在今天看見明天
熱門: 鋼鐵股 富邦金 開發金 鴻海 升息
投資理財
保險稅制
產業時事
職場生活
今周大耳朵 Podcast
富足今周起
幸福熟齡
ESG永續台灣
專題報導
今選頻道
存股助理
今周學堂
訂購優惠
活動報名

政策牌藥效退散 收益率才是王道 隨負利率飆漲 REITs還能走多久

政策牌藥效退散  收益率才是王道 隨負利率飆漲  REITs還能走多久

2016-04-07 16:04

各國央行競相採行負利率,讓錢淹腳目,房產價格跟著水漲船高,REITs也隨之炙手可熱。但這波政策財並非長久之計,漲潮時投資哪裡最好?何時抽身才能全身而退?

如今,全球投資人大多已知道這件事:央行降息、撒錢對經濟景氣的刺激效應正在遞減;但有一種資產,卻一如往常地對利率環境極度敏感,每逢央行喊出貨幣寬鬆政策,這種資產的價格就是一陣急速向上,它就是REITs(不動產投資信託)。

 

先看過去一季以來,全球央行努力寬鬆的狀況。一月底,日本央行突如其來宣布負利率;三月十日,歐洲央行也無預警深化負利率,還擴大購債規模與種類;三月中,美國聯準會主席葉倫決議暫緩升息,月底還釋放偏鴿派訊息,「升息應謹慎行事」,市場預測第四季前升息的機率已大幅下降。

 

各國央行狂撒錢  REITs基金搶「印鈔財」

 

隨著各地央行的寬鬆宣示,對應的REITs價格也輪番快速上揚一番。美國道瓊REITs指數在料定聯準會按兵不動的前提下,過去一個月擁有九.○八%的漲幅;衡量歐元區REITs的EURO STOXX Total Market REITs指數,從三月十日起算,已漲了十五%;而日本東證REITs指數在央行宣布負利率後,短短兩個交易日就飆漲十一%,事實上,在日本央行過去三年一路撒錢之下,東京證交所掛牌的五十三檔 REITs,市值已暴增為二○一二年底的三倍。

 

觀察這段期間表現,REITs基金顯然已是投資人「抓住印鈔財」的最佳途徑;瑞銀亞洲全方位不動產基金經理人張繼文解釋:「REITs類似債券產品,對利率相當敏感;當利率下滑,REITs就炙手可熱。因為市場需要穩定收益,同樣是固定收益產品,相較之下,REITs比高收益債穩定,價格波動也比較小,就目前市場黑天鵝環伺的情形來看,相對具有防禦性,市場需求也就很明顯。」

 

瀚亞亞太不動產基金經理人方定宇則表示,REITs也可視為公債替代品,當地的十年期公債如果因為央行降息而出現價格下跌,REITs就會反向上漲,「目前最大的風險大概就是聯準會升息,但現在看來,還OK啦!」

 

貨幣寬鬆特效藥對REITs效力究竟有多長?是投資人思考布局時須留意的關鍵問題。攸關該不該追進那些正在受惠寬鬆政策的REITs基金?或者,當聽到某地區央行釋出寬鬆訊號時,該對當地REITs基金的波段漲幅預期多少?

 

不妨先看歐元區首次踏入負利率時,漲勢持續多久。一四年六月,歐洲央行首次實行負利率,當時歐元區REITs指數約為九三,之後雖受美國升息傳言影響一度下跌,但當年九月歐洲央行將利率由負○.一%再降至負○.二%後,指數即從八三點的低點迅速飆升至一五年四月的一一五高點。

 

回顧這段漲幅,時間約七個月,漲幅近四成,這樣的「時空」,或可作為投資人面對REITs貨幣寬鬆行情的參考。但另一方面,隨著「藥效」降低,歐元區REITs指數也在隨後開始明顯回跌,但不至於跌破實施負利率前的九三點水位。

 

對於政策效力,亨德森遠見亞太地產股票基金經理人提姆(Tim Gibson)表示:「之後,只會有更多央行踏日本央行後塵,把貨幣寬鬆政策愈做愈大。」言下之意,REITs的貨幣寬鬆政策特效藥,有機會「持續投藥」,帶來一波波上漲空間;但他也提醒投資人,「政策可收到多少實效,還需要時間證明,而且得看央行在市場上的可信度能否維持。」也就是說,當利率與寬鬆政策不斷出籠,市場對「持續寬鬆」的承諾是否仍然篤信不疑。

 

考量葉倫鴿派態度  歐美市場可酌量押寶

 

此外,寬鬆政策不是全無副作用,「大家願意投資房地產是好事,但等到房價太高,就面臨很現實的問題,因為房價是REITs的成本,取得租金的成本變高,租金投報率當然就低了;基本上,當房產價格漲幅遠超過租金漲幅,就會反過來傷害基金的報酬率。」張繼文說。他說,要判斷基金走勢,還是要觀察每月公布的商業不動產空置率、租金的變動率、物價指數、房價走勢等,才能看出基金的轉折點。

 

全球普遍低利情況下,究竟買哪個區域比較好?

 

提姆認為,利率與債券殖利率恐怕都走到極限,「這兩者帶來的市場支撐力道很難再有所突破。換句話說,我認為要再從房地產市場『擠出』更多利潤來,只能靠證券配息與配息成長率。」目前歐洲、美洲的配息率大約介於三.五%到四%,日本大約也是三到四%,澳洲、新加坡略高一些,還可以衝到四%至六%。部分亞洲區配息率較歐美略高一些。

 

當然,提姆是以「不會再有更多降息」為前提,但若心態積極些,考量歐洲央行總裁德拉吉與美國聯準會主席葉倫近期的鴿派態度,或許,歐美市場的REITs基金仍是可以酌量押寶的方向。

 

各國房市受央行寬鬆政策「灌水」而飆漲,但市井小民可透過投資REITs,分一杯羹。

 

各國房市受央行寬鬆政策「灌水」而飆漲,但市井小民可透過投資 REITs,分一杯羹。

 

傳統企業ERP系統所蒐集的結構化資料,僅占企業各類資料二○%到三○%,仍有許多如客服訊息、物聯網裝置資訊等非結構資料未被妥善運用,因此如何有效結合並活用這兩種資料,讓企業擁有三六○度視野,也是相當重要的課題。

 

數位轉型最終目的希望是「產品轉換」,提升附加價值。像台灣音樂串流平台龍頭KKBOX則以數據、AI為核心進行優化,如今能夠為唱片公司預測歌曲會不會暴紅、該不該開演唱會等,成為業務新方向。

 

又如,台積電將虛擬設計環境(VDE)服務搬上雲端,節省晶片設計業者購買硬體和軟體授權支出的同時,還能縮減開發時間,加快晶片交付生產速度,深化與客戶間互動連結。

 

但另一方面,我們看到「二○一九年中小企業白皮書」的數位程度調查顯示,許多未滿五十人的中小型製造業和服務業,在處理生產管理、進銷存管理、財務管理、人事管理等四種業務上,仍停留在以Word或Excel為主要數位工具的階段,顯示中小企業距離轉型其實還有一段不短的距離,或許也是另一種「數位落差」。

 

企業最常遇到數位轉型的兩大難「解」之題——誤解和不解,誤解來自於對數位科技的不了解,不解則是困惑怎麼走出第一步。我們認為透過產、官合作,依照產業別,建立企業智慧轉型應用指引,讓企業知道如何選擇適合自己的工具,從可行之處切入與逐步導入。

 

政府應盡快展開新一波縮短中小企業「數位落差」的行動,以「推廣、教育、導入」為策略,讓為數眾多的中小企業盡速取得數位轉型入場券,加速提升競爭力。政府首先可從與台灣各大產業公協會合作開始,善用廣大會員網絡,推廣數位轉型觀念,再積極開設課程、Workshop等,分享與教育企業數位轉型的心態,最後再透過補助資訊服務產業,一同協助企業導入。

 

除此之外,我們也希望政府可延續「開放式創新」的心態,將數據公開並予各界使用。以近期疫情為例,台灣政府將健保資料庫與移民海關數據整合,進行大數據分析,進而快速識別病例、即時控制疫情並獲得國際肯定。數據資料庫的公開將可作為企業決策的參考,使產、官能共同完善台灣AI數據庫,推動產業加速轉型步伐。

(本專欄由台北市電腦公會理監事們共同主持,每兩周刊登一次)

延伸閱讀
停止升息後,不動產投資信託成長可期!卡位降息行情,10檔REITs基金近期績效比一比
停止升息後,不動產投資信託成長可期!卡位降息行情,10檔REITs基金近期績效比一比

2024-03-06

每逢聯準會升息喊卡  這類資產就有好戲看  美國REITs基金的「甜蜜點」不遠了?
每逢聯準會升息喊卡 這類資產就有好戲看 美國REITs基金的「甜蜜點」不遠了?

2023-09-27

首季績效強、續航力佳  新加坡、美國物流出列  不是檔檔表現好!第二季REITs看好誰?
首季績效強、續航力佳 新加坡、美國物流出列 不是檔檔表現好!第二季REITs看好誰?

2023-04-26

無畏高利率、低成長環境  基金價值投資時機到 疫後時代  盤點有利可圖的美、星REITs
無畏高利率、低成長環境 基金價值投資時機到 疫後時代 盤點有利可圖的美、星REITs

2023-03-01

雖遇強烈升息逆風  六成業者上調獲利展望  財務體質史上最佳  美REITs可逢低進場
雖遇強烈升息逆風 六成業者上調獲利展望 財務體質史上最佳 美REITs可逢低進場

2022-09-28