率從四．七五％開始快速拉升，決定暫停升息。自此到○一年一月降息前，「MSCI美國REIT指數」繳出了十一．三％的績效。

值得注意的是，當年聯準會之所以停止升息，甚至隨後啟動降息，多半是為了因應重創市場的網通泡沫，在這樣的環境下，當時REITs指數的表現甚至強過了美股標普五百指數。

再往後看，聯準會○四年七月啟動另一波升息循環，直至○六年七月，將利率從原本一％拉到五．二五％，當時的聯準會主席換成了柏南克（Ben Bernanke），他在利率升到五．二五％後宣布暫停升息，隨後至○七年九月啟動降息循環之前，MSCI美國REIT指數在這一年兩個月期間，漲幅則約有十五％。

到了一九年的鮑爾（Jerome Powell）時代，當時的利率從○．五％升至二．五％後，宣布暫停升息，至同年八月降息前，MSCI美國REIT指數在半年間也有約莫十三．五％漲幅的表現。

分析這些時期的數據，得到的初步結論是，每逢聯準會原本緊縮的貨幣政策開始畫下句點、並且等待轉向時，且美國經濟也未出現連兩季GDP負成長的「技術性衰退」下，以租金為收益來源的REITs資產，皆能擁有雙位數的績效演出。

台新北美收益資產證券化基金經理人李文孝對此分析，首先，REITs資產背後反映的是房地產市況的好壞，比起利率對房貸、房租的影響，承租企業的獲利表現能否支撐房租？更是直接的影響關鍵；再者通常在聯準會降息前一至兩季，股市行情通常也會優先反映。「若聯準會真的如市場預期，於明年下半年開始降息，且經濟為『軟著陸』，預期REITs應該會表現不錯。」

時間來到二三年，同樣也出現高利率、聯準會極可能停止升息，且經濟仍在正成長的環境，因此基於「歷史經驗」，轉往配置估值較低的REITs相關標的，也就成了值得考慮的投資選項。

境內外REITs基金前10強

通訊、物流、醫療REITs有戲

但話說回來，對聯準會而言，死板板的二％通膨率目標畢竟還沒到來，正式宣布「升息告終」可能性也就還在未定之天，如果想要逮到「甜蜜點」，卻又擔心聯準會的升息步調比預期更長，該如何布局REITs？

「此時，可採防禦策略配置REITs。」路博邁資深投資組合經理Steve Shigekawa認為，目前住房通膨仍處於歷史高檔，若加上薪資持續增長、油價升破每桶九十五美元，都可能增加通膨壓力，可先考慮配置租金成長高於通膨的次產業REITs。

哪些次產業具備「抗通膨」體質、或其前景值得關注？元大全球地產建設入息基金研究團隊指出，例如電塔、通訊基地台相關的REITs，受惠於全球「5G軍備競賽」格局下，美國行動通訊資料傳輸量逐年成長，可望帶動REITs成長；另外，在美國最新的電商滲透率維持七．二％成長下，倉儲、物流之相關REITs需求熱度不減，整體的租金成長與承租率皆維持高檔。

李文孝也指出，近年來美國的「戰後嬰兒潮世代」正準備邁入退休年紀，帶動長照、醫療等需求。前兩年因疫情衝擊使得承租率偏低的醫療中心REITs，現況開始轉為有一點供不應求，今年以來租金約有五％的成長、長線也具備成長趨勢。

Steve Shigekawa也看好，目前美國房貸利率仍偏高，不論是想換屋的家庭、或是二○○○年後出生者的置產需求，皆會等到聯準會開始降息後才會有明顯動作，因此，像是單人住宅、公寓等REITs的租金動能目前仍持續增長，亦可考慮布局。