中國房地產泡沫會不會吹破？

Longview Economics的執行長Chris Watling，在電視鏡頭前接受訪問時說：「我認為正在發生的事情令人擔憂。一些估值真的不太尋常，我們對於這些數字反覆檢驗了不下七次，它們確實令人難以置信⋯⋯。」雖然以單位面積價格而論，深圳房價未必是全球第二，但Longview研究的是典型住宅價格，二○一五年初以來，深圳房價平均上漲七六％，尤其是去年中，中國股市在最高峰反轉後，深圳樓價開始加速大漲，北京、上海走勢也與深圳類似，但沒有那麼極端。深圳的典型住宅價格已達八十萬美元左右，房價所得比七十倍，這遠比倫敦的十六倍還高。

70年不吃不喝才能買房 恐是經濟衰敗起點

針對這個現象，青島大學經濟學院教授易憲容也發表了一篇評論，題為「內房瘋漲，市場麻木，恐風暴前夕！」他指出房價所得比七十倍了，一個人生活一輩子，七十年不吃不喝，只能買一套房，那麼這樣還能讓人活下去？這不僅意味著這些城市的衰敗開始，也意味了中國經濟已走到絕大多數人的對立面，中國經濟發展讓絕大多數人的利益受損，如果這樣，其後果是十分嚴重了⋯⋯。

在學界示警，媒體報導後，國務院參事、住建部前副部長仇保興也上書中央，提議國務院此時是該考慮採取「溫和的、分散的、非中央化的調控政策，也建議分拆房地產稅，處理房產續期問題，為樓市降溫。」

目前的中國房市熱絡奇景，除了深圳市房價登上全球第二貴的紀錄外，今年最顯著的是樓市狂熱已從北京、上海、深圳一線城市蔓延到合肥、蘇州、廈門、南京等熱點二線城市，再延伸到購買力稍弱的鄭州、成都、濟南等「二．五線城市」，再延燒到一般的三線城市。

其中，上海已成為全球最大豪宅市場，很多知名豪宅成交價屢創新高，像是台灣人十分熟悉的湯臣一品，幾年前站在黃浦灘頭看著湯臣一品開價每平米十四萬元人民幣，已令人咋舌，最近一年的新成交行情是二十六．九一萬元人民幣，今年中成交的靜安區華僑城，每平米成交三十四．四九萬元人民幣，換算每坪為新台幣五五○萬元左右，如果以台灣設定地上權的房價來看，這簡直是天價。

不過，最近綠城中國推出的黃浦灣壹號，開價是每平米三十八萬元人民幣，換算成每坪已超過六百萬元新台幣，這確實是十分高價。香港中原地產集團的最新一份報告資料顯示，上海已悄悄躍升為全球最大豪宅市場，今年上海豪宅交易量，不但創下歷史新高，漲幅也是全球之冠。

深圳房市瘋漲蔚為奇觀，但恐怕也種下日後金融動盪的禍根。（圖／CFP）

上海上半年豪宅交易量 超越東京、紐約

如果以二千萬元人民幣為基準，今年上半年上海每套超過二千萬元人民幣的豪宅，成交一五九七套，其中新房一一一八套、二手四七九套，短短半年，已超過去年全年的一五九三套；如果對比東京，同價位的新建住宅上半年只成交十六套，而紐約換算超過二千萬元人民幣的住宅也不過成交一千一百套，在在都顯示上海市已成為全球最大豪宅市場。

至於深圳，今年初深圳二手樓平均房價已直逼每坪新台幣百萬元，而且今年又出現極小化奇景，最近成為媒體焦點的是深圳南山區的「僑城尚寓」，這個樓盤靠近地鐵站、周邊豪宅林立，這個個案在九月二十四日正式發售，出售九個極小戶，分布在六到十五樓，面積從五．七三平米到七．四八平米（約一．七三坪到二．二六坪），全部都有房產證，每單位實際使用權面積是六．六八平米（約二．○二坪），一九九八年的工地使用權證，七十年產權，這個超小套房採用多功能睡床和衣櫃，睡床可以取出折疊，每單位叫價八十八萬元人民幣，這九個迷你樓盤半天就賣完，後來因為涉及違建，已經停售。

中國樓市從一線城市熱到二線城市，如今連三線城市也跟了上去，更可怕的是房地產成了上市公司的主業，最近公布半年報的很多上市公司，賣樓利益成了主要利潤來源，甚至是「保殼」的手段。例如上海Ａ股上市公司雲賽智聯（六○○六○二）公布出售上海房產，扣除帳面成本、費用及稅金後，確認利益是一．八六億元人民幣，然而雲賽智聯上半年實現的淨利是七○七四萬元人民幣，換句話說，企業的盈利還不到售屋收入的一半。

此外，也有一些已經連續虧損兩年的公司，假如再虧損下去，就面臨下市危機，像過去五年虧損了四年的*ST寧通B股（二○○四六八），九月二十日公布售出北京西城區兩套樓盤，兩套樓盤帳面價值一二九．七四萬元人民幣，估值是二二七二．六二萬元人民幣，如果順利售出，增幅高達十六．五倍，將產生一千二百萬元人民幣淨利，將可成功保住上市地位，這顯示房地產已成了企業主最後救命神丹。

但從總體經濟來看，中國八月M1年增率二五．三％，M2年增率是一一．四％，八月M1與M2的差達一三．九％，這顯示大量貨幣並未進入實體經濟，更可怕的是今年上半年，A股一三○五家上市公司有房地產投資，金額高達五九五一億元人民幣，其中有十二家公司投資房地產項目超過一百億元人民幣，這種經濟衰弱、房市活絡的怪異現象，是中國經濟的潛在隱憂。

中國房地產估價師，也是中國房地產協會副會長柴強最近指出，中國房地產貨幣化是經濟轉型期的特有現象，因新產業尚未形成，資金轉往房市，這是市場自發調節的結果，但是「槓桿上樓市」，將是中國經濟的隱憂，根據國家統計局的資料顯示，今年一至七月個人信貸增長五四．六％，廣發證券調查中國住房的房貸還款負擔率是三九％，年底前將達四○％，根據國際城市標準三○％已是警戒線，中國很多城市已達超標水準。

大量資金流入房市 吸走總體經濟能量

柴強也警告，中國實體經濟數據不斷下滑，地價、房價卻屢創新高，代表資金正大量流入房地產這個「獨木橋」，繁榮的樓市正如吸血鬼搾乾總體經濟。經濟學家巴曙松出席「二○一六年博聲房地產講壇」時警告，中國目前居民房貸收入比，已超過一九九○年日本泡沫時期的水準，且仍在飛速上升，巴曙松舉出，二○一五年新增貸款四．七兆元人民幣、新房銷售額七．三兆元人民幣，他指出，信貸再推演下去，將達到美國次貸危機的水平。方正證券經濟學家任澤平也指出中國房地產的總市值約占ＧＤＰ比率四一一％，遠高於全球二六○％的水準，全球十二大高房價城市，中國已囊括四席，樓市狂熱已達警戒線，但樓市泡沫會不會吹破？關鍵仍在中央政策。

中國面臨兩難決策 保匯或是保房價

今年中國ＧＤＰ成長約六．六％，GDP成長減速，中國外匯儲備已從一四年六月的三．九兆美元一路跌破三．二兆美元關卡，中國的資金正加速外流，實體經濟往下，但房市炙熱，關鍵在中國經濟低迷之際，必須營造一種人民幣資產能夠保值的氣氛，用房地產上漲吸住國內資金，減少資本外逃，進而減輕人民幣貶值壓力，讓資金有地方可以去，這是中國房市大漲的最終源頭。

一四年以前，中國政府所有打擊房產政策齊出，去年更有意引房入股，造成股市年中的大泡沫，最後深滬股市失速墜落。今年人民幣貶值壓力大，樓市成了支撐中國經濟的巨木。這當中人民幣貶值是關鍵，寬鬆貨幣讓大量資金進入樓市，人民幣貶值導致投資者積極找尋資金出路，房地產成了最主要載體。

中央政府決策面臨兩難的問題，保匯？或保房價？最後是用房地產上漲，圈住外流資金，房地產成了對經濟成長帶動力最強的產業。但中國勢必面臨下一個大問題，那就是產業托不起昂貴的地產，最後高價房地產可能拖垮中國經濟，還有貿易部門的價格不斷地下跌，金融和地產不斷的膨脹，最後體現的是人民幣匯價和以人民幣計價的中國房地產價值的背離。最後這個泡沫如何化解？這才是中央政府最嚴厲的挑戰。

一九九○年日本泡沫經濟吹破前夕，日本人買遍全世界，日本的信貸無限擴張；最近國際貨幣基金（IMF）的第二號人物李普頓（David Lipton）警告，中國企業債務飆升已達GDP一四五％，中國企業債台高築，可能成為全球經濟的「斷層線」。這一輪中國房市大漲，又把中國式泡沫吹得更大，最後這個泡沫如何化解？這恐怕是全球經濟的大事。