一坪640萬神祕宋家改寫仁愛路行情

年僅28歲的宋大江，目前替爺爺宋良浩操盤台灣房地產

梁任瑋

房地產

資料室

890期

2014-01-08 13:24

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身家三百億元的印尼紡織大王宋良浩，四年來在台狂掃店面、商辦近六十五億元，近日還轉型當起建商，幕後操盤手是他年僅二十八歲的孫子宋大江。

在印尼紡織業累積三百億元新台幣身家的家和紡織創辦人宋良浩，二○○九年以鮭魚返鄉的台商身分回台投資不動產，挾著雄厚資金實力，在台北市狂掃店面，是房仲界口中最大咖的神祕大戶。

外界只知道他旗下擁有永康街「高記」店面、農安街統一大飯店等物業，其實宋良浩家族一三年下半年又在台北市買進四筆店面，金額將近十億元，其中最受矚目的是以總價一．三八億元、每坪六四○萬元的天價，買下台北市仁愛路四段圓環elite deli麵包店，改寫台北市仁愛路店面新高紀錄。此外，去年初也在台北市投資興建住宅案，宋良浩家族累計已砸下一百億元投資房地產，手筆之大，非一般炒房投資客可比擬。

事實上，高齡八十一歲的宋良浩，三年前已將台灣房地產事業交給他的孫子、年僅二十八歲的宋大江負責操盤，他並成立建設公司「ＨＫＩ虹光國際」搶進住宅市場推案，資本額一．二億元，等於對外宣示印尼紡織大王已有在台長期經營房市的打算。

從小在國外出生長大的宋大江，說起中文口音裡帶有濃濃英文腔，他在澳洲墨爾本理工大學畢業後，就到家族事業上班，一○年被派回台灣時，連中文都看不懂，人生地不熟的他，對台北市房地產市場也相當陌生，還好因為從小跟著父母在國際上跑來跑去，經常搬家，早已練就一身快速適應新環境的能力，在台灣的磨合期並不長。

事實上，宋良浩創辦的家和紡織已有四十年歷史，目前在印尼、廣東、江蘇、河南、澳洲都有設廠，○八年他一方面響應台灣政府號召返台投資，也有落葉歸根的想法，才開始接觸台灣房地產。一開始，買第一棟標的重慶北路商辦，是透過一位熟人介紹成交，原本只想試試水溫、單純收租金而已，沒想到後來愈玩愈大。

搬遷機會小
店面有五成租給銀行

宋良浩在台灣房地產市場初試啼聲就砸十三．五億元買下重慶北路商辦，消息很快就傳遍仲介圈，嗅覺敏感的房仲自然主動上門推銷案子，但平時在印尼、大陸兩邊跑的宋良浩根本沒有時間評估，於是乾脆派孫子宋大江回台長住負責，也開啟宋良浩家族這幾年在台北市收購店面的歷程。

「宋良浩家族操盤台灣房地產，看準就下手」，一位與宋家接觸過的房仲業者指出，宋家認為，好的投資標的稍縱即逝，決定時間要很快，這也使他們格外重視好地段、租金高與擁有穩定房客的店面，其中，他們又最喜歡買已承租給銀行業者的店面，「因為一家分行一旦決定設立，至少十年不會搬遷，對房東才有保障。」

很多仲介會介紹很熱鬧、租金可以收得很高的店面給宋良浩，但如果出售時還空置，他一點都不考慮，因為光是找到房客至少就要花半年時間，假如每個月可以收五十萬元租金，半年就白白損失三百萬元。

因此，這四年來宋家在台灣共投資十六個物件，扣除整棟商辦，其餘投資的店面有五○％以上是租給銀行，地點包括台北市天母西路的中國信託、元大銀行，復興北路的國泰世華銀行；去年十月，他更出手買下八德路四段萬泰商銀的物件，總價二．五八億元，每坪高達四百萬元，刷新區域行情。

有別於其他店面投資客買賣總是有進有出，會先獲利了結再尋找下一個標的，宋家在台灣投資房地產卻是「只進不出」，從來沒有處分過任何一筆，不管房地產景氣如何，還是積極在市場買進新的物件，例如去年七月財政部打房正熱之際，宋大江又以五．五六億元買進羅斯福路三段一百餘坪店面，一樓租給統一超商，二樓租給洋蔥餐廳；十二月，也以一．三八億元買下仁愛路圓環旁店面，目前正租給elite deli麵包店。

精華地段店面動輒以億元計算，雖然投資門檻高，但租金收益穩定，所以宋大江目前鎖定的店面都集中在台北市中心，不碰新北市的不動產，唯一一棟在中部的商辦，是一一年以七．三八億元向藥廠老闆購買，主要看好地段緊鄰七期重劃區，有穩定商辦租客才買。

宋家認為，目前台灣只有台北市店面保值性最強，中南部店面也許租金報酬率較高，但有很多額外看不到的風險，例如土地不會漲、租金調幅有限，租客搬走要再找下一個不像台北市容易。據了解，宋良浩家族一年在台灣的商用不動產租金就高達二億元，規模相當可觀。

一年前，宋良浩家族也開始跨足建設開發、買地推案，宏大不動產估價師事務所執行長郭國任說，由於宋良浩家族長期經營紡織貿易業，深諳分散投資策略，不會把雞蛋放在同一個籃子，因此他回台灣操盤後，希望公司朝多角化經營，而不只是資產管理而已，去年初在植物園對面推案，就是希望可以成立一個永續經營的品牌，在台灣房地產市場深耕。

ＨＫＩ虹光國際去年在北市和平西路二段，推出「荷里居」的建案，每坪開價近一百二十五萬元，一戶總價二千六百萬元起跳，因隸屬建中、北一女明星學區，吸引不少望子成龍、望女成鳳的家長設籍購買，目前已完銷並動工興建，預計明年交屋。

經常與宋大江互動的中國建築經理公司副總經理謝慧鶯說，宋良浩家族轉型做開發商，看得出來回台投資不是炒樓投資，而是有決心要進入台灣市場，因為以一個家族企業的永續經營來說，產品一定要自己建造，品牌才能永續發展。

養地投資術
慢慢收購舊大樓再重建

郭國任說，宋大江一出社會就到印尼紡織廠當宋良浩特助，祖父對他最大的影響是，做每件事必須很嚴謹、小心，也就是要對自己的決定負責。

他曾舉例，有時候同時間要處理的事情很多，但他必須要想辦法在一定時間內完成，因為在商場有時候慢一天完成，對公司造成的損失可能是很難估計的，「雖然他是第三代，但面對公事，長輩對他還是以員工身分要求，沒有特例。」

宋大江曾對朋友透露，「爺爺非常落實『顧客為王』（customer is king）的經營理念，以提升顧客滿意度為最終目標。我還曾經親眼見到爺爺因為客戶抱怨，主動向客戶彎腰道歉的場景，讓我相信企業經營者只有謙卑，才能在市場生存下去。」

宋大江從小在做生意的環境中長大，又融合上一輩少有的創新思惟，讓他有理念將老企業在穩中求變，為了建立代表作，宋大江在「荷里居」絞盡腦汁規畫，雖然公司人手不多，但每個環節都委外發包，還請來日本收費高昂的營造廠日本國土開發施工，跳脫傳統房地產業者經營的思惟。

宋良浩家族祕而不宣的富豪地產投資術，目前已交由年輕的第三代接班人宋大江發揚光大，看來這家公司未來還會在市場寫下新的傳奇。