寶佳機構董事長林陳海極為低調、神祕，他大膽獵地、快速推案，平均一年推出一萬戶，快、狠、準的操作，讓他不僅僅是推案王，更在台灣營建業創下許多第一。
本刊調查，即使今年房地產業邁入景氣寒冬，市場哀鴻遍野，寶佳機構目前線上銷售的案子仍有一百三十個以上，指標案件是位於新店安康台灣日光燈合建案，基地六千坪，其餘地點從南到北，總銷金額高達四百億元，是名副其實的「推案王」。
不僅連年穩坐推案王寶座，在台灣營建業，林陳海還摘下許多第一。
建立國內最大建設體系 全台30個知名重劃區 寶佳都有地
林陳海旗下的建設公司超過七十家，堪稱國內最龐大的建設體系，透過這些關係企業，他深入全台各地獵地、養地，本刊查訪發現，北中南三十個知名重劃區都可瞥見寶佳旗下建設公司的身影，土地滲透度無人能及。
「台灣有五％的建地在他手上，林陳海的實力不輸尹衍樑。」曾接觸過林陳海的高盛證券台灣區前總經理張果軍說。林陳海堪稱台灣「最有錢的建商」。
讓林陳海身價一躍而上千億大關的一役，是二○○八年金融海嘯。
一位曾經任職寶佳機構子公司的專業經理人回憶，當時市場買氣急凍，房子賣不動，不少建商資金周轉開始困難，「林董卻認為隔年第二季買氣會慢慢回來，下令旗下建案先停工觀望，果然不久後，美國實施QE（量化寬鬆貨幣政策），寶佳的案子都沒有退場，銷售率很快就回升。」
「寶佳負債比只有四至五成，○九年那一仗受傷不深，對寶佳的往後發展，至少加分一倍以上，林陳海的事業版圖又擴張得更快了。」房地產同業指出，○九年後，本來就很積極買地的林陳海，又更加兇悍獵地了。
在一○年至一三年，景氣最好的時候，寶佳同時有近三百個工地銷售房子，平均一年可銷售出一萬戶房屋，大量推案回收的現金相當可觀。因為案子眾多，《住展》雜誌每年統計十大建商推案量都很苦惱，「因為寶佳旗下建設公司多到數不清，每年還會不斷開新的牌（指新的分公司），光是盤點完他們公司的名稱、比對建案，就要花上一個月的時間。」《住展》雜誌市調人員透露。
獨創「寶佳周報」 掌握房市動向 主動降價衝出買氣
雖然外界看寶佳總是霧裡看花，對內，林陳海卻獨創了「寶佳周報」管理旗下上百個建案。
這份只在內部流通的報表，以建設公司名稱、地段，詳列旗下所有建案進場周數、銷售戶數，「地點北從基隆，南至高雄，賣得好不好一目了然。」一位服務過寶佳的代銷公司主管說，寶佳周報是林陳海感受房地產景氣動向的第一手資訊，也是他練兵的祕密武器。
林陳海從周報上的數據，掌握銷售節奏感，也藉此讓員工產生競爭壓力，「寶佳從不留房子，銷售期超過兩年以上的，是賣非常慢的案子。」寶佳員工透露。
信義代銷總經理李少康表示，去年以來，房價不斷往下修正，中古屋與預售新成屋之間的價差愈來愈小，只要建商願意配合降價，幾乎都可以順銷，目前寶佳委託信義代銷的汐止「上東城」、淡海新市鎮「心居易」兩案，就是因為主動降價，買氣逆勢突圍。
德天國際地產總經理田揚名說，「寶佳機構的競爭力就是快、狠、準，完全的市場派。」其主流產品是二十五坪低單價、低總價的首購住宅，這類住宅最大特色是可以快速銷售、回收資金，當一個案子如此，複製到北、中、南一百多個案場，林陳海累積財富的速度更有如乘數效應翻倍。
回收的資金，也讓林陳海旗下逾七十家建設公司，有了源源不絕的獵地子彈，可以快速上膛，買進的土地，就立刻套上相同的建築規畫圖在市場推出，讓其他競爭者難望其項背。
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大量獵地、模組化生產 新北每坪營造成本 可在十萬以內
在以銷售數字掛帥的寶佳王國，大量插旗劃定中的重劃區，是控制土地進貨成本最好的方式之一。
透過大量採購、模組化生產，即使在營建成本持續上漲的新北市、桃園市，寶佳每坪營造成本依舊可以控制在十萬元以內，為了用更低的價錢拿到土地，寶佳特別喜歡正在辦理土地重劃的土地，寶佳會在政府剛發布都市計畫之初，就嗅到味道，以桃園為例，目前最夯的中路、經國與八德擴大重劃區，寶佳早已透過個人名義開始插旗，「不會被地主坐地喊價。」
不動產顧問公司瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛說，重劃區土地入手早，價格不高，而且，寶佳公司規模夠大、資金雄厚，重劃區土地一買就是上萬坪，公司在同一區域大量推案，成本又可以壓得更低。
所以，寶佳只要在重劃區推案，通常都是第一個搶進，「因為薄利多銷，從開發到完銷，不到兩年就立刻走人，不會像其他建商硬撐高價。」黃舒衛說。
「土地掮客只要一接到新案，立刻就會先給寶佳挑，這也強化了寶佳取得便宜土地的競爭優勢。」一位專門經營桃園土地市場的仲介透露，因為寶佳買地付款爽快，以現金交易，土地掮客都很喜歡與寶佳做生意，現在甚至連合建、同業資金周轉盤案，都會主動上門找林董，讓他的土地來源更多元了。
因為困難度高的、需要整合的土地都會找林陳海解決，幾年前，一向只開發郊區土地的林陳海，也插旗台北市慶城街與長春路都更案，這個案子土地已過戶至林陳海旗下，一旦順利走完都更程序推案，以房價計算，將是總價超過百億元豪宅案。
「誠懇」投資金融 大買台中銀 與第一大股東共治
傳統建商購地推案都有區域性，因為各地消費者習性不同，很難跨區經營，但林陳海卻打破這個規則，即使陌生的重劃區他也敢獵地、推案，將牡羊座敢衝、愛冒險的個性發揮得淋漓盡致。
一頭華髮的林陳海，雖然身價上千億元，但臉上總是掛著笑容，與他相熟的同業都習慣叫他「海伯」，「誠懇」與「無侵略性」是他給人的第一個感覺，因此他投資銀行、金融股總是無往不利。
「他知道自己不懂金融，也沒有金融管理人才，所以他買銀行股票純粹是財務操作，讓其他大股東很敬重他，」一位熟悉林陳海的房地產同業透露，一一年開始，林陳海陸續砸下重金，大買台中商業銀行八．三六％股票，雖然拿下兩席董事，但多年來始終和台中銀第一大股東中纖王家共治即可看出，金融業對他而言，只是資金的避風港。
一生只專注蓋房子的林陳海，不像其他建商，賺錢之後就轉投資購物中心、飯店，唯獨對金融業特別情有獨鍾，一位寶佳專業經理人說。自從四、五年前林陳海退休之後，寶佳機構開始以「七人小組」進行集體決策，對林陳海來說，「投資銀行，是為了讓機構可以永續經營，對於旗下建設公司推案分戶貸款如虎添翼。」
經過三十年的努力，林陳海的實力與企圖心，讓人不得不正眼相視，從他擘畫的未來藍圖，可以強烈感受到的訊息是，林陳海與他的寶佳機構將來還有一番大作為。
