選股教戰》潛在開發價值可貢獻EPS達兩位數 機捷點燃土地題材 這些悶股能燒多久？

一月中旬，一把無名大火把桃園市中壢的泰豐輪胎工廠燒得焦黑，公司粗估，貨物及設備損失約五億元，加上生產線停擺，營運受嚴重影響，照理說，股價應該會有所壓抑；但奇怪的是，火災以來，泰豐股價反其道而行，已大漲三四％。

與此同時，不少長期沉悶的個股也紛紛活躍起來，包括三洋電、南染、華電、中福、勤益、大洋等坐擁大批土地的資產股，皆拉出一段不小的漲幅。

其實，夠敏銳的投資人應可立即察覺，近來金融市場的「大氣候」、「小氣候」，都對資產股極為有利：大氣候指的是美元驟然轉弱、新台幣姿態極高；小氣候是桃園機場捷運線通車在即，這兩個因素相加，足以解釋為何房市冷清之際，資產股卻重新成為強勢族群。

首先，美元指數歷經大漲後，面臨川普總統上台的不確定性，跌破一百大關，重回九字頭；同時，新台幣兌美元連連升值、幅度近四％，甚至快速攻破三十一元大關。新台幣升值，土地資產帳面價值水漲船高，向來是資產股利多，不少資產股宛如吞下一劑補藥，令股價跳空上漲。
 

面積廣、地段優 泰豐翻紅

其次，社會等待二十年的桃園機場捷運線，終於宣布將於三月正式通車，一次引爆沿線土地價格上漲話題。倘若周邊土地提高價值，對沿線擁有土地資產的公司將大有助益，進一步炒熱族群熱度。

什麼樣的資產股最有價值？除了土地必須夠大，更重要的是，要有可觀的潛在開發利益，甚至有機會引起市場派覬覦，掀起經營權之爭，刺激股價。半年內暴漲二．八倍的大同，是最好例子。

以泰豐為例，火災後股價急速由黑翻紅，原因正是土地。泰豐中壢廠位於市中心，機捷終點站就在中壢，極具開發價值；其土地總面積五．八萬坪，帳面價值僅三．四億元，以附近住宅用地、時價約每坪三十萬元估算，潛在開發價值達一七○億元，相當於每股盈餘貢獻達三十六元，由於官方禁止廠房原地重建，開發動向已成全桃園指標，宜密切關注。

另一方面，紡織、機電族群有不少公司本業穩健，又坐擁龐大資產為後盾，在這波新台幣升值，市值明顯被低估的個股當中，有機會脫穎而出；其中以南染、三洋電、華電，近期頗被看好。

A6泰山貴和站

A23中壢車站

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兼具本業獲利 南染逢低可承接

南染市值約二十一億元，但其桃園蘆竹廠離機場捷運線的山鼻站出口不遠，基地約一．七萬坪，帳面價值僅一九八六萬元，多年未資產重估，若以實價登錄的資料來看，每坪可用二十四萬元保守估計，重估之後市值可達四十一億元，已達南染市值的兩倍。

自一月底以來，南染最大波段漲幅達二五．八％，可見在新台幣升值題材加持，具土地資產增值威力的個股，股價都有機會成為下一匹黑馬，未來若是變更為商業用地，還有極大的想像空間。

除此之外，由於染整廠屬於高汙染產業，近年因為環保法規趨嚴，競爭力落後的對手陸續退出，產業逐漸走向寡占市場；南染的本業獲利表現，近三年來毛利率、營益率逐年提升，一六年前三季毛利率三八．七％、營益率二五．一％，均是近八年來表現最佳。

南染去年前三季EPS（每股純益）一．一九元，較前年同期成長○．三三元，全年預估可達一．五元，若按照去年股息配發率近八成，即使股價大漲後，目前現金殖利率也有四％以上，投資人不妨視為進可攻退可守的標的，趁股價拉回時布局。
 

偏向短線操作 宜「快進快出」

同屬資產股的三洋電，新北泰山廠位於機捷線泰山貴和站周邊，土地二．三萬坪，帳面價值三．七億元，換算每坪帳面僅約一．六萬元；但以實價登錄來看，每坪保守以四十萬元估計，重估價值可近九十億元，目前公司已朝向商用開發規畫，未來增值效益相當可觀。

本業獲利方面，三洋電近五年營益率維持在五．五％附近，一五年EPS○．九九元，去年前三季EPS一．一四元，獲利穩定；其他具有機捷線題材，資產價值又明顯高於公司市值的個股，例如中福、華電等，也值得投資人關注。

中福中壢廠占地約兩萬坪，帳面價值僅一．九億元，近一個月爆量上漲，最高漲幅二八．九％。以每坪二十萬元粗估，開發利益約四十億元，可貢獻EPS二十八元；惟中福本業仍虧損，目前的表現似短線投機，應以快進快出為操作原則。

至於華電，近年陸續處分宜蘭土地，增加處分利益進帳外，持有的新莊廠面積二．五萬坪、靠近中正路段，帳面價值約三．四億元。但若土地價值重估，價值同樣近百億元。

但不可諱言，擁有低成本、高價值的資產股，儘管有新台幣升值、都更、資產活化題材助漲，但房市仍未脫離量縮價跌格局，因此欠缺土地開發的動機，股價沒實質獲利支撐，飆升後多半打回原形。因此對於此類族群，建議投資人首選每年本業獲利、配息穩健的公司，並且要有長時間耐心等待的準備。

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