姚連地靠「二十％人脈學」闖房市

外資在台北四處收購黃金商辦之後，又將眼光放在土地開發案，近期就看上台北市南京東路「六福皇宮」對面一千坪的黃金地段，但一打聽之下，才知竟已被一家不太知名的建商拿下。究竟是誰獵地的眼光好到連外資都佩服？

這塊價值四十億元的土地原來是「亞昕開發」與近年來因蓋「帝寶」而轟動房市的宏盛建設合資買下。亞昕二年多來還取得中山北路、南京東路及松江路口土地，三塊黃金地的金額共約六十億元，而亞昕幕後的操盤手就是「林口王」││亞昕開發董事長姚連地。二十年來，他在林口蓋了近三十座建案、約二千戶，一年平均推案一百戶，一年約二十億元案量，占林口房市近四成。能夠站穩林口房市，是因為他保守，不像一般建商放手狂賭。

「景氣好的時候，我最多推三、四案，景氣不好就只推一案。一個案子賣到八成之後，我才推第二個案子，把風險降到最低。」二十年來，姚連地安然度過了亞太金融風暴、九二一地震、ＳＡＲＳ疫情等不景氣風暴，維持損益兩平。

但在二○○五年前後，當遠雄、宏泰、寶佳等建商搶進林口推案時，這位林口王卻放棄他信奉二十年，偏安林口的保守哲學，反而到戰況最劇烈的台北市中心競爭角逐。姚連地表示：「台北市的房屋供不應求，推案的利潤比在林口還要大。我還想蓋地標型豪宅，以後可以跟孫子說這是阿公蓋的！」除了維持生存外，姚連地也想趁這一波房地產的景氣壯大身家！

看好北市精華路段  交陪買地

決定轉戰台北市之後，姚連地把公司遷到敦化北路商圈，搬進宏盛建設的舊辦公室。他在台北市「非好地不推案」，敦化、仁愛、中山北路是他的首選，其次是南京、忠孝、信義、和平等路段。

在台北市買地要靠銀彈實力及土地整合能力，亞昕股本才六·二億元，又是新來的「菜鳥」，怎麼取得地主的信任、吃下精華土地？又要如何與華固、國泰、新光、元利、南山人壽等大鯨魚競爭？姚連地靠的就是他的腰夠柔軟、不樹敵，以「有錢大家賺」的方法營造人脈。

他很喜歡交朋友，只要對方有才幹或有投資財力，他就會主動請益或募資，就連承包亞昕建案的上、下游包商，也都成為他的金主群，透過朋友結成綿密的人脈網絡。透過這條網絡，姚連地能夠與宏盛、興富發等上市櫃公司合作開發，不僅是因看上對方的資金及開發實力，同時也認為有助提高亞昕的知名度。

在南京東路上，姚連地竟然能夠接連吃下兩塊地。據了解，這兩塊地的地主們相互重疊，別的建商上門買地，多半是一次買斷，只與地主做一次生意，但姚連地卻讓地主在他身上賺好幾次，除了這一次土地買賣之外，還邀請地主們入股亞昕開發或是談合建。

在與宏盛合作的過程中，姚連地一開始要求占股六○％，但宏盛也要六○％，為了取得共識，許東隆特別與姚連地闢室密談，僵持了一個多小時之後，最後姚連地讓步：「我認識你十幾年了，你那麼支持我，我就還你一個人情。」許東隆說：「姚連地就像一塊海綿，看到機會就會掌握，膽大心細、借力使力，很會整合人脈與金脈，但做生意還是會保留二○％的朋友情誼。」

原來，保留二○％的朋友情誼，不吝於分享利潤，就是姚連地經營人脈網路最重要的黏著劑。當其他建商做完一次生意就吃乾抹淨走人，姚連地卻是把所有的人都變成合作夥伴，讓雙方的關係細水長流。

小心操作財務槓桿  大膽獲利

為了趕上這波景氣，又看準兩塊黃金美地穩賺不賠，他放大財務槓桿，在南京東路及松江路口推出「新東京宅」。公開之前，姚連地就先將部分樓層及土地變現四億元，當作買六福皇宮對面土地的部分資本。

姚連地更進一步玩起借殼上市，二○○六年入主營運欠佳的「捷鴻資訊」，轉型房地產開發商，逐步減資打銷虧損、私募現增，營收獲利已經改善。今年六月易名為「力昕建設」，並由姚連地擔任董事長，兩家公司將逐漸邁向合併，繼續在股市中募集資金以作為買地的資本。

姚連地今年案量估計達一百一十億元，明年與宏盛合作推出的六福皇宮豪宅案，總銷將達一百七十億元。這些案量，足足是他在林口時期的六倍！ 

三年前一年平均只推二十億元建案的林口小建商，今後將在台北市精華區玩起百億元大案，如何穩健地操作財務槓桿，正考驗姚連地的經營能力。