房地產投資乍看是公平的，但卻因為貸款的門檻屏除了許多人；無論是比較借貸置地，或是原持有土地，有錢人投資土地的報酬率，都大於一般人。
不少經濟學家認為，市場是有效率的、公平的，競爭失敗者只能怪自己能力不足。然而市場真的是公平的嗎？有錢人真的沒有優勢嗎？以下，我就以台灣房地產為例，檢視市場的「公平性」。
房地產投資與股票投資最大的不同是：每張股票了不起五、六十萬元，對絕大多數台灣家庭而言，投資不至於形成障礙。但是即使大家都知道台北市信義區房地產漲幅大，能進場炒房的就只有買得起的有錢人。雖說買房子可以貸款，但是貸款還是要看償債能力、看正常收入。一般人即使對帝寶漲幅判斷精準，但就是沒有辦法進場投資。
這樣的優勢，在數據上能夠呈現嗎？我們用財政部「土地增值稅」分離課稅檔的資料，做了一些簡單的計算。
將分離課稅檔中每一筆土地購入、售出的價差除以持有年數，可計算每年增值率。將這個增值率再除以土地單位面積，即得每坪的年增值率。如果某人有多筆土地，可以將單位面積增值率再取其平均，名之為「平均報酬率」。
我們將台灣家庭依其總財富由低到高排列，分為一百組，分別計算各組擁有土地的平均報酬率。如果土地交易市場是公平的、完全競爭的，那麼各財富組的報酬率應該差不多。
但是數據顯示，中位數家庭的年報酬率是四．三％，但最有錢前五％家庭的報酬率卻是六．○％。這表示富有者以投資土地，其財富累積的速度要比一般人快。長此以往，當然會造成財富分配日漸不均。
前述分析與貸款金額無關。如果買土地有a％金額是貸款，利率為r，若原先報酬率為g，貸款a％在扣除利息後的淨報酬率會降為（g-ar）。若有錢人的財務比較寬鬆，貸款比率可以低些，更拉高他們的淨報酬率。
如果有錢人選擇更高貸款率，那是因為其資金機會成本更高，表示他們的錢在別處賺錢，更高於貸款利率，也因此會再拉高他們的投資報酬率。不論怎麼修正，「有錢人投資土地報酬率大於一般人」的結論，都不會有重大修正。
（本專欄隔周刊出）
