十年前我在教學生估價計算收益還原法時，怎麼算都是「錢應存在銀行」，因為除非是很好的黃金店面，才會有和定存相當的報酬率，否則房地產的平均投資報酬率僅為定期存款的三分之一到四分之一。
房地產近來的另一個現象，是知識經濟的開始應用。過去介紹房地產的效用，是指區位、產品、建材等，但是近年國內外案例卻顯現「軟體」逐漸影響房價，我叫它「知識房地產」，「誰」蓋這幢房子很重要，這個工作團隊的素養、專業知識、規畫呈現的建築氣質與理念等無形的精神，已經影響房地產價格的漲跌，因此馬年開始的房地產全新走向，是朝不動產知識經濟的範疇上發展。
更重要的新商機，則來自於維修。台灣建築結構的使用年限約五十年，其中使用設施的耐用年限通常只有二十年，台灣房地產興建期間大都在民國六十年到八十年，現在這段期間已經過了，房地產開始走入二十到三十年使用整理維護的商機期間。 馬年之後，尤其加入世界貿易組織( WTO )的台灣房市焦點，會在建築物的管理維護與整建上。
農地釋出改變了房地產生態
未來房地產一定要兼具三種條件：第一是由保值投資轉到需求功能面；第二是安全性，最重要的是消防、逃生與避難等；第三則是舒適性。建築投資業者必須針對這三種條件發揮，因為在價格破壞下，金字塔形的客戶將愈來愈少。
靠買房子做為投資理財的時代已經過去，應從實用性資本財的角度切入，講究功能安全舒適，而且對房屋要學會保養維護，因此房地產在馬年將走上已開發國家市場的狀況，業者仍有春天在，但要以實用性資本財角度進行開發投資。
至於 WTO 與兩岸關係對房地產的影響，我則持審慎樂觀態度， 因為外資不可能突然大量進入台灣房市，即使是中資，也僅會對辦公與自住兩用房地產有所需求，或是對休閒旅遊不動產感到興趣，這是榮景可期之處。
然而由此延伸出房地產的另一項負面效應， 即加入 WTO 之後台灣的農產品產值會大量減縮，對農地需求會降低。台灣三百六十萬公頃土地中，農地占了九十萬公頃，以登記比率來看，實際上農地不是占台灣土地的四分之一，而是二分之一，因為現有登記土地占總土地面積的五四％，其餘是中央山脈等土地，預料將會有很多農地湧向建築領域，包括住宅、休閒旅遊等。
不要被低利率沖昏了頭 防貸宜控制在收入三成以下
此外，市場區位生態也因農地釋出而改變，過去郊區不能建築房屋，但現在卻有不少以農舍為名的別墅出現，最小的建築面積是○．二五公頃，這類的農地一坪約二、三萬元，連土地在內，花個一、二千萬元，就能擁有一幢非常漂亮的別墅，加上台灣交通與公設均屬便利，因此未來台灣將如同國外，走上中產階級以上者住郊外，這是另一種市場的出現。
我有一位在台北上班的律師朋友，他跑到花蓮買了幢一千萬元、但台北至少要三千萬元的房子，他上班的方式則是坐飛機，每月機票錢三萬二千元，算一算還滿划算的。 由於農地壓力太大，除了少數可以對抗 WTO 的農民得以生存外，我估計「農地農用」的政策限制，在二○○四年時可能會放寬，而且留農的都是老農民，轉業最簡單的方式就是賣土地蓋房子。
至於利率這麼低了，可以進場買房子了嗎？即使利率降到零，也要考慮房屋持有成本、折舊與機會成本，如果是貸款買屋，哪怕利率再低，也要考慮未來償還的負擔。基本上，一個家庭用在居住上的開銷，最好控制在家庭穩定月收入的三成以下，否則生活品質會被排擠壓縮，千萬不要被低利率沖昏了頭！
至於買屋出租，如果不是以貸款買屋，這是可以考慮的投資方向，只是處理租賃最好委託專業管理，自行處理很容易得不償失。經建會正在研擬不動產租賃管理條例，將公平對待房東與房客，讓台灣的租賃市場由散戶走入法人市場，並鼓勵保險業買進不動產轉做租賃管理，消費者也可以朝此方向進行。
