近來與金融市場相關的報導，似乎都把全球的財富增減，與美國的房地產市場綁在一起。市場認為，一旦美國房市崩跌，美國消費者便得勒緊褲腰帶、看緊荷包，節省度日；因為美國消費支出是全球經濟成長火車頭，火車頭不動了，實在很難想像全球經濟要去哪裡尋找下一個成長動力。
市場憂慮的，當然是美國消費者借錢借過頭了，房屋貸款已經借到頂了，萬一房價跌破貸款金額，那貸款人的代誌就大條了；遮風蔽雨的小屋，極可能變成生活壓力的主要來源。由於美國不動產價格累積漲幅已大，就算房價沒崩盤，也似乎難以避免明顯下跌的趨勢。
不過，以上好像是以三十年前的房市結構所做的分析，而忽略了當今不動產借貸市場的變化。
這些年來，金融市場進步神速，成熟度及深度都非往昔所能比擬，甚至已永久性地改變不動產的相對價值。
就過去的環境來說，以不動產作為投資工具是相當不明智的選擇，投資人因而興趣缺缺。不過台灣的朋友可能很難接受這樣的說法，因為「有土斯有財」的觀念已經深植人心。
就變現性而言，不動產是流動性最差的投資工具之一。在景氣欠佳的年代裡，街頭巷尾張貼了大量的「售」字紅色廣告及招牌；這些廣告可能一貼就從年頭到年底，甚至到了紙張斑駁、字跡難辨，房子還是求售無門，可是，房子的貸款利息卻一毛也不能少繳。
不過新式金融工具，如抵押貸款證券化或資產證券化等商品，發展日益成熟，提供消費者新的借貸模式，可以將不動如山的房子，轉換成流動性資產；也就是說，消費者可以隨心所欲買進及賣出房地產。這些金融工具增加了房子的流動性，房價並因此而「長期性」地被推高。
拿黃金來作比方，黃金具保值功能，易於儲存，交易也相當活絡，因此黃金的價值永遠比其他欠缺這些功能的金屬價格來得高。房地產亦是如此，一旦流動性增加，房價也將隨之推升。
英國和澳洲不動產市場在飆漲一段時間後，並未如過去慣見出現崩跌的現象，其原因也在於流動性提高。現已成為花旗集團一員的昔日債市大亨所羅門兄弟，於一九八○年代率先倡導新型金融工具時，那些飽受房價狂漲壓力的國家，也很早就接受美國金融改革技術。
美國房屋抵押貸款金額占GDP（國內生產毛額）比重，從九○年代四四％，成長至目前的六四％，所有人都擔心持續上升的趨勢。不過英國的狀況也不遑多讓，其比率與美國相當，澳洲也幾乎來到相似的水準。
在歐陸國家中，荷蘭的資本市場是最先進的，其房貸占GDP比重更從九○年的四二％，約與美國起漲前的水準相當，直飆至一○○％。西班牙則是漲幅最高的國家，自九○年開始至今的十六年內，抵押貸款占GDP比重大幅成長三倍。
荷蘭和西班牙是金融市場最開放、最自由化及證券法規鬆綁最積極的兩個歐陸國家，這對提高自有住宅率具有很大的助益。美國自有住宅率為六四％，不過有趣的是，義大利的自有住宅率為全球最高，與台灣的九成相當，但房屋貸款金額占GDP比重卻僅有一三％，是全球最低的。
因而幾乎所有歐洲有頭有臉的大銀行，尤其是荷蘭及西班牙銀行業者，爭先恐後想要購併義大利的銀行，因為該國房貸市場的未來成長空間極大。
住宅抵押貸款證券化的革命性發展，造成兩個非常顯著的結果。首先，房價因此永久性地增值，不再出現暴跌的現象。最近美國的房價下挫，最後可能證明，這只是逢低買進的好時機，而不是當前眾人所預測的，大幅崩跌的開始。
其次，美國消費者受惠於房貸證券化商品，而提高改善生活品質的能力；甚至是所有具有先進資本市場國家的消費者，也都享受到這樣的好處。所謂生活品質的提高，不單單只有滿足消費欲或購物狂這般膚淺的定義，還包括了增加出門旅遊的次數、提供子女較佳的教育資源，或是有能力提早退休等，這些都扎扎實實地改善了生活素質。
根據統計數字觀察，台灣的房屋抵押貸款占GDP比重為三七％，是亞洲最高的國家之一；韓國只有一三％、印度更只有四％，而中國的該項數據仍微不足道。不過，台灣的自有住宅率相對高於前述國家，因此不論與先進國家或亞洲開發中國家相比，台灣的抵押貸款比重都不算高。
如果我們仍對美國民眾過度舉債消費而感到憂心忡忡，那麼，別忘了最近美國所舉行的期中選舉（也就是兩次總統大選之間的選舉）結果，可能會對美國利率造成明顯的衝擊。
布希政府花錢如流水，自六○年代中期詹森總統以降，美國花錢最凶的總統，布希拔得頭籌，這個頭銜可不怎麼光彩。
此番在共和黨失去參眾二院多數黨的地位後，布希政府將無法再任意浪擲銀兩。更諷刺的是，雖然共和黨老在指責民主黨是「增稅花錢」的政黨，但過去二十年來，政府最大的預算赤字，卻總是出現在共和黨的主政時期；而民主黨在柯林頓當家年代，政府預算甚且還出現黑字（歲計剩餘）。
美國利率政策會出現變化，主要是總統所屬政黨無法掌控國會多數席次，這與台灣的現狀如出一轍，行政權與立法權分別由不同的政黨所掌控，預算的執行率將明顯下滑；說白話一點就是，政府花錢不再像過去那麼容易了。再加上民主黨國會力量大增後，自伊拉克撤軍的可能性日高，這個錢坑也會愈縮愈小。因此在民主黨勝選後，未來美國政府花的錢沒以前多，市場資金排擠效應降低，美國利率便有可能開始走跌。
所以，我們先前對美國不動產市場的不安，可能是過慮了。與其指責美國消費者揮霍無度、不知儉省，不如羨慕他們可以有效提升生活品質。台灣近年雖然努力推動資產證券化，如不動產投資信託（REITs）及不動產資產信託（REATs），但至今普及率仍有限，成效不彰，這才是我們該憂心的。
當前台灣銀行業不但過度競爭，還得面臨日本模式的利率走勢，銀行的房屋貸款業務幾乎無利可圖。別以為銀行沒賺錢，消費者就可以嘗到甜頭；如果房貸業務毫無利潤，銀行不但會減少新成屋貸款的業務量，就連承作二胎、三胎的貸款業務也意興闌珊，受影響最大的，還是消費者。銀行本身當然也好過不到哪裡去，不但無法提升業務的穩定度，還會增加金融產業的系統風險。
台灣政府對銀行的過度監管，造成銀行無法創造穩健的獲利結構，光憑銀行的自有資本，根本不足以因應金融危機。所幸，未來台灣在新種金融商品，及利潤較高的金融業務上，有滿大的發展空間。更重要的是，台灣還有一個力量更大、追求更安樂生活環境的潛在消費族群亟待開發。這是金融業者，甚至是台灣經濟成長之所繫。
如果台灣希望減少對國外市場的依賴程度，提高本身經濟的獨立性和自主性，那麼，發展一個強勢的國內消費市場，將是最有效，也是最穩當的方式。
